Vay ngân hàng 2 tỷ đồng để mua căn nhà 4 tỷ đồng cho thuê, nên hay không?

Mới đây, một cặp vợ chồng 29 tuổi, có thu nhập khoảng 25-30 triệu đồng/tháng dự định sẽ bán đất ở tỉnh (gần 2 tỷ đồng kèm khoản tiết kiệm) để tìm mua căn nhà hơn 4 tỷ đồng tại TP. Hồ Chí Minh cho thuê. Dự định của vợ chồng là sau này sẽ chuyển về TP. Hồ Chí Minh sinh sống lâu dài.

Theo tính toán của cặp vợ chồng này, với tỷ suất thuê căn nhà tầm 2,5%/ năm thì mỗi năm có thêm thu nhập tầm 100 triệu đồng. Nếu vay ngân hàng 2 tỷ trong 10 năm thì mỗi tháng phải trả khoảng 25-27 triệu trong thời gian ưu đãi.

Chia sẻ về kế hoạch của cặp vợ chồng trên cũng như của nhiều người trẻ hiện nay mua nhà, ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group cho rằng, trước khi xác định vay mua nhà, người mua cần tính toán kỹ bài toán tài chính để tránh những áp lực và rủi ro. Đầu tiên là xác định nguồn vốn có sẵn, bao gồm tiền tích lũy, tiền tiết kiệm hàng tháng sau khi trừ hết các khoản sinh hoạt, dự phòng và tiền vay mượn từ người thân. Nguồn vốn này nên đạt tối thiểu 50-60% giá trị căn nhà, tức là khoản vay ngân hàng không nên quá một nửa giá trị căn nhà. Thông thường mức vay dao động 30-40% sẽ hợp lý để cân bằng giữa sinh hoạt hàng ngày và việc trả nợ hàng tháng.

Với trường hợp của cặp vợ chồng trên, khoản vay ngân hàng chiếm 50% giá trị căn nhà nên áp lực trả lãi ngân hàng khá cao, nhất là trong bối cảnh lãi cho vay có xu hướng tăng. Trong hai năm đầu tiên ngân hàng có thể hỗ trợ ưu đãi lãi suất 7-9% mỗi tháng, song những năm tiếp theo có thể thả nổi dao động 12-13%.

Vì thế, theo ông Thắng, nếu hai vợ chồng không có thêm nguồn thu nhập nào khác, số tiền dư khoảng 25-30 triệu đồng chỉ vừa đủ trả tiền ngân hàng. Khoản thưởng 100 triệu đồng một năm có thể dành cho khoản dự phòng khẩn cấp hoặc giảm bớt dư nợ phải trả.

Trường hợp căn nhà 4 tỷ đồng tại TP. Hồ Chí Minh có thể cho thuê với tỷ suất tầm 2,5% một năm thì khoản tiền cho thuê vào khoảng 8-8,5 triệu đồng mỗi tháng. Giả sử, vợ chồng không mất chi phí thuê nhà tại thành phố hiện tại, khoản tiền cho thuê này chỉ đủ bù khoảng 1/3 khoản trả ngân hàng hàng tháng.

Nếu căn nhà gặp tình trạng khách vào ra liên tục, khó cho thuê lâu dài hoặc lãi suất thả nổi vọt lên 14-15% sau thời gian ưu đãi, người mua có thể gặp rủi ro gãy dòng tiền. Chưa kể trong bối cảnh kinh tế nhiều biến động, người mua cần đảm bảo thu nhập duy trì ổn định để trả lãi và gốc vay, tránh trường hợp ngân hàng siết tài sản gây ra nhiều phiền phức. Trường hợp nếu có thêm em bé, chi phí dành cho một đứa trẻ ví dụ tối thiểu 6-7 triệu đồng/ tháng, hai vợ chồng sẽ khó để ra khoản dự phòng cho các trường hợp khẩn cấp.

Ông Thắng cho rằng, lãi vay hàng tháng luôn là câu chuyện áp lực với nhiều người mua nhà nên đòi hỏi phải tỉnh táo khi tính toán bài toán tài chính. Nhiều người đã từng dồn ép bản thân giảm tối đa các chi phí cơ bản, tạo thành gánh nặng tâm lý khiến cuộc sống không thoải mái và ổn định. Ngoài ra, dùng đòn bẩy tài chính mua nhà trong thời điểm này sẽ khiến người mua dễ đối mặt với rủi ro lãi vay tiếp tục tăng, có thể mất tài sản.

Theo đó, để chuẩn bị cho kế hoạch mua nhà, người mua nên gia tăng nguồn vốn sẵn có (tối thiểu 50-60% giá trị căn nhà), cải thiện thu nhập và tính toán kỹ khả năng trả nợ của mình đến đâu.

Chia sẻ trước đó, ông Lê Quốc Kiên – Chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập nhấn mạnh, hiện nay không ít người rơi vào áp lực tài chính nghiêm trọng chỉ vì tính toán sai ngay từ đầu.

Thứ nhất, tính thiếu chi phí sinh hoạt: Sai lầm phổ biến nhất mà nhiều người mắc phải là khi cho rằng mỗi tháng mình chỉ cần 5-6 triệu đồng là đủ chi tiêu. Nhưng khi rà soát kỹ, hàng loạt khoản thường bị "bỏ quên" như: Chi phí hiếu hỷ, ma chay, ốm đau, thuốc men; gửi tiền cho bố mẹ, gia đì nh, gặp gỡ bạn bè, giao tiếp xã hội; các khoản phát sinh bất ngờ. Nếu không tính đầy đủ các khoản này, bài toán dòng tiền sẽ thiếu chính xác dẫn đến áp lực trả nợ tăng cao sau khi vay mua nhà.

Thứ hai, lãi suất vay: Theo ông Kiên, đừng nhìn con số lãi suất ưu đãi ban đầu mà vội đưa ra quyết định. Thông thường, hầu hết các ngân hàng đưa ra mức ưu đãi 7%-9% một năm. Tuy nhiên, đây chỉ là lãi suất áp dụng trong thời gian lãi ưu đãi (thường từ 1 tới 3 năm). Nếu lấy mức lãi suất thấp này tính luôn cho toàn bộ thời gian vay mua nhà 20-30 năm, sẽ bị hụt bài toán tài chính. Sau khi hết thời gian khuyến mãi, lãi suất sẽ được tính bằng: Lãi suất huy động + chi phí quản lý của ngân hàng + biên độ 3%-5% (tùy ngân hàng).

Chẳng hạn, lãi suất huy động kỳ hạn một năm của ngân hàng là 7% một năm, biên độ trong hợp đồng tín dụng là 4%. Vậy lãi suất khi thả nổi sẽ không phải là 7% + 4% = 11%, mà phải cộng thêm "chi phí quản lý của ngân hàng" (thường là 1,5% - 2,5%). Do đó, người vay cần chuẩn bị tâm lý rằng lãi tương lai có thể xoay quanh mức 13%, thay vì tự tính toán đơn giản là "7% + 4% = 11%". Việc tính sai 2-3% lãi suất có thể khiến bị hụt chục triệu đồng tiền phải đóng hàng tháng, cũng như tổng chi phí vay tăng thêm hàng trăm triệu đồng trong suốt thời gian trả nợ.

Theo đó, người vay ngân hàng cần tính toán đầy đủ: Giai đoạn được ưu đãi ân hạn ngân hàng, và thời điểm hết ân hạn.

Thứ ba, chờ thu nhập tăng, giá nhà giảm để đủ tiền mua nhà: Sau 5 - 10 năm, giá nhà sẽ tăng lên rất nhiều mà thu nhập khó tăng theo kịp. Nếu chỉ ngồi chờ khi nào để dành đủ tiền mới mua nhà, thì gần như không bao giờ mua được nhà.

Ông Kiên dẫn chứng, nhiều người mua nhà 10 năm trước với mức giá quanh 1,5 tỷ đồng thì nay căn nhà đó đều đã có mức giá hơn 3 tỷ. Trong khi thu nhập 10 năm trước của họ là 20 triệu đồng một tháng, thì bây giờ chỉ quanh 25 triệu đồng một tháng. Rõ ràng, thu nhập 20 triệu, mua nhà 1,5 tỷ sẽ dễ hơn rất nhiều giờ thu nhập đã tăng lên 25 triệu, nhưng phải mua nhà hơn 3 tỷ.