Chi phí xây dựng leo thang: Thách thức cho phát triển bất động sản

Những yếu tố này không chỉ làm chậm tiến độ phát triển dự án mới tại các thị trường phát triển mà còn tác động ngày một rõ rệt đến các nền kinh tế mới nổi, trong đó có Việt Nam.

Các yếu tố đang hạn chế hoạt động xây dựng

Theo dữ liệu từ báo cáo Savills Impacts, chi phí xây dựng tại các quốc gia như Mỹ, Anh, Pháp, Đức và Singapore đã tăng nhanh hơn mức lạm phát tiêu dùng (CPI) trong suốt giai đoạn 2020–2024. Đây là hệ quả của chuỗi biến động kéo dài, từ khủng hoảng logistics, biến động giá vật liệu, cho đến yêu cầu ngày càng khắt khe về chất lượng công trình và tiêu chuẩn ESG.

Will Forwood, Giám đốc Điều hành Savills Projects khu vực châu Á – Thái Bình Dương nhận định: “Tại nhiều nền kinh tế đang phát triển như Malaysia, Nhật Bản hay Ấn Độ, chi phí chưa phải yếu tố chi phối nhưng áp lực vẫn hiện hữu. Đặc biệt, chi phí lao động trong xây dựng tại các nước này đang tăng vượt mức lạm phát, nhất là tại các dự án công nghệ cao hoặc khu vực đô thị hóa nhanh”.

Một yếu tố bổ sung đáng chú ý là sự thay đổi trong nguồn cung vật liệu – đặc biệt là cát xây dựng. Trong nỗ lực bảo vệ môi trường và ổn định hệ sinh thái ven sông, một số địa phương tại Việt Nam và các quốc gia trong khu vực đã tăng cường kiểm soát hoạt động khai thác cát tự nhiên. Hạn chế khai thác tại các vùng nhạy cảm, kết hợp với chi phí vận chuyển gia tăng, khiến giá cát có xu hướng tăng lên – ảnh hưởng đến tổng chi phí xây dựng, đặc biệt với các dự án hạ tầng quy mô lớn hoặc có yêu cầu nền móng phức tạp.

Dù chưa phải yếu tố chính tạo ra chênh lệch giữa giá bán bất động sản và chi phí đầu vào, đây vẫn là một phần trong bức tranh cấu trúc chi phí đang thay đổi.

Việt Nam chịu áp lực nhưng duy trì đà phát triển

Từ năm 2024, thị trường vật liệu xây dựng trong nước đã chứng kiến biến động giá đáng kể, đặc biệt ở nhóm xi măng, cát và đá. Dù giá bán chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, bao gồm vị trí, pháp lý và giá trị thương hiệu, tuy nhiên sự gia tăng chi phí phát triển bao gồm vật liệu đến nhân công và tiện ích tích hợp như phòng gym, khu thư giãn,…đang đóng vai trò nhất định trong xu hướng này.

Báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy, trong quý 1/2025, giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội đã đạt trung bình 79 triệu đồng/m², tăng 32% so với cùng kỳ năm trước. Cùng lúc đó, nguồn cung mới tại TP.HCM vẫn rất hạn chế – chỉ khoảng 800 căn hộ được mở bán trong quý – với phần lớn rơi vào phân khúc trung và cao cấp. Phân khúc nhà ở có giá cả phải chăng, phù hợp với tình hình tài chính dành cho người mua ở thực tiếp tục khan hiếm, cho thấy bài toán chi phí đang ảnh hưởng trực tiếp đến cấu trúc sản phẩm trên thị trường.

Không chỉ căn hộ, phân khúc nhà thấp tầng cũng ghi nhận mức tăng giá ấn tượng trong thời gian qua. Tại Hà Nội, giá biệt thự tăng trung bình 29% mỗi năm trong 5 năm gần đây, trong khi nhà liền kề tăng 22% mỗi năm. Những con số này không đơn thuần phản ánh nhu cầu, mà còn cho thấy chi phí đầu tư vào tiện ích, hạ tầng và hoàn thiện sản phẩm ngày càng cao hơn.

Song song với chi phí vật liệu xây dựng, chính sách tài chính cũng là một nút thắt toàn cầu. Việc kết thúc kỷ nguyên lãi suất thấp khiến chi phí vốn tăng mạnh, buộc các tổ chức tài chính siết chặt điều kiện cho vay, đặt ra yêu cầu cao hơn về vốn chủ và độ minh bạch của dự án.

Tại Việt Nam, dù lãi suất ở mức kiểm soát được, nhưng dòng vốn tín dụng cho bất động sản vẫn bị hạn chế bởi chính sách thận trọng. Điều này khiến nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc triển khai hoặc tái khởi động dự án, đặc biệt tại các thành phố lớn, nơi giá đất cao và thủ tục pháp lý kéo dài.

Thêm vào đó, nhân lực trong ngành xây dựng đang trở thành một thách thức mới, dù chưa biểu hiện rõ nét như tại các nước phát triển khác. Lực lượng lao động chủ yếu đến từ khu vực nông thôn và thường di chuyển theo mùa, khiến tiến độ công trình thiếu tính ổn định trong các giai đoạn cao điểm. Trong bối cảnh đó, một số chủ đầu tư đang bắt đầu quan tâm đến mô hình xây dựng hiện đại như BIM hoặc thi công tiền chế – những giải pháp đã chứng minh hiệu quả trong việc rút ngắn thời gian thi công và tối ưu chi phí tại Singapore hay Ấn Độ.

Bên cạnh ba yếu tố cốt lõi là chi phí, tài chính và nhân lực, ngành xây dựng toàn cầu còn đối mặt với hàng loạt thách thức khác như biến đổi khí hậu, thiếu hụt năng lượng và khan hiếm quỹ đất. Tại Việt Nam, TP.HCM là ví dụ điển hình cho đô thị chịu áp lực lớn từ triều cường và mưa lớn – khiến chi phí xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật ngày càng tốn kém hơn.

Nắm bắt cơ hội trong bối cảnh bất định

Dù đối mặt với nhiều rào cản, thị trường xây dựng và bất động sản toàn cầu vẫn tồn tại những khoảng trống đáng kể về nguồn cung, đặc biệt trong phân khúc chất lượng cao.

Tại Việt Nam, thị trường bất động sản trước đây chứng kiến những gián đoạn do dịch bệnh, chính sách tín dụng thắt chặt và rào cản pháp lý kéo dài đã khiến thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc sâu, với nhiều dự án bị đình trệ và tâm lý đầu tư dần thận trọng.

Để đối phó với thực trạng đó, Việt Nam đã triển khai nhiều cải cách mang tính cấu trúc. Việc đồng loạt ban hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi có hiệu lực từ tháng 8/2024 là bước đi quan trọng nhằm tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý và tạo điều kiện cho dòng vốn dài hạn.

Song song đó, các dự án đầu tư công quy mô lớn đang được tăng tốc, từ sân bay Long Thành, cao tốc Bắc – Nam cho đến vành đai Hà Nội, TP.HCM, mở ra không gian phát triển mới cho các đô thị vệ tinh.

Trong bối cảnh thị trường ngày càng cạnh tranh, cơ hội sẽ nghiêng về các doanh nghiệp biết đầu tư dài hạn vào chất lượng tài sản, tích hợp ESG và ứng dụng công nghệ quản lý – xây dựng hiệu quả. Việc đón đầu xu hướng thiết kế hiện đại, cải tạo tài sản theo định hướng bền vững không chỉ giúp kiểm soát chi phí mà còn mở rộng biên lợi nhuận nhờ định vị sản phẩm tốt hơn trong mắt khách hàng.Ni