Chuyên gia dự báo bất ngờ diễn biến thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026

Thị trường bước sâu vào giai đoạn chọn lọc

Tại báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam 6 tháng đầu năm và dự báo 6 tháng cuối năm của DXS - FERI, bà Trịnh Kim Liên cho hay, bước vào 6 tháng cuối năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục chịu tác động từ nhiều biến số lớn: Tình hình địa chính trị thế giới, yếu tố kinh tế vĩ mô, thể chế điều hành và các thách thức nội tại của thị trường.

Cụ thể, trên thế giới, xung đột Nga - Ukraine kéo dài, căng thẳng Mỹ - Israel - Iran leo thang tiếp tục tạo áp lực lên giá năng lượng, chuỗi cung ứng, lạm phát, tỷ giá và mặt bằng lãi suất. Tại Việt Nam, kinh tế vẫn duy trì triển vọng tăng trưởng nhờ FDI, đầu tư công và môi trường đầu tư cải thiện, song áp lực từ bên ngoài vẫn là yếu tố cần theo dõi chặt chẽ.

Ở góc độ thể chế, thị trường tiếp tục vận động theo hướng minh bạch hóa và chống đầu cơ. Việc kiểm soát tín dụng bất động sản, áp dụng bảng giá đất tiệm cận thị trường từ đầu năm 2026 và triển khai mã định danh điện tử bất động sản từ ngày 01/03/2026 được kỳ vọng góp phần giảm rủi ro giao dịch và nâng cao tính minh bạch.

Trong bối cảnh đó, lãi suất vay mua bất động sản dự kiến vẫn duy trì ở mức cao, phổ biến khoảng 12%–14%/năm, khiến nhà đầu tư thận trọng hơn và tỷ lệ hấp thụ khó phục hồi trong ngắn hạn. Thị trường vì vậy sẽ tiếp tục phân hóa rõ nét theo loại hình, phân khúc, địa bàn và chất lượng dự án.

Các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng kết nối tốt, giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác dòng tiền và chủ đầu tư uy tín sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm. Ngược lại, các sản phẩm mang tính đầu cơ, thiếu pháp lý rõ ràng hoặc nằm tại khu vực chưa có động lực tăng trưởng cụ thể sẽ chịu áp lực thanh khoản lớn hơn.

Theo bà Liên, nửa cuối năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục bước sâu hơn vào giai đoạn “từ phân hóa đến chọn lọc”. Người mua vẫn có nhu cầu, đặc biệt ở nhóm ở thực và đầu tư trung – dài hạn, nhưng quyết định xuống tiền sẽ thận trọng hơn, dựa nhiều vào pháp lý, vị trí, hạ tầng, uy tín chủ đầu tư, chính sách tài chính và khả năng khai thác dòng tiền.

Dòng tiền vì vậy sẽ tiếp tục dịch chuyển về các dự án có giá trị thật, pháp lý chuẩn, sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực và có khả năng thanh khoản tốt. Ngược lại, các sản phẩm thiếu pháp lý, xa trung tâm, thiếu tiện ích sẽ gặp áp lực lớn hơn trong việc tiếp cận khách hàng.

Về nguồn cung mới dự báo tăng thêm khoảng 33.000 sản phẩm, tiếp tục nâng tổng nguồn cung sơ cấp đạt hơn 100.000 sản phẩm. Nguồn cung thứ cấp đa dạng ở tất cả thị trường, phân khúc khi hàng loạt dự án tiếp tục được bàn giao trong 6 tháng cuối năm 2026.

Nguồn cung mới dự kiến tập trung chủ yếu tại các trung tâm kinh tế và địa phương có tốc độ đô thị hóa cao như TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Đồng Nai, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Cần Thơ. Đây là các khu vực có lợi thế về hạ tầng, quy hoạch, nhu cầu ở thực và khả năng hấp thụ tốt hơn so với mặt bằng chung.

Trong đó, phân khúc căn hộ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo. Các dự án quy mô lớn, khu đô thị tích hợp, đô thị xanh, dự án có tiện ích đồng bộ và kết nối hạ tầng thuận lợi sẽ tiếp tục chiếm ưu thế trong nguồn cung mới.

Sự gia tăng nguồn cung không đồng đều cho thấy xu hướng phân hóa ngày càng rõ nét theo khu vực. Nguồn cung sẽ tập trung mạnh hơn vào các địa bàn có động lực tăng trưởng thực, trong khi những thị trường thiếu hạ tầng, thiếu tiện ích hoặc thanh khoản yếu sẽ khó tạo ra nguồn cung mới quy mô lớn.

Về Nguồn cầu dự báo duy trì ở mức thận trọng, với tỷ lệ hấp thụ bất động sản sơ cấp khoảng 20% - 30%. Giao dịch chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực và đầu tư trung – dài hạn, hạn chế các hoạt động đầu cơ ngắn hạn.

Diễn biến giá dự kiến ổn định hơn trong 6 tháng cuối năm. Giá bán sơ cấp có thể đi ngang hoặc giảm nhẹ; giá bán thứ cấp dự báo giảm nhẹ tại một số sản phẩm đang chịu áp lực lãi vay lớn. Trong khi đó, giá thuê tiếp tục duy trì ổn định và có xu hướng tăng nhẹ tại các khu vực trung tâm.

Niềm tin thị trường vẫn chịu tác động bởi mặt bằng lãi suất cao. Lãi suất trong 6 tháng cuối năm dự kiến duy trì khoảng 12% - 14%, trong bối cảnh Chính phủ ưu tiên kiểm soát lạm phát và thúc đẩy tăng trưởng bền vững, thay vì các gói kích thích ngắn hạn. Tuy vậy, khách hàng dù thận trọng hơn vẫn sẵn sàng mua bất động sản có vị trí tốt, đáp ứng nhu cầu ở thực và có giải pháp tài chính phù hợp.

Nhìn lại bất động sản nửa đầu năm 2026

Theo chuyên gia Dat Xanh Services – FERI, thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026 ghi nhận nhiều chuyển biến đáng chú ý trong bối cảnh các chính sách mới được triển khai đồng bộ, lãi suất vay mua nhà tiếp tục duy trì ở mức cao và đầu tư hạ tầng được đẩy mạnh trên phạm vi cả nước. Những yếu tố này đang tác động trực tiếp đến tâm lý người mua, dòng tiền đầu tư cũng như xu hướng phát triển của thị trường bất động sản trong giai đoạn tiếp theo.

Đáng nói, trong 6 tháng đầu năm 2026, TP. Hồ Chí Minh tiếp tục thúc đẩy chương trình phát triển nhà ở cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu an cư ngày càng gia tăng của người lao động và cư dân đô thị. Có 13 doanh nghiệp đăng ký xây dựng khoảng 97.900 căn nhà ở cho thuê trên địa bàn thành phố. Song song đó, TP. Hồ Chí Minh đặt mục tiêu phát triển 50.000 căn nhà ở xã hội cho thuê trong giai đoạn 2026–2030. Động thái này góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân đô thị, đồng thời tạo thêm nguồn cung nhà ở đa dạng.

Cùng với đó, 6 tháng đầu năm 2026 ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực từ hoạt động đầu tư công và phát triển hạ tầng trên phạm vi cả nước. Nổi bật là việc đồng loạt khởi công 5 tuyến metro, xây cầu vượt sông Hồng, cùng với hơn 381.000 tỷ đồng được bố trí cho 10 dự án trọng điểm đồng loạt khởi công tại TP. Hồ Chí Minh từ ngày 1/7/2026. Bên cạnh đó, Hà Nội đã công bố Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm và xúc tiến đầu tư năm 2026.

Việc triển khai đồng loạt các dự án hạ tầng quy mô lớn được kỳ vọng tạo động lực tích cực cho nền kinh tế và thị trường bất động sản, đặc biệt tại các khu vực được hưởng lợi trực tiếp từ hệ thống giao thông và quy hoạch. Đây sẽ là nền tảng quan trọng thúc đẩy khả năng kết nối, gia tăng giá trị bất động sản và hình thành các cực tăng trưởng mới trong thời gian tới.

Theo đánh giá của Dat Xanh Services – FERI, thị trường bất động sản Việt Nam 6 tháng đầu năm 2026 chứng kiến sự phân hóa rõ nét khi tất cả các bên tham gia thị trường đều chủ động điều chỉnh chiến lược một cách linh hoạt nhằm thích ứng với nhịp điệu mới của thị trường để không bị thanh lọc trong bối cảnh thế giới diễn biến đa cực.

Chủ đầu tư/Nhà phát triển dự án: Các doanh nghiệp tích cực chào bán dự án/quỹ đất; đồng thời đẩy mạnh triển khai, ra hàng các dự án/ rổ hàng mới. Chính sách bán hàng được điều chỉnh linh hoạt, phù hợp với diễn biến thực tế của thị trường nhằm gia tăng thanh khoản và tiếp cận hiệu quả nhu cầu khách hàng.

Doanh nghiệp môi giới: Đứng trước các quyết định chiến lược về mô hình hoạt động, cấu trúc bộ máy nhân sự kinh doanh, sản phẩm kinh doanh..., các doanh nghiệp ưu tiên phân phối sản phẩm có khả năng thanh khoản, phí nhanh và an toàn.

Khách hàng: Có tâm lý chờ đợi khi diễn biến thị trường, lãi suất, tình hình địa chính trị còn nhiều biến động; đồng thời thận trọng hơn trong các quyết định đầu tư với kỳ vọng giảm giá. Các dự án có đầy đủ pháp lý, phục vụ nhu cầu ở thực, đón đầu cơ sở hạ tầng được ưu tiên, khách hàng cũng có chú ý đặc biệt đến thương hiệu chủ đầu tư.

Ba kịch bản thị trường

DXS – FERI chỉ ra 3 kịch bản của thị trường bất động sản.

Kịch bản thách thức được đặt ra trong trường hợp các yếu tố hỗ trợ thị trường cải thiện chậm hơn kỳ vọng, kinh tế thế giới tiếp tục diễn biến phức tạp, áp lực lạm phát gia tăng và mặt bằng lãi suất thả nổi duy trì tăng cao ở mức 13%–15%. Trong kịch bản này, nguồn cung dự báo tăng khoảng 15%–20%, giá bán có xu hướng giảm nhẹ, còn tỷ lệ hấp thụ duy trì ở mức dưới 20%. Thị trường tiếp tục ở trạng thái thanh khoản thấp, dòng tiền hạn chế giải ngân vào thị trường bất động sản.

Kịch bản kỳ vọng được DXS – FERI đánh giá có xác suất xảy ra cao nhất, khi kinh tế tiếp tục duy trì tăng trưởng ổn định, khung pháp lý từng bước hoàn thiện và chính sách tiền tệ được điều hành theo hướng thận trọng. Trong kịch bản này, nguồn cung dự báo tăng khoảng 20%–30%, lãi suất thả nổi duy trì trong khoảng 11%–13%, giá bán nhìn chung đi ngang hoặc tăng nhẹ, trong khi tỷ lệ hấp thụ đạt 25%–40%. Thị trường tiếp tục phân loại theo hướng ổn định và có chọn lọc. Dòng tiền tập trung vào nhóm sản phẩm an toàn, pháp lý hoàn chỉnh và đáp ứng nhu cầu thực.

Kịch bản lý tưởng được xây dựng trong trường hợp kinh tế vĩ mô diễn biến thuận lợi hơn dự báo, niềm tin thị trường phục hồi mạnh, mặt bằng lãi suất thả nổi giảm về khoảng 9%–11% và dòng vốn đầu tư quay trở lại tích cực. Theo đó, nguồn cung có thể tăng 30%–40%, giá bán tăng khoảng 5%–10%, đồng thời tỷ lệ hấp thụ đạt 40%–50%. Trong kịch bản này, thị trường có thể bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét hơn với thanh khoản, nguồn cung và mặt bằng giá cùng được cải thiện. Tuy nhiên, đây là kịch bản khó có thể xảy ra trong bối cảnh hiện nay.

Theo Dat Xanh Services – FERI, thị trường bất động sản Việt Nam đang tiếp tục vận động trong pha phục hồi sau giai đoạn suy thoái 2023 và phục hồi dần trong năm 2024–2025. Tuy nhiên, bước sang năm 2026, quá trình phục hồi không diễn ra đồng đều mà chuyển sang trạng thái phân hóa mạnh và chọn lọc rõ nét hơn.

Lãi suất tăng cao cùng tác động của tình hình địa chính trị thế giới tiếp tục ảnh hưởng đến thị trường bất động sản trong nước. Trong bối cảnh đó, niềm tin thị trường tuy có dấu hiệu cải thiện nhưng vẫn chưa đủ mạnh để tạo ra sự phục hồi lan tỏa trên diện rộng. Thị trường vì vậy tiếp tục vận động trong trạng thái thận trọng và có chọn lọc.

Cùng với đó, năm 2026, thị trường bất động sản phân hóa rõ nét trên nhiều phương diện:

Phân hóa theo phân khúc: Các dự án có quy mô vừa và nhỏ thuộc phân khúc nhà ở, như căn hộ trung cấp, nhà ở xã hội, có pháp lý đầy đủ, đảm bảo hoàn thành đưa vào sử dụng và có khả năng khai thác tạo dòng tiền, dự báo dẫn dắt thanh khoản tốt hơn. Ngược lại, các dự án quy mô lớn nhưng xa trung tâm, đất nền, sản phẩm mang tính đầu cơ và bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục chịu áp lực thanh lọc.

Phân hóa theo khu vực: Dòng tiền ưu tiên các khu vực lõi đô thị và vùng ven có hạ tầng kết nối rõ nét như vành đai, metro, cao tốc. Trong khi đó, các khu vực xa trung tâm, hạ tầng yếu hoặc thiếu động lực tăng trưởng sẽ gặp nhiều khó khăn hơn về thanh khoản.

Phân hóa theo chất lượng dự án và chủ đầu tư: Các dự án có pháp lý sạch, chủ đầu tư thương hiệu mạnh, có yếu tố nước ngoài, đơn vị phát triển chuyên nghiệp và hệ thống phân phối trung thành sẽ có lợi thế thu hút dòng vốn. Ngược lại, các dự án manh mún, chủ đầu tư hoặc đơn vị triển khai thương hiệu yếu, thiếu minh bạch sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận dòng vốn, thu hút khách hàng và cải thiện thanh khoản.