Bất động sản có giảm giá khi lãi suất tăng?

Chia sẻ về câu chuyện giá bất động sản có giảm khi lãi suất tăng?, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn phân tích, nhiều người tin rằng khi lãi suất tăng, thế giới bất ổn thì giá bất động sản sẽ giảm, bởi lẽ thông thường khi biến động xảy ra thì tiền sẽ quay về ngân hàng hoặc kênh đầu tư vàng thay vì chảy vào tài sản rủi ro như bất động sản.

Thế nhưng, theo ông Tuấn, dữ liệu của Batdongsan trong những năm gần đây lại cho thấy một câu chuyện khác. Trong giai đoạn 2022–2025, khi lãi suất ngân hàng tăng cao và thị trường bất động sản rơi vào giai đoạn khó khăn nhất trong nhiều năm thì giá chung cư tại hai thành phố lớn vẫn tiếp tục tăng.

Cụ thể, tại Hà Nội, giá căn hộ từ khoảng 40 triệu/m2 tăng lên gần 87 triệu/m2. Tại TP. Hồ Chí Minh từ 46 triệu/m2 lên khoảng 75 triệu/m2. Đáng chú ý, Hà Nội tăng mạnh hơn TP. Hồ Chí Minh.

Lý giải nguyên nhân giá căn hộ không giảm ngay cả bối cảnh lãi suất tăng hay chiến tranh, ông Tuấn phân tích: Thứ nhất, bất động sản có độ trễ rất lớn. Khi thị trường xấu, điều xảy ra trước tiên thường là thanh khoản giảm, không phải giá giảm, tất nhiên vẫn có giảm cục bộ ở một số dự án.

Thứ hai, nguồn cung căn hộ khan hiếm do vướng pháp lý và ít dự án mới. Khi nguồn cung thấp, chủ đầu tư có xu hướng giữ giá hoặc tăng giá, khiến thị trường khó có khả năng giảm sâu. Thứ ba, người bán không chịu áp lực tài chính lớn như thị trường khác. Nhiều chủ nhà không vay ngân hàng nên họ có xu hướng giữ tài sản thay vì bán rẻ. Vì vậy, lãi suất cao thực tế chỉ làm thị trường chậm lại, chứ không đủ để kéo giá nhà xuống.

“Có một diễn biến dễ thấy trên thị trường bất động sản trong chu kỳ vừa qua là: Giá thường không giảm khi thị trường xấu, nhưng lại tăng rất nhanh khi thị trường tốt trở lại”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Dẫu vậy, so với chung cư, giá đất nền bị ảnh hưởng nhiều hơn bởi thông tin lãi suất tăng. Giá có xu hướng giảm. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, giá đất giảm trong các tháng đầu năm 2026. Theo ông Tuấn, bởi đất nền là loại hình có tính đầu cơ cao nên khi lãi suất hay vĩ mô biến động thường sẽ phản ứng mạnh. Nhu cầu đối với đất nền 2-3 năm nay giảm cũng vì nguyên nhân này.

Còn theo ông Nguyễn Hoàng, Giảng viên bất động sản Công ty Học viện Eagle Academy, việc lãi suất tăng cao làm tác động sức mua là điều tất nhiên. Tuy nhiên, để xem có ảnh hưởng đến giá cả bất động sản hay không phải căn cứ vào các yếu tố như:

Chủ đầu tư có cấu trúc nguồn vốn tốt dồi dào hay không, có bị áp lực tài chính/nợ vay phải giảm giá để xả hàng thu hồi vốn/trả nợ không?

Nguồn cung có dồi dào đến mức chủ đầu tư phải cạnh tranh khốc liệt bằng giảm giá hay không?

Xu hướng - tâm lý - hành vi người mua bất động sản hiện nay như thế nào? Người dân có nhiều tiền để mua bất động sản không. Nếu giá giảm giá thì họ có sẵn sàng xuống tiền săn hàng ngộp rồi chờ vài năm lên giá không?

Người có tiền (không vay) thì có kênh nào để đầu tư thay thế bất động sản không? Nếu họ xuống tiền để mua bất động (mục đích đầu tư - ở ) thì có lợi ích gì so với không mua?

Người bán (nhà đầu tư cá nhân) trên thị trường thứ cấp có bị áp lực phải xả hàng cắt lỗ không? Có tiếp tục gồng lãi được không?

Chính sách tín dụng của Chính phủ hiện nay như thế nào? Mục tiêu tăng trưởng GDP 10% năm nay có cần sự đóng góp của bất động sản không?

Ông Nguyễn Hoàng phân tích, vào giai đoạn 2010-2012 khi lãi suất và lạm phát tăng cao, giá vàng, tỷ giá tăng mạnh, thị trường bất động sản gần như đóng băng. Khi đó giá bất động sản không giảm diện rộng mà chỉ một số ít dự án do chủ đầu tư áp lực tài chính nên bắt buộc phải giảm giá, cắt lỗ thu hồi vốn. Còn đa số dự án khó giảm vì chi phí đầu vào cao, lạm phát ...

Khi đó, thay vì trực tiếp giảm giá, nhiều chủ đầu tư tung những chính sách như kéo giãn thanh toán, chiết khấu cao cho thanh toán nhanh, khuyến mãi. Một số chủ đầu tư không bàn giao sản phẩm hoàn thiện cơ bản mà giao thô để giảm chi phí giá bán. Lúc đó thị trường bất động sản ở trạng thái cầm cự, phải chờ đến cuối 2013, mới bắt đầu thoát đáy để phục hồi.

Ở giai đoạn này, lãi suất tăng cao, nhiều người lo ngại diễn biến thị trường sẽ như giai đoạn 2011-2012. Thế nhưng, theo quan sát thị trường bất động sản trong 20 năm qua, theo ông Hoàng giá bất động sản giảm diện rộng là rất hiếm, và việc giảm giá cũng là điều "tối kỵ" với chủ đầu tư.

Vị này cho rằng, hiện nay lãi suất tăng cao nhưng bản chất thị trường đã khác giai đoạn trước. Với chủ đầu tư nếu đủ mạnh tài chính/vốn thì có thể cầm cự hoặc thay đổi chiến lược kinh doanh. Chủ đầu tư nào tồn kho và bị áp lực tài chính thì bắt buộc phải tìm cách để bán hàng. Hình thức thì có thể như hồi 2012-2013, bán bớt dự án. Đồng thời, thị trường vẫn có người có tiền đi săn hàng ngộp từ những người không thể tiếp tục gồng lãi suất.