Phát hành cổ phiếu riêng lẻ từng là một trong những kênh huy động vốn quan trọng của các doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, giai đoạn 2022 - 2024 cùng với sự suy giảm mạnh của các kênh huy động vốn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp, hoạt động phát hành riêng lẻ của các doanh nghiệp địa ốc cũng chững lại. Không ít doanh nghiệp buộc phải trì hoãn kế hoạch tăng vốn hoặc chuyển sang các phương án xử lý dòng tiền ngắn hạn.
Sang năm 2026, làn sóng huy động vốn qua kênh phát hành cổ phiếu riêng lẻ đang có dấu hiệu được các doanh nghiệp bất động sản tái khởi động khi tài liệu công bố trước thềm đại hội đồng cổ đông (ĐHĐCĐ) thường niên 2026 của nhiều doanh nghiệp đã hé lộ phương án phát hành riêng lẻ hàng trăm triệu cổ phiếu.
Theo đó, tại ĐHĐCĐ diễn ra vào ngày 23/4 tới, Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, NVL) dự kiến sẽ trình cổ đông thông qua việc tiếp tục triển khai phương án phát hành cổ phiếu riêng lẻ đã được thông qua tại nghị quyết 10/2025 và điều chỉnh khối lượng phát hành từ tối đa 350 triệu cổ phiếu lên 800 triệu cổ phiếu.
Giá phát hành theo phương án trước đây là 10.000 đồng/cổ phiếu, nhưng theo phương án mới dự kiến điều chỉnh không thấp hơn giá đóng cửa bình quân của cổ phiếu NVL trong 30 phiên liền sau và bao gồm ngày ĐHĐCĐ phê duyệt nội dung này và có thể được điều chỉnh giảm khi phát sinh các sự kiện dân đền điều chỉnh giá cổ phiều NVL theo quy định của pháp luật.
Dù chưa công bố chi tiết phương án phân bổ vốn từ đợt phát hành mới, các kế hoạch trước đó của Novaland cho thấy việc huy động vốn chủ yếu nhằm tái cơ cấu nợ, hoán đổi nghĩa vụ trái phiếu và bổ sung nguồn lực cho các dự án đang triển khai.
Trong năm 2026, Novaland dự kiến sẽ hoàn thiện và bàn giao sản phẩm tại hàng loạt dự án như Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, The Grand Manhattan, Palm City…
Với việc đẩy mạnh bàn giao sản phẩm, Novaland đặt mục tiêu sẽ đạt doanh thu 22.715 tỷ đồng trong năm 2026, tăng 3,26 lần so với năm 2025, đồng thời duy trì lợi nhuận tương đương năm trước – dự kiến đạt 1.852 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế.
Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát (Hải Phát Invest, mã HPX) cũng dự kiến trình ĐHĐCĐ thường niên vào ngày 29/4 tới phương án chào bán riêng lẻ 150 triệu cổ phiếu với giá 10.000 đồng/cổ phiếu, tương đương giá trị phát hành 1.500 tỷ đồng.
Số tiền huy động, Đầu tư Hải Phát dự kiến dùng 500 tỷ đồng thanh toán các khoản nợ đến hạn; 500 tỷ đồng bổ sung vốn tự có để triển khai dự án khu đô thị mới Mai Pha, thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn; và 500 tỷ đồng bổ sung vốn tự có để thực hiện M&A và thực hiện các dự án tại các tỉnh như Phú Thọ, Bắc Ninh, Hà Nội… Thời gian giải ngân dự kiến kéo dài trong giai đoạn 2026 - 2027.
Nếu phát hành thành công, vốn điều lệ của Đầu tư Hải Phát dự kiến tăng từ 3.042 tỷ đồng, lên 4.542 tỷ đồng.
Trong năm 2026, Đầu tư Hải Phát tiếp tục đặt kế hoạch tham vọng với doanh thu 1.999 tỷ đồng, tăng 60,6% so với cùng kỳ, lợi nhuận sau thuế dự kiến 250 tỷ đồng, gấp đôi so với thực hiện trong năm 2025.
Cùng có kế hoạch phát hành riêng lẻ trong năm nay, Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land, mã SCR) dự kiến sẽ trình kế hoạch phát hành gần 186 triệu cổ phiếu SCR (tỷ lệ phát hành thêm là 43,2% tổng cổ phiếu SCR đang lưu hành) để hoán đổi hơn 84,5 triệu cổ phần Công ty cổ phần Thành Thành Nam từ 8 nhà đầu tư. Thời gian dự kiến trong năm 2026 đến quý I/2027, sau khi Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước chấp thuận. Sau phát hành, vốn điều lệ của TTC Land dự kiến tăng từ 4.306 tỷ đồng, lên 6.169 tỷ đồng.
Theo tìm hiểu, Công ty cổ phần Thành Thành Nam (TTN) là một đơn vị thành viên của Tập đoàn TTC, hoạt động chính của TTN chủ yếu là trong lĩnh vực cho thuê văn phòng với tổng diện tích sàn cho thuê hơn 42.000 m2. Tại thời điểm 31/12/2025, TTN có vốn chủ sở hữu hơn 848,8 tỷ đồng và tổng tài sản hơn 1.265,8 tỷ đồng. Sau khi hoàn tất giao dịch, TTC Land dự kiến trở thành cổ đông lớn sở hữu 99,6% vốn điều lệ của TTN; TTN tiếp tục hoạt động dưới hình thức công ty cổ phần và trở thành công ty con của TTC Land.
TTC Land hiện có tổng diện tích sàn cho thuê hơn 166.000 m2. Sau khi hợp nhất với danh mục tài sản từ TTN, quy mô diện tích sàn cho thuê dự kiến nâng lên hơn 208.000 m2. Theo doanh nghiệp việc gia tăng quy mô này góp phần mở rộng danh mục tài sản khai thác, đồng thời tạo cơ sở để doanh nghiệp từng bước gia tăng tỷ trọng nguồn thu ổn định trong cơ cấu doanh thu.
Trước đó, vào cuối năm 2025, Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (mã DXG) đã hoàn tất chào bán 93,5 triệu cổ phiếu riêng lẻ cho 4 nhà đầu tư nước ngoài với giá chào bán 18.600 đồng/cổ phiếu, thu ròng 1.739 tỷ đồng. Sau khi hoàn thành đợt chào bán này, DXG tăng vốn điều lệ từ 10.206 tỷ đồng tăng lên mức 11.141 tỷ đồng.
Toàn bộ số tiền huy động được Đất Xanh dùng để góp vốn vào Công ty cổ phần Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An (công ty con của DXG). Mục đích để Bất động sản Hà An góp vốn vào công ty con là Công ty cổ phần Đầu tư Phước Sơn. Đầu tư Phước Sơn sẽ sử dụng số tiền trên để góp vốn vào công ty con là Công ty cổ phần Hội An Invest nhằm thực hiện đầu tư dự án Khu dân cư cao tầng - Thương mại Dịch vụ Tầm nhìn Xanh (DatXanhHomes Parkview).
Hay gần đây, Công ty cổ phần Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (mã HQC) cũng đã phát hành 50 triệu cổ phiếu hoán đổi 500 tỷ đồng nợ phải trả của 4 nhà đầu tư, bao gồm Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát (mã HPX) hoán đổi 212 tỷ đồng nợ lấy 21,2 triệu cổ phiếu HQC; ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT hoán đổi 236 tỷ đồng lấy 23,6 triệu cổ phiếu, nâng sở hữu lên 11,76% vốn điều lệ; bà Nguyễn Thị Diệu Phương, vợ ông Trương Anh Tuấn hoán đổi 33 tỷ đồng lấy 3,3 triệu cổ phiếu; và Công ty TNHH Tư vấn Thiết kế Xây dựng VDC hoán đổi 19 tỷ đồng, lấy 1,9 triệu cổ phiếu.
Có thể thấy, sau thời kỳ trầm lắng bởi bối cảnh thị trường kém thuận lợi, cùng áp lực tài chính gia tăng, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã bắt đầu quay lại huy động vốn qua kênh phát hành riêng lẻ. Diễn biến này cho thấy kỳ vọng của các doanh nghiệp vào sự cải thiện của thị trường, đồng thời phản ánh nhu cầu vốn cấp bách trong bối cảnh tín dụng vào lĩnh vực này vẫn được kiểm soát chặt.
Đồng thời, các hoạt động phát hành mới cũng cho thấy mục đích sử dụng vốn huy động đã có sự dịch chuyển rõ rệt. Thay vì tập trung mở rộng quỹ đất như trước, dòng tiền huy động đang được ưu tiên cho ba mục tiêu chính gồm trả nợ, tái cơ cấu tài chính; triển khai các dự án dở dang và thực hiện M&A có chọn lọc.
Dù vậy, hiệu quả của làn sóng huy động này vẫn phụ thuộc lớn vào khả năng hấp thụ của thị trường, niềm tin của nhà đầu tư cũng như tiến độ phục hồi thực chất của ngành bất động sản.
