Novaland: "Sóng gió" chưa qua

Tháng 9/2022 trong thông điệp nhân kỷ niệm 30 năm thành lập Tập đoàn Novaland (mã NVL), ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch HĐQT đã trích lại câu danh ngôn “Máy bay cất cánh bằng cách bay ngược chiều gió” và “Mức độ thành công được xác định không phải bởi những gì chúng ta đã đạt được mà bởi những trở ngại chúng ta đã vượt qua” để nói về việc tập đoàn này đã không ít lần vượt qua khó khăn và thử thách.

Song, những trở ngại mà Novaland vượt qua trước đó có lẽ chưa thấm vào đâu so với “sóng gió” mà tập đoàn này phải đối mặt từ cuối năm 2022 khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp liên tiếp gặp những biến cố và bản thân Novaland cũng gặp áp lực lớn về lượng trái phiếu đáo hạn vào cuối năm 2022, khiến tập đoàn rơi vào giai đoạn “đi ngược chiều gió”.

Giữa "cơn bĩ cực", ngày 3/2/2023, ông Bùi Thành Nhơn đã trở lại “ghế nóng” Chủ tịch HĐQT của Novaland để trực tiếp chèo lái Novaland vượt qua giai đoạn “bão tố”. Cũng từ đó cho đến nay, Novaland đã bước vào công cuộc tái cấu trúc, tìm các giải pháp để thu xếp nguồn vốn trả nợ, trong đó, bao gồm cả việc bán bớt cổ phần.

Cá nhân ông Nhơn vào tháng 10/2022 đã bán hơn 72,7 triệu cổ phiếu NVL và giảm sở hữu còn gần 96,8 triệu cổ phiếu, tương đương 4,9% vốn tại Novaland. Tương tự, từ tháng 10/2022, bà Cao Thị Ngọc Sương, vợ ông Nhơn, cũng bắt đầu hạ sở hữu tại Novaland. Từ tháng 10/2022 đến tháng 3/2023, bà Sương đã có 3 đợt bán ra cổ phiếu, hạ sở hữu từ hơn 105,3 triệu đơn vị xuống còn 50,8 triệu đơn vị, tương ứng còn 2,6% vốn.

Hai công ty có liên quan đến ông Nhơn là Công ty CP Novagroup và Công ty CP Diamond Properties cũng phải chủ động bán ra lượng lớn cổ phiếu NVL nhằm cơ cấu hỗ trợ nợ vay cho Novaland. Chỉ tính riêng từ đầu năm 2024 đến nay, Novagroup và Diamond Properties đã bán ra tổng cộng gần 30 triệu cổ phiếu NVL.

Ngoài ra, việc bản thân hệ sinh thái NovaGroup dùng cổ phiếu NVL để thế chấp cho các khoản vay và khi giá cổ phiếu giảm nhiều đã dẫn tới việc các công ty chứng khoán bán giải chấp lượng lớn cổ phiếu NVL để thu hồi các khoản vay.

Chưa dừng lại ở đó, mới đây, NovaGroup đăng ký bán tiếp 2 triệu cổ phiếu NVL trong khoảng thời gian từ 27/6-12/7. Nếu giao dịch thành công, sở hữu của NovaGroup tại Novaland sẽ giảm còn 346,9 triệu cổ phiếu, tỷ lệ 17,79% vốn.

Như vậy, sau khi bán gần 420 triệu cổ phiếu NVL trong vòng 2 năm trở lại đây, hiện nhóm cổ đông liên quan đến ông Bùi Thành Nhơn chỉ còn nắm giữ hơn 39% vốn điều lệ Novaland. Mặc dù đây vẫn là nhóm cổ đông lớn nhất, nhưng tỷ lệ chi phối này đã giảm hơn 21% so với thời điểm cách đây gần hai năm. Với mặt bằng giá cổ phiếu NVL trong gần hai năm qua, ước tính số cổ phiếu này có giá trị tương ứng khoảng 7.000-8.000 tỷ đồng.

Với nỗ lực bán tài sản để trả nợ, đến cuối năm 2023, nợ vay tài chính của Novaland đã giảm gần 7.200 tỷ đồng so với số đầu năm, còn 57.712 tỷ đồng, trong đó, nợ ngân hàng là 9.355 tỷ đồng và nợ trái phiếu là 38.626 tỷ đồng.

Dù vậy, trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp khó khăn, doanh thu và lợi nhuận của Novaland lại chưa thể cải thiện, thậm chí “đi lùi”. Theo BCTC kiểm toán năm 2023, Novaland có doanh thu đạt gần 4.769 tỷ đồng, giảm 57% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, doanh thu chuyển nhượng bất động sản giảm gần 56%, còn 4.102 tỷ đồng.

Bù lại, doanh thu hoạt động tài chính của Novaland lại ghi nhận đạt 5.128 tỷ đồng chủ yếu từ lãi các hợp đồng hợp tác đầu tư và thoái vốn công ty con. Tại mục lợi nhuận khác, công ty ghi nhận khoản thu từ việc phạt vi phạm hợp đồng gần 1.036 tỷ đồng, gấp 2,7 lần cùng kỳ 2022. Chính khoản doanh thu tài chính và thu nhập khác này đã đem lại dòng tiền lớn cho Novaland, giúp tập đoàn này vẫn có lãi sau thuế 486 tỷ đồng trong năm 2023.

Sang quý I/2024, khi doanh thu tài chính không còn ghi nhận đột biến, cộng thêm áp lực chi phí, Novaland ghi nhận mức lỗ theo quý kỷ lục hơn 600 tỷ đồng.

Mặt khác, Novaland vẫn đang đối mặt với lượng tồn kho cao. Tại thời điểm cuối quý I/2024, hàng tồn kho của công ty ở mức cao kỷ lục 140.881 tỷ đồng, chiếm tới 59,57% tổng tài sản (236.480 tỷ đồng) song chủ yếu là các bất động sản đang xây dựng (chiếm hơn 93%), trong khi tồn kho bất động sản đã xây dựng hoàn thành và hàng hóa bất động sản đã hoàn thiện chờ bàn giao cho khách hàng chỉ chiếm tỷ trọng rất nhỏ.

Tại ngày 31/3/2024, Novaland đã dùng 57.798 tỷ đồng giá trị hàng tồn kho làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay.

Bên cạnh đó, nguồn vốn thực hiện các dự án của Novaland cũng chủ yếu từ đi vay khiến áp lực chi phí tài chính càng lớn. Nhìn vào cơ cấu nguồn vốn của Novaland tại thời điểm cuối quý I/2024, vốn chủ sở hữu ở mức hơn 44.700 tỷ đồng, còn nợ phải trả lên tới 191.778 tỷ đồng.

Trong đó, nợ vay tài chính tăng nhẹ trở lại so với cuối năm 2023, ở mức 58.233 tỷ đồng, bao gồm 9.901 tỷ đồng nợ ngân hàng và 38.548 tỷ đồng nợ trái phiếu. Tỷ lệ nợ phải trả/vốn chủ sở hữu ở mức 4,29 lần, trong đó nợ vay tài chính chiếm 30% tổng nợ phải trả.

Trong khi dư nợ lớn, lượng tiền mặt, tiền gửi và tương đương tiền của tập đoàn này đến cuối quý I/2024 còn khoảng 3.174 tỷ đồng, giảm 282 tỷ đồng so với đầu năm và chỉ chiếm hơn 1,3% tổng tài sản. Ngoài ra, Novaland vẫn có hơn 35.000 tỷ đồng gửi tiết kiệm tại ngân hàng, tuy nhiên số tiền này đang bị quản lý bởi các ngân hàng cho vay.

Dòng tiền kinh doanh của Novaland đến cuối quý I/2024 đang âm 2.507 tỷ đồng do giảm các khoản phải trả. Để bù đắp dòng tiền, công ty đã tăng thu hồi cho vay, bán lại công cụ nợ của đơn vị khác (1.747 tỷ đồng), tăng thu hồi vốn góp vào đơn vị khác (350 tỷ đồng) và tăng vay mượn (702 tỷ đồng, tăng 12 lần), giảm trả gốc vay (545 tỷ đồng, giảm 75%, trong đó riêng tiền thanh toán trái phiếu là 173 tỷ đồng).

Có thể thấy, dù đã thực hiện nhiều giải pháp để cơ cấu hoạt động nhưng bức tranh tình hình kinh doanh của Novaland vẫn chưa có nhiều gam màu sáng và kế hoạch kinh doanh năm 2024 với doanh thu hợp nhất 32.587 tỷ đồng, tăng gấp 6,85 lần năm 2023, lợi nhuận sau thuế 1.079 tỷ đồng, gấp 2,2 lần cùng kỳ vẫn là thách thức lớn với Novaland, nhất là khi doanh nghiệp này vẫn lỗ lớn trong quý I.

Tại đại hội đồng cổ đông năm 2024, lãnh đạo Novaland khá lạc quan trong việc hoạch định những mục tiêu, chiến lược phát triển với kỳ vọng kết quả kinh doanh các quý còn lại sẽ khởi sắc hơn. Trong đó, doanh nghiệp xác định sẽ chú trọng phát triển các dự án tạo doanh thu chính trong năm nay như Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram và các dự án nhà ở tại TP.HCM. Việc xây dựng các dự án này đã được khởi động lại trong quý II/2023 và kỳ vọng sẽ giới thiệu quỹ sản phẩm mới ra thị trường từ quý IV/2024.

Trong thông điệp gửi đến cổ đông, ông Bùi Thành Nhơn cũng vẫn đầy tự tin: "Novaland sẽ vượt qua mọi trở ngại để khối rubik màu xanh tiếp tục thắp sáng khắp các tỉnh thành. Cho đến thời điểm này, về cơ bản Novaland đã hoàn thành tái cấu trúc lại các khoản nợ vay và nợ trái phiếu trong và ngoài nước, tài sản của công ty vẫn cân đối với các khoản nợ".

Thực tế, Novaland cũng phát đi một số tín hiệu tích cực khi công ty lần lượt đạt được thương thảo tái cấu trúc nợ cũng như gia hạn nợ được với các chủ nợ. Chẳng hạn, trong tháng 6, Novaland đã được đồng ý gia hạn 8/17 lô trái phiếu NVL2020 với tổng giá trị phát hành gần 3.200 tỷ đồng. Các lô trái phiếu này có thời gian đáo hạn ban đầu là tháng 6 - 8/2024 nhưng được thay đổi kỳ hạn trái phiếu thêm 12 tháng, tức sẽ đáo hạn từ tháng 6 - 8/2025. 

Hay Công ty TNHH Thành phố Aqua - công ty con của Novaland trong tháng 6 đã gia hạn thành công 2 trái phiếu với tổng giá trị 1.100 tỷ đồng. Đồng thời, công ty này cũng đạt được thỏa thuận với trái chủ (Ngân hàng Quân đội - MB) của 4 lô trái phiếu tổng giá trị phát hành 2.400 tỷ đồng về việc đồng ý sử dụng một số tài sản bảo đảm để đảm bảo cho hạn mức tín dụng 1.100 tỷ do MB tài trợ với mục đích vay xây dựng dự án Aqua 112ha…

Trước đó, ngày 20/5, Novaland thông báo đã nhận được sự đồng thuận của trái chủ về việc gia hạn thời hạn hoàn thành của thỏa thuận dàn xếp gói trái phiếu chuyển đổi trị giá 298,6 triệu USD, với lãi suất 5,25% và đáo hạn năm 2026 được quyền chuyển đổi thành cổ phần phổ thông của công ty. Đây là gói trái phiếu chuyển đổi Quốc tế mà Novaland đã đạt được đồng thuận tái cơ cấu và nhận được phê duyệt từ Tòa thương mại quốc tế Singapore (SICC) vào cuối tháng 4/2024.

Ngày 5/7/2024, Novaland đã hoàn tất thỏa thuận tái cấu trúc gói trái phiếu quốc tế này. Theo đó, thời điểm thanh toán là ngày đáo hạn trái phiếu vào tháng 6/2027 hoặc đợt mua lại trước hạn (nếu có) trong tương lai. Dư nợ gốc (sau khi nhập lãi) tương ứng với ngày hiệu lực từ ngày 5/7/2024 của phương án tái cấu trúc sẽ là 320.935.280 USD. Giá trị mua lại sẽ được tính bằng 115% số tiền gốc (sau khi đã trừ đi phần chuyển đổi thành cổ phiếu) cộng với lãi trả chậm và lãi phát sinh. Lãi trả chậm sẽ được tính với mức lãi suất 5,25%/ năm.

Thời gian tới, các trái chủ cũng có thể chuyển đổi trái phiếu sang cổ phiếu NVL của Novaland với giá chuyển đổi ban đầu là 40.000 đồng/cổ phiếu, tỉ lệ chuyển đổi 134.135 cổ phiếu/trái phiếu.

Tuy nhiên, trước khi hoàn tất thỏa thuận tái cấu trúc gói trái phiếu theo phương án nêu trên, doanh nghiệp địa ốc này cũng đã 3 lần xin lùi thời gian hoàn thành thỏa thuận tái cấu trúc gói trái phiếu.

Ngoài ra, gần đây Novaland cùng một số công ty con như Nova Final Solution hay Bất động sản Gia Đức,… vẫn đang chậm trả lãi của hàng loạt lô trái phiếu với lý do chưa thu xếp được nguồn thanh toán.

Việc liên tục dời ngày hoàn thành thỏa thuận và chậm trả lãi trái phiếu diễn ra trong bối cảnh các hoạt động kinh doanh của Novaland vẫn chưa có nhiều tiến triển như dự kiến, nhất là việc tháo gỡ pháp lý cho các dự án còn chậm dẫn đến việc bàn giao vẫn bị ảnh hưởng, tác động không nhỏ tới dòng tiền của doanh nghiệp.  

Lãnh đạo Novaland kỳ vọng các luật về bất động sản, trong đó có Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực sớm sẽ giúp các dự án bị vướng mắc pháp lý của Novaland sẽ được tháo gỡ, thị trường bất động sản sẽ khởi sắc.