Nhà gần metro: Giá cao hơn nhưng rẻ hơn?
Trong bối cảnh Việt Nam đẩy mạnh phát triển đường sắt đô thị, đường sắt tốc độ cao và mô hình TOD (Transit-Oriented Development), cách nhìn về “đắt” và “rẻ” đối với bất động sản cần được định nghĩa lại.
Theo đó, Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng cần phân biệt rõ giữa “nhà ở giá thấp” và “nhà ở có chi phí sống thấp”. Khi khả năng kết nối trở thành một cấu phần của giá trị bất động sản, những khu vực có giá nhà vừa phải nhưng được hưởng lợi từ metro và TOD có thể hình thành một điểm cân bằng mới: giá mua dễ tiếp cận hơn, trong khi chi phí và thời gian di chuyển được tiết giảm.
Theo số liệu từ báo cáo của các Sở Giao thông Vận tải (nay là Sở Xây dựng), Hà Nội đang có khoảng 8 triệu phương tiện, trong đó gần 1,5 triệu ô tô, tương ứng tỷ lệ sở hữu phương tiện cá nhân khoảng 92%, riêng ô tô khoảng 17%. Tại TP.HCM có trên 1 triệu ô tô và hơn 11 triệu xe máy, tương đương lần lượt khoảng 7% và 79% dân số, chưa kể lượng phương tiện từ các địa phương khác thường xuyên lưu thông vào hai đô thị.
Quy mô phương tiện cá nhân cũng tiếp tục tăng nhanh. Riêng năm 2025, TP.HCM có gần 102.400 ô tô và 290.570 xe máy đăng ký mới, trong khi Hà Nội lần lượt có 88.165 ô tô và 255.658 xe máy. Như vậy, chỉ trong một năm, hai đô thị lớn đã bổ sung gần 191.000 ô tô và hơn 546.000 xe máy, cho thấy nhu cầu di chuyển bằng phương tiện cá nhân vẫn rất lớn.
Trong bối cảnh đó, chi phí đi lại không chỉ là tiền nhiên liệu mà còn bao gồm gửi xe, bảo dưỡng, bảo hiểm, phí cầu đường và các chi phí phát sinh khác… Một bất động sản có giá thấp hơn vài trăm triệu đồng so với khu vực trung tâm có thể giúp giảm áp lực tài chính ban đầu, nhưng nếu hạ tầng kết nối không theo kịp, tiện ích tại chỗ không được đầu tư, hộ gia đình phải dành thêm hàng giờ mỗi ngày cho việc đi lại và duy trì phương tiện cá nhân thì phần tiết kiệm từ giá nhà có thể bị bào mòn theo thời gian.
Metro đang tạo ra một lớp giá trị mới cho bất động sản
VARS IRE cho rằng, sự phát triển của metro và đường sắt tốc độ cao có thể làm thay đổi cách thị trường nhìn nhận về vị trí bất động sản. Metro tại Việt Nam đang bước từ câu chuyện quy hoạch sang giai đoạn được đầu tư và triển khai mạnh hơn, đồng thời gắn ngày càng chặt với định hướng phát triển đô thị theo TOD.
Hà Nội định hướng phát triển mạng lưới đường sắt đô thị quy mô khoảng 18 tuyến, dài gần 979 km, cùng hệ thống các trung tâm và điểm TOD ở nhiều cấp độ. Trong đó, ngoài tuyến Cát Linh - Hà Đông đã vận hành, Nhổn - Ga Hà Nội dự kiến vận hành toàn tuyến từ tháng 12/2027, Hà Nội vừa khởi công thêm 5 tuyến metro với tổng chiều dài hơn 300 km, dự kiến hoàn thành cơ bản vào năm 2030.
Tại TP.HCM và khu vực mở rộng, mạng lưới metro cũng được định hướng phát triển với khoảng 28 tuyến, tổng chiều dài khoảng 1.100 km. Trong đó, tuyến số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) đã vận hành; tuyến số 2 (Bến Thành - Tham Lương) đã khởi công và dự kiến hoàn thành sau 5 năm. Ngoài ra, 4 dự án metro với tổng chiều dài khoảng 138,8 km nằm trong kế hoạch khởi công từ nay đến cuối năm 2026.
Đáng chú ý, hạ tầng đường sắt tốc độ cao tại Việt Nam cũng đã chính thức được kích hoạt với 2 tuyến Hà Nội - Quảng Ninh (120 km) và Bến Thành - Cần Giờ (54 km) dự kiến vận hành từ cuối năm 2028. Đây cũng là hai dự án đưa Việt Nam vào nhóm số ít quốc gia có đường sắt cao tốc 350 km/h, tạo sự thay đổi mang tính cách mạng về thời gian di chuyển.
Việc hàng trăm kilomet đường sắt đô thị, tốc độ cao đồng loạt khởi công cho thấy metro không còn chỉ là một công trình giao thông riêng lẻ mà đang dần trở thành một phần của cấu trúc phát triển đô thị dài hạn, có khả năng tác động đến tổ chức không gian đô thị, phân bố dân cư, việc làm và giá trị bất động sản.
Khi metro được tích hợp với quy hoạch đô thị, giá trị bất động sản ngày càng gắn với khả năng tiếp cận thay vì chỉ khoảng cách địa lý. Xu hướng những năm gần đây cho thấy, câu hỏi “cách bao xa” đang dần chuyển thành “đi mất bao lâu”. Đáng chú ý, các khu vực vệ tinh có giá nhà thấp hơn 25-40% so với trung tâm nhưng được kết nối thuận tiện với metro có thể tạo ra lợi thế kép về giá mua và chi phí, thời gian di chuyển.
Dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE cũng cho thấy trong 2 năm qua, các dự án có kết nối thuận tiện tới ga metro ghi nhận mức tăng giá cao hơn khoảng 10-20% so với mức tăng chung của thị trường.
Tuy nhiên, không phải cứ gần metro là đương nhiên hưởng lợi từ TOD. Một dự án cách ga 500m trên bản đồ nhưng thiếu vỉa hè, khó sang đường, kết nối kém với xe buýt hoặc các điểm đến khác thì chưa chắc tạo ra giá trị tương xứng. TOD không đơn thuần là xây nhà cạnh metro mà là tạo ra khả năng kết nối thuận tiện giữa nơi ở với nơi làm việc, trường học, thương mại và các dịch vụ thiết yếu.
Do đó, khoảng cách tới ga chỉ nên được xem là một chỉ báo ban đầu, còn khả năng tiếp cận thực tế mới là yếu tố quyết định mức độ hưởng lợi của bất động sản từ metro và TOD.
Với những người mua nhà lần đầu hoặc có ngân sách hạn chế, các khu vực vùng ven, khu vực vệ tinh có giá thấp hơn trung tâm nhưng kết nối tốt với metro có thể trở thành một lựa chọn đáng cân nhắc.
Ngoài metro cần cân nhắc đến chất lượng sống của dự án
VARS IRE cho rằng metro có thể làm thay đổi giá trị bất động sản, nhưng không phải dự án nào nằm trong quy hoạch cũng có mức hưởng lợi như nhau. Khoảng cách tới ga, khả năng tiếp cận thực tế, kết nối xe buýt, mật độ việc làm và dịch vụ xung quanh, chất lượng không gian đô thị và mức độ thuận tiện của hành trình hàng ngày đều quyết định mức độ hưởng lợi.
Với những tuyến metro chưa hoàn thành hoặc mới ở giai đoạn quy hoạch, người mua càng cần thận trọng với việc cộng trước giá trị tương lai của hạ tầng vào giá bất động sản hiện tại.
Metro và TOD đang định hình lại giá trị bất động sản đô thị, khi giá mua không còn là yếu tố duy nhất quyết định một căn nhà “đắt” hay “rẻ”. Tuy nhiên, gần metro không đồng nghĩa với việc bất động sản chắc chắn gia tăng giá trị.
“Mức độ hưởng lợi còn phụ thuộc vào khả năng tiếp cận nhà ga, hệ thống tiện ích, kết nối và chất lượng sống xung quanh. Người mua cần thận trọng với những dự án đã cộng quá nhiều kỳ vọng hạ tầng tương lai vào giá bán”, các chuyên gia của VARS IRE cho hay.
