Từ đầu năm 2022 tới nay, thị trường bất động sản (BĐS) chững lại do một số khó khăn, vướng mắc mà nổi cộm nhất là vấn đề pháp lý và khả năng tiếp cận nguồn vốn. Tình hình này dẫn đến tâm lý chờ “bắt đáy” bất động sản, khiến thanh khoản thị trường giảm sút.
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cùng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) và Tạp chí điện tử Reatimes.vn mới đây công bố Báo cáo thường niên Xu hướng thị trường chung cư trung cấp và cao cấp Hà Nội năm 2023, triển vọng 2023 – 2025, trong đó đưa ra góc nhìn của các chuyên gia trong và ngoài nước về thị trường hiện nay.
TS. Lê Xuân Nghĩa – Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính quốc gia – cho rằng thị trường BĐS đang ở đáy của chu kỳ suy giảm. Ông dự đoán sẽ mất khoảng 1 - 2 năm để thị trường dần phục hồi và tăng trưởng trở lại.
Một trong những tín hiệu tích cực là lãi suất cho vay đã giảm 1-2% so với đầu năm, nhiều ngân hàng đã đưa ra các gói tín dụng ưu đãi và kỳ vọng tiếp tục giảm nhẹ trong thời gian tới.
Tuy nhiên, báo cáo của VNREA, VIRES và Reatimes.vn lưu ý rằng tác động của việc giảm lãi suất sẽ phân hóa giữa các chủ đầu tư, dự án khác nhau. Những chủ đầu tư uy tín, dày dạn kinh nghiệm cùng các dự án có pháp lý rõ ràng, minh bạch, vị trí đẹp... sẽ có nhiều lợi thế hơn, được các ngân hàng ưu tiên giảm lãi suất và khách hàng quan tâm hơn.
Trong bối cảnh hiện tại, những loại hình BĐS phục vụ nhu cầu thực được quan tâm hơn cả, đặc biệt là chung cư. Theo một khảo sát gần đây của Batdongsan.com.vn, 49% môi giới đánh giá chung cư bán/cho thuê là loại hình BĐS tiềm năng nhất năm 2023.
Hiện nay, tỷ lệ đô thị hoá của Hà Nội khoảng 49% và TP. HCM khoảng 70%. Cả nước có 8 tỉnh, thành có tỷ lệ đô thị hóa trên 50%. Như vậy, vẫn còn dư địa phát triển và nhu cầu về nhà ở đô thị luôn hiện hữu.
Trong bài viết thuộc báo cáo của VNREA, VIRES và Reatimes.vn, TS. Lê Xuân Nghĩa đề cập sâu đến phân khúc chung cư trung và cao cấp. Theo quan sát và phân tích thị trường tại Hà Nội khoảng 10 năm qua, ông nhận thấy phân khúc này luôn tăng giá một cách ổn định, không có hiện tượng tăng nóng hay giảm sâu như những phân khúc khác. Do đó, đây là phân khúc kinh doanh tương đối bền vững.
“Đầu năm 2022, tôi nhận định thị trường BĐS sẽ chứng kiến sự sụt giảm về giá khoảng 30% ở một số phân khúc, tại một số thị trường nhất định. Tuy nhiên, phân khúc chung cư trung, cao cấp Hà Nội luôn tăng giá ổn định và bền vững. Hiện nay, những sản phẩm chung cư giá 4 - 5 tỷ đồng có thanh khoản tốt, giá vẫn ở mức cao. Đồ thị “hình sin” về giá của phân khúc này thường biến động rất nhẹ nhàng”, TS. Nghĩa đánh giá.
TS. Lê Xuân Nghĩa.
Chuyên gia này còn chỉ ra rằng khi quỹ đất ngày càng khan hiếm và nhu cầu cao thì về lâu dài, giá sẽ còn tăng cao. Trong khi đó, nguồn cầu của phân khúc chung cư trung và cao cấp đang tăng nhanh do tầng lớp trung lưu phát triển mạnh. Bên cạnh đó, hàng năm còn khoảng trên 1 triệu người từ nông thôn di cư ra các đô thị và khu công nghiệp, dịch vụ.
“Bối cảnh như trên và thực tế nguồn cung sẽ tiếp tục rất hạn chế chính là cơ hội cho những nhà đầu tư biết nắm bắt thời cơ. Bởi lẽ, xu hướng chung là giá sẽ tiếp tục tăng trong trung hạn”, TS. Nghĩa kết luận.
Tuy nhiên, ông nhấn mạnh nhận định giá chung cư trung và cao cấp tăng bền vững chỉ đúng ở những dự án của chủ đầu tư uy tín, chất lượng xây dựng và tiện ích được đảm bảo ở chuẩn mực cao và dịch vụ quản lý, vận hành tốt.
“Khi xây dựng căn hộ trung và cao cấp cần tạo ra được văn minh văn hoá trong chung cư và khu đô thị. Tức là phải thiết kế, tạo ra các không gian ra sao để không chỉ đón nguồn khách mua để ở, mà còn đón khách thuê. Thống kê 10 năm gần đây cho thấy giá cho thuê căn hộ của Việt Nam rất cao, hơn nhiều so với một số quốc gia lân cận.
Những nhà đầu tư cá nhân có nguồn vốn tốt và đang cơ cấu lại danh mục đầu tư hoàn toàn có thể cân nhắc xu hướng trên để lựa chọn cho mình những dự án đầu tư phù hợp, bởi chắc chắn cơ hội sinh lời là ổn định và còn kéo dài. Đây chính là thời điểm, cơ hội đầu tư cho những người có sẵn dòng tiền”, TS. Nghĩa khẳng định.
