Bất chấp FED và các ngân hàng trung ương trên toàn thế giới đồng loạt tăng lãi suất, cả Trung Quốc và Nhật Bản đều giữ mức lãi suất tương đối thấp - về cơ bản là một yếu tố hấp dẫn các nhà đầu tư tổ chức xuyên biên giới.
Với chính sách tiền tệ lỏng lẻo, đồng yên Nhật có lúc rơi xuống mức thấp nhất trong 30 năm so với đồng USD. Đồng tệ của Trung Quốc cũng giảm xuống mức thấp nhất 2 năm so với đồng bạc xanh khi Ngân hàng Trung ương Trung Quốc cắt giảm lãi suất từ 3,7% xuống 3,65% trong tháng 8. Đây là những yếu tố thông thường sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho bất động sản, khi mà các nhà đầu tư nước ngoài vừa được hưởng lợi tỷ giá, vừa phải trả lãi cho các khoản vay bằng đồng nội tệ với mức lãi suất thấp hơn hẳn.
Tuy nhiên, số phận của 2 thị trường bất động sản Nhật Bản và Trung Quốc lại hoàn toàn trái ngược. Trong khi thị trường Nhật Bản được các nhà đầu tư toàn cầu săn đón, bất động sản Trung Quốc lại vô cùng ảm đạm. Thậm chí, ở nhiều nơi, giá những căn hộ tụt xuống mức thấp không tưởng.
Ben Chow, người phụ trách bất động sản khu vực châu Á – Thái Bình Dương, của MSCI, cho biết: “Trung Quốc là nơi có rất nhiều tài sản nhưng lại rất ít người hứng thú. Các nhà đầu tư từ Bắc Mỹ và châu Âu dường như đang tránh xa bất động sản Trung Quốc vào thời điểm hiện tại. Ngay cả các nhà đầu tư Singapore hay Hồng Kông cũng đang rất dè dặt. Hiện tại, chỉ có thời gian mới biết chiến lược đầu tư nào vào BĐS Trung Quốc có hiệu quả”.
Trong khi đó, Chow cho biết hầu hết các nhà đầu tư mà ông nói chuyện ở Singapore đều cảm thấy hứng thú với việc đầu tư vào bất động sản ở nền kinh tế thứ 3 thế giới. Những khoản đầu tư từ hàng chục triệu tới cả tỷ USD cũng đã được rót vào Nhật Bản và dự kiến sẽ còn tăng thêm.
James Cameron, người đứng đầu bộ phận bất động sản thương mại toàn cầu tại Standard Chartered, cho biết một lý do khác khiến các nhà đầu tư thận trọng với bất động sản Trung Quốc chính là cuộc khủng hoảng nhà đất đang bao trùm nền kinh tế tỷ dân.
“Với Trung Quốc ở thời điểm này, chúng tôi phải xem xét qua 2 lăng kính khác nhau. Dù Trung Quốc có dân số lớn nhưng thị trường đang trải qua sóng gió, thiếu đòn bẩy tài chính và đang bị tái cơ cấu. Điều này làm cho lợi thế từ lãi suất thấp và đồng nội tệ yếu không còn được đề cao”, Cameron nói.
Thị trường bất động sản Trung Quốc gặp sóng gió khi nhà chức trách nước này đưa ra cái gọi là “ba lằn ranh đỏ” vào tháng 8/2020 để ngăn chặn rủi ro hệ thống từ các doanh nghiệp bất động sản đang vay nợ nhiều quá mức. Điều này ngay lập tức dẫn đến một cuộc khủng hoảng thanh khoản và vỡ nợ trái phiếu bằng đồng USD. Kể từ khi đổ vỡ năm 2021, có tới 29 tỷ USD trái phiếu chưa được thanh toán.
