Trước thực trạng này, các doanh nghiệp kiến nghị chuyển mạnh từ cơ chế "tiền kiểm" sang "hậu kiểm", đồng thời áp dụng nguyên tắc "im lặng là đồng ý" để tháo gỡ điểm nghẽn về thủ tục.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và các văn bản hướng dẫn, cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh phải có văn bản xác nhận dự án đủ điều kiện mở bán trong vòng 15 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ.
Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều doanh nghiệp cho biết thời gian xử lý thường kéo dài hơn đáng kể do phải trải qua nhiều bước rà soát, xác minh và lấy ý kiến từ nhiều cơ quan khác nhau.
Thủ tục kéo dài
Trong văn bản vừa gửi Thủ tướng Chính phủ, các bộ, ngành và UBND TP.HCM, tiến sĩ Đỗ Thị Loan - nguyên Phó Chủ tịch Thường trực kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) - cho rằng, Mặc dù quy định của pháp luật về thủ tục xác nhận đủ điều kiện mở bán đối với nhà ở hình thành trong tương lai tương đối đơn giản, nhưng trên thực tế, sau khi chủ đầu tư nộp hồ sơ tại Sở Xây dựng, quá trình xử lý phát sinh nhiều bước rà soát, xác minh, kiểm tra thực địa và phối hợp liên ngành. Điều này làm cho thời gian giải quyết hồ sơ kéo dài hơn đáng kể so với thời hạn luật định.
Theo bà Loan, một trong những khâu mất nhiều thời gian là thủ tục kiểm tra nghiệm thu phần móng. Chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đến Phòng Quản lý chất lượng công trình thuộc Sở Xây dựng để cơ quan này kiểm tra hồ sơ, kiểm tra thực địa và ban hành thông báo kết quả nghiệm thu.
Theo phản ánh từ doanh nghiệp, riêng bước này có thể kéo dài khoảng 15 ngày làm việc hoặc lâu hơn, tùy thuộc vào tiến độ kiểm tra và xử lý hồ sơ.
Không chỉ vậy, một hồ sơ còn phải lấy ý kiến từ 3-6 cơ quan khác nhau như UBND phường, Văn phòng Đăng ký đất đai và các phòng chuyên môn thuộc Sở Xây dựng. Trong khi đó, cơ chế ràng buộc trách nhiệm cũng như thời hạn phản hồi giữa các đơn vị vẫn chưa đủ chặt chẽ, dẫn đến việc hồ sơ bị kéo dài.
Đặc biệt, việc xác định tiền sử dụng đất và tiền thuê đất tiếp tục được xem là một trong những nguyên nhân lớn nhất làm chậm quá trình xác nhận đủ điều kiện mở bán của nhiều dự án.
Đề xuất chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm
Điểm nhấn trong các kiến nghị lần này là đề xuất thay đổi phương thức quản lý theo hướng giảm tiền kiểm, tăng cường hậu kiểm.
Theo bà Đỗ Thị Loan, thay vì kiểm tra quá nhiều nội dung trước khi cho phép dự án mở bán, cơ quan quản lý có thể trao quyền chủ động nhiều hơn cho doanh nghiệp trên cơ sở hồ sơ cam kết, sau đó tăng cường kiểm tra trong quá trình triển khai và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm.
Cách tiếp cận này được kỳ vọng vừa rút ngắn thời gian xử lý thủ tục, vừa vẫn bảo đảm hiệu quả quản lý nhà nước thông qua cơ chế giám sát sau cấp phép.
Đồng quan điểm, đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM đề xuất Sở Xây dựng quy định rõ thời hạn tối đa 7 ngày làm việc để các sở, ngành liên quan đưa ra ý kiến đối với từng dự án.
Nếu quá thời hạn mà không có phản hồi, doanh nghiệp kiến nghị áp dụng nguyên tắc "im lặng là đồng ý", tức mặc nhiên xác nhận cơ quan được lấy ý kiến không có vướng mắc đối với hồ sơ.
Theo doanh nghiệp, cơ chế này sẽ hạn chế tình trạng hồ sơ bị "treo" chỉ vì chờ ý kiến của một hoặc một số đơn vị liên quan.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng đề xuất chỉ định một đầu mối duy nhất, chẳng hạn Phòng Kiểm tra chuyên ngành thuộc Sở Xây dựng, chịu trách nhiệm xác minh và tổng hợp toàn bộ ý kiến từ các cơ quan liên quan. Điều này sẽ giúp doanh nghiệp không còn phải tự theo dõi, đôn đốc nhiều cơ quan như hiện nay.
Kiến nghị cơ chế tạm nộp tiền sử dụng đất
Ngoài thủ tục hành chính, doanh nghiệp cũng cho rằng quá trình xác định tiền sử dụng đất hiện vẫn là "nút thắt" lớn nhất của nhiều dự án.
Do quy trình định giá đất thường kéo dài trong nhiều tháng, thậm chí lâu hơn, nhiều dự án dù đã hoàn thiện các điều kiện khác vẫn chưa thể mở bán.
Để tháo gỡ khó khăn, doanh nghiệp kiến nghị cho phép chủ đầu tư được tạm nộp khoảng 80% số tiền sử dụng đất theo mức ước tính để tiếp tục triển khai hoạt động kinh doanh, sau đó quyết toán khi cơ quan chức năng xác định chính thức nghĩa vụ tài chính.
Theo doanh nghiệp, cơ chế này từng được thí điểm tại Hà Nội trong giai đoạn 2023-2024 và có thể nghiên cứu áp dụng rộng hơn nhằm đẩy nhanh tiến độ dự án, góp phần khơi thông nguồn cung nhà ở trong bối cảnh thị trường vẫn đang cần thêm sản phẩm mới.
