Lãi suất cho vay, đặc biệt đối với hoạt động tín dụng cho vay mua bất động sản đã được điều chỉnh tăng vọt từ nửa cuối quý IV/2025. Nếu như giai đoạn đầu năm 2025 người vay mua nhà chỉ cần chi trả mức lãi suất phổ biến dao động từ 6.5% - 8.0% (cố định 12 – 36 tháng) tương ứng mức thả nổi từ 9.0% - 11.5%/năm thì đến cuối năm 2025 đầu 2026, lãi suất ưu đãi đã chạm ngưỡng 14% - 15%/năm với thời gian cố định giảm xuống còn 12 – 18 tháng.
Thông tin lãi suất cho vay tại các ngân hàng tăng mạnh tiếp tục là chủ đề được thị trường quan tâm ngay đầu xuân năm mới. Bên cạnh người mua nhà bị ảnh hưởng, thì doanh nghiệp bất động sản cũng chịu áp lực không kém.
Nhận định về ảnh hưởng của lãi vay tăng đối với thị trường bất động sản, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young cho rằng, việc gia tăng lãi suất huy động và lãi suất cho vay, một mặt nhằm điều tiết dòng vốn đi vào các lĩnh vực sản xuất – kinh doanh tạo giá trị kinh tế bền vững, mặt khác hạn chế tình trạng đầu tư lướt sóng.
Dẫu vậy, với các đơn vị phát triển bất động sản, áp lực sẽ nặng nề hơn nếu lãi vay tiếp tục tăng, bởi vốn vay là một trong những “mạch máu” chính nuôi dự án. Lãi vay cao cộng với các chi phí vận hành, thuế, tiền sử dụng đất... có thể sẽ thu hẹp biên lợi nhuận của chủ đầu tư, khiến họ thận trong hơn, thậm chí là hoãn tiến độ triển khai dự án mới. Những chủ đầu tư có tỉ trọng vốn vay cao sẽ gặp áp lực dòng tiền, có thể khiến họ có thể phải tìm kiếm thêm đối tác đầu tư hoặc chuyển nhượng dự án.
Với những người có nhu cầu mua để ở, lãi vay tăng trên nền mặt bằng giá đã cao sẽ là trở ngại lớn cho giấc mơ sở hữu nhà. Phương án thuê có thể được nhiều người lựa chọn thay vì mua nhà.
Với nhóm nhà đầu tư lướt sóng dùng đòn bẩy tài chính trên 50% hoặc lên đến 70%, rủi ro sẽ cao. Hiện nay, mức tăng giá bất động sản sẽ không cao như kì vọng, chưa kể thanh khoản thấp, cộng với lãi suất tăng sẽ khiến nhiều nhà đầu tư nhóm này phải bán cắt lỗ để thoát nợ.
Theo ông David Jackson, nếu lãi vay tiếp tục tăng, hoạt động trên thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ chậm lại. Ảnh hưởng thấy rõ nhất là ở nhóm nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính và có vốn vay chiếm tỉ trọng cao. Các nhà đầu tư mạnh về tiền mặt và các loại hình bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, bất động sản dòng tiền khai thác được ngay sẽ chiếm ưu thế. Đồng thời, dòng tiền nhiều khả năng sẽ chuyển hướng dần sang các kênh đầu tư khác.
Cùng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng- Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting (Thuộc DKRA Group) nhận định, nếu lãi suất cho vay leo thang đến 15% - 18%/năm, ảnh hưởng dễ thấy nhất sẽ là ở các doanh nghiệp địa ốc. Khi chi phí vốn vay tăng cao nhiều doanh nghiệp phụ thuộc dòng vốn tín dụng ngân hàng sẽ đối mặt với áp lực trả nợ lớn hơn, gia tăng nguy cơ nợ xấu, đòi hỏi doanh nghiệp phải có chiến lược ứng phó tái cấu trúc tài sản đầu tư một các hợp lý.
Còn về phía cá nhân tham gia thị trường, lãi suất cao có khả năng khiến thị trường có những sự điều chỉnh giảm về giá bán cũng như thanh khoản, đặc biệt là những loại hình bất động sản mang tính đầu cơ cao như đất nền các khu vực vùng ven, cách xa trung tâm thành phố.
Theo ông Thắng, bối cảnh nền kinh tế hiện nay không đối mặt với lạm phát cao khiến lãi suất cho vay bị đẩy lên vượt ngưỡng 20%/năm như giai đoạn 2011 – 2012. Động thái nâng lãi suất lần này là tất yếu, phù hợp với mục tiêu của Ngân hàng Nhà nước nhằm kiểm soát tăng trưởng tín dụng ở mức 15% (giảm 4.1 điểm phần trăm so với với năm 2025). Điều này thể hiện quyết tâm cao độ nhằm theo dõi dư nợ, phòng tránh rủi ro cho thị trường bất động sản cũng như ưu tiên dòng vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh, tăng cường giải ngân đầu tư công giúp các công trình hạ tầng giao thông trọng điểm nhanh chóng về đích.
Tuy nhiên, theo quan sát trên thị trường trong thời gian qua, khi mặt bằng lãi suất mới được áp dụng đã vô hình trung tạo ra sức ép không nhỏ đến thanh khoản thị trường bất động sản ở cả phân khúc sơ cấp lẫn thứ cấp. Có thể nói đây là một phép thử lớn, một sự sàng lọc trên diện rộng của thị trường hay một đòn đánh mạnh vào giới đầu cơ tích trữ đất đai, bất động sản đang lạm dụng dòng vốn “rẻ” thời gian qua.
"Thị trường vẫn có những điểm sáng khi mà các hoạt động đầu cơ “lướt sóng” ngắn hạn dần được kéo giảm. Thay vào đó người mua, nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển chú trọng đến sự bền vững thông qua việc tăng cường sàng lọc các bất động sản pháp lý rõ ràng ở các mức giá tốt, chú trọng phát triển các bất động sản dòng tiền như xây dựng văn phòng, shophouse, nhà trọ cho thuê,… ở các khu vực có nhu cầu lớn để chủ động trước tình hình lãi suất tăng cao, tối ưu hiệu quả đầu tư trong tầm nhìn trung và dài hạn", ông Thắng nhấn mạnh.
Đại diện một doanh nghiệp bất động sản phía Nam cũng chia sẻ, tác động rõ nét khi lãi suất tăng là áp lực lên thanh khoản thị trường. Nhóm khách hàng vay ngân hàng, vốn chiếm tỷ trọng lớn trong phân khúc nhà ở thực, sẽ phải tính toán lại toàn bộ bài toán tài chính. Chỉ cần lãi suất tăng thêm vài phần trăm, số tiền trả góp hàng tháng có thể tăng đáng kể, kéo theo tổng chi phí sở hữu căn nhà tăng cao. Trong bối cảnh đó, người mua có xu hướng e dè hơn khi quyết định. Nhu cầu ở thực thực chất sẽ không mất đi, nhưng hành vi mua sẽ thay đổi, từ “chốt sớm để nắm cơ hội” chuyển sang “đánh giá kỹ lưỡng”.
"Chính sự thay đổi trong tâm lý người mua khiến nhịp giao dịch chậm lại, từ đó kéo dài chu kỳ bán hàng. Với chủ đầu tư, điều này đồng nghĩa với việc dòng tiền thu về không còn theo đúng tiến độ dự kiến, buộc doanh nghiệp phải điều chỉnh kế hoạch mở bán, chiến lược marketing và phương án tài chính để đảm bảo cân đối dòng tiền", vị này nói.
