Tại hội thảo "Thị trường bất động sản tâm linh - Xu hướng và cơ hội" do Báo Nông thôn Ngày nay/Dân Việt tổ chức ngày 25/8, các chuyên gia, nhà quản lý tập trung trao đổi về sự phát triển của công viên nghĩa trang, khu an lạc viên và những vấn đề pháp lý phát sinh khi thị trường xuất hiện ngày càng nhiều sản phẩm, dịch vụ mới.
Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), lĩnh vực này được dự báo còn dư địa phát triển nhất định trong thời gian tới. Tuy nhiên, hiện chưa cần thiết xác định đây là một phân khúc bất động sản riêng.
Từ mộ phần đến hệ sinh thái an nghỉ
Theo bà Miền, từ kinh nghiệm của Singapore và Nhật Bản, mô hình nghĩa trang đang chuyển dịch từ mô hình truyền thống sang mô hình an nghỉ hiện đại. Nếu mô hình truyền thống chủ yếu là địa táng và sử dụng đất lâu dài thì mô hình hiện đại đa dạng hơn với địa táng, cải táng, hỏa táng và lưu trữ tro cốt; thời gian sử dụng đất có thể có giới hạn và cho phép tái sử dụng.
Nghĩa trang truyền thống chủ yếu gắn với mộ phần gia đình, trong khi mô hình hiện đại hướng tới không gian tưởng niệm và các sản phẩm linh hoạt hơn. Bất động sản tâm linh đang chuyển từ sản phẩm đơn thuần là mộ phần sang một hệ sinh thái an nghỉ, với giá trị nằm ở vị trí, quy mô, quy hoạch, cảnh quan, hạ tầng, không gian tưởng niệm, dịch vụ hậu sự và năng lực quản lý, chăm sóc dài hạn.
Tại Việt Nam, nhu cầu về nghĩa trang có tính ổn định và dài hạn, không phụ thuộc nhiều vào chu kỳ kinh tế. Tuy nhiên, quy mô nhu cầu chịu tác động bởi dân số, cơ cấu dân số, tốc độ đô thị hóa, phong tục và tập quán từng địa phương. Trong khi đó, quỹ đất ngày càng hữu hạn và cạnh tranh, đặc biệt tại các đô thị lớn, tạo áp lực phải di dời những nghĩa trang không còn phù hợp với quy hoạch.
Quy hoạch tại nhiều địa phương đang có xu hướng tập trung nghĩa trang, phát triển cơ sở hỏa táng, lưu trữ tro cốt và từng bước đóng cửa, di dời các nghĩa trang địa táng. Các mô hình như nghĩa trang tập trung, công viên nghĩa trang kết hợp hỏa táng và lưu trữ tro cốt bắt đầu xuất hiện.
Theo bà Miền, sản phẩm bất động sản tâm linh hiện có thể nhìn nhận theo 3 nhóm: mộ địa táng, khu mộ gia đình truyền thống; nghĩa trang tập trung kết hợp hỏa táng, lưu trữ tro cốt; và công viên, hoa viên nghĩa trang tích hợp quy hoạch, cảnh quan, hạ tầng, không gian tưởng niệm cùng các dịch vụ chăm sóc, quản lý dài hạn.
Những mô hình mới đã xuất hiện tại Việt Nam nhưng phát triển chưa đồng đều, chủ yếu tập trung ở một số địa phương. Tuy nhiên, hiện chưa cần thiết xác định bất động sản tâm linh là một phân khúc riêng do quy mô vẫn còn tương đối nhỏ và chưa phổ biến so với nhà ở, bất động sản công nghiệp hay bất động sản du lịch.
Theo bà Miền, một trong những nguyên nhân là bất động sản tâm linh có tính chất đặc thù, liên quan đến yếu tố văn hóa, tín ngưỡng và quyền sử dụng đất. Trong khi đó, các quy định pháp lý đối với lĩnh vực này hiện chưa thực sự rõ ràng, dẫn đến việc xác định bản chất và phạm vi thị trường còn gặp khó khăn.
Theo luật sư Hoàng Ngọc, Trưởng Văn phòng luật sư Nhiệt Tâm và Cộng sự, trong hệ thống pháp luật Việt Nam hiện hành chưa có thuật ngữ pháp lý chính thức “bất động sản tâm linh”, cũng chưa có một nhóm bất động sản độc lập mang tên gọi này.
Đây chủ yếu là khái niệm được sử dụng trên thị trường để chỉ các sản phẩm, công trình hoặc dự án gắn với nhu cầu tâm linh, tín ngưỡng, thờ cúng, đặc biệt là các dự án nghĩa trang, nghĩa địa, cơ sở hỏa táng hoặc khu lưu giữ tro cốt.
Việc một dự án được thị trường gọi là “bất động sản tâm linh” không đồng nghĩa pháp luật thừa nhận đây là một loại bất động sản riêng biệt như nhà ở, công trình xây dựng hay các loại tài sản khác theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai.
Đáng chú ý, các giao dịch liên quan đến phần mộ, vị trí an táng, nơi lưu giữ tro cốt trong các dự án nghĩa trang vẫn đặt ra nhiều vấn đề pháp lý cần được làm rõ. Người dân có nhu cầu chuyển giao, sang nhượng hoặc thay đổi người sử dụng, trong khi bản chất pháp lý của quyền đối với phần mộ và đất nghĩa trang không hoàn toàn giống quyền sử dụng đất ở hoặc quyền sở hữu nhà ở.
Pháp luật hiện nay đã có quy định về đất nghĩa trang nhưng chưa quy định cụ thể việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho từng phần mộ, khuôn viên. Thay vì cấp “sổ đỏ” theo cách thông thường, có thể nghiên cứu một loại giấy chứng nhận riêng cho khuôn viên hoặc vị trí an táng, phù hợp với tính chất đặc thù của loại tài sản này.
Theo luật sư Hoàng Ngọc, những khu vực này có thể là khu mộ gia đình, khu mộ dòng họ hoặc khuôn viên riêng, với diện tích từ vài mét vuông đến hàng trăm mét vuông. Giá trị có thể lên tới hàng chục triệu đồng mỗi mét vuông và tổng giá trị một khuôn viên gia đình có thể rất lớn.
Tuy nhiên, theo quy định và thực tiễn hiện nay, ngân hàng về cơ bản không thể nhận những khu mộ, khuôn viên nghĩa trang này làm tài sản thế chấp như đối với một bất động sản thông thường. Trong nhiều trường hợp, việc “mua bán” thực chất là ký kết hoặc chuyển nhượng hợp đồng quản lý, sử dụng một khu đất nhất định với chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý.
Doanh nghiệp nhìn thấy cơ hội nhưng vẫn dè chừng
Theo bà Miền, doanh nghiệp nhìn thấy cơ hội từ nhu cầu thực tế đối với bất động sản tâm linh. Quy mô dân số lớn và nhu cầu về nơi an nghỉ là nhu cầu không thể trì hoãn, tạo sức hấp dẫn để doanh nghiệp tìm hiểu và tham gia thị trường.
Tuy nhiên, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay vẫn nằm ở hành lang pháp lý. Các quy định còn nằm rải rác ở nhiều văn bản, một số nội dung chưa thực sự rõ ràng, đặc biệt là quyền lợi của khách hàng khi mua các sản phẩm bất động sản tâm linh.
Câu hỏi đặt ra là khách hàng thực sự được sở hữu, sử dụng phần đất hay được hưởng một loại hình dịch vụ nào; khi có nhu cầu chuyển nhượng thì việc chuyển nhượng được thực hiện ra sao, chịu sự điều chỉnh của cơ chế nào và chi phí như thế nào.
Sự thiếu rõ ràng này không chỉ gây khó cho người mua mà còn khiến doanh nghiệp dè dặt khi đầu tư. Khi khách hàng chưa hiểu rõ quyền lợi của mình, doanh nghiệp cũng khó giải đáp và tạo niềm tin để khách hàng đưa ra quyết định.
Ở góc độ quản lý đất đai, ông Vũ Sỹ Kiên, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), cho biết nhu cầu về đất dành cho nghĩa trang, công viên nghĩa trang là nhu cầu thực tế và cần được tính toán trong quy hoạch sử dụng đất. Việc xác định quỹ đất phải tính đến quy mô dân số, tỷ lệ tử vong, hình thức mai táng, xu hướng chuyển từ địa táng sang hỏa táng, đặc điểm văn hóa từng vùng và định hướng quy hoạch địa phương.
Quy hoạch quỹ đất nghĩa trang cũng phải tính đến nhu cầu di dời các nghĩa trang để phục vụ phát triển đô thị, khu công nghiệp và các dự án giao thông lớn. Việc bố trí quỹ đất cần hướng tới nhiều mô hình khác nhau nhằm khai thác hiệu quả quỹ đất và đáp ứng nhu cầu an táng, hỏa táng, lưu giữ tro cốt của người dân.
