Ông Phan Vi chỉ ra tỷ suất cho thuê các bất động sản tại TP.HCM tương ứng vị trí khu vực. Cụ thể, tại lõi trung tâm thành phố, tỷ suất cho thuê nhà phố dao động từ 0,8-1,5%/năm. Giá bất động sản tại đây dao động từ 700 đến 1,2 tỷ đồng/m2.
Tại khu trung tâm vị trí đẹp, sầm uất, tỷ suất cho thuê nhà phố dao động khoảng 2 - 2,7%/ năm. Giá đất tại đây dao động từ 350 đến 550 triệu đồng/m2.
Ở vị trí vừa đẹp, đông dân cư, di chuyển thuận tiện, tỷ suất nằm ở khoảng 3- 3,5%/ năm, giá đất từ 250 - 350 triệu đồng/m2.
Trong khi, bất động sản tại các khu công nghiệp, làng đại học, vùng ven dân nhập cư, tỷ suất cho thuê cao hơn, dao động từ 4-7%/năm. Giá đất tại đây khoảng 80-150 triệu đồng/m2.
Theo ông Phan Vi, mức kỳ vọng của khách hàng vào tài sản cho thuê thường đặt cao ở mức từ 4% đến 8%, với yêu cầu gần vị trí trung tâm TP.HCM. Tuy nhiên, thực tế thị trường lại không phán ánh đúng kỳ vọng này, vì còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố.
Chẳng hạn, giá trị đất và xây dựng rẻ - dòng tiền cao. Dễ thấy nhất các miếng đất từ 200m2 trong hẻm 3m tại trung tâm TP.HCM, được thiết kế nhiều phòng sẽ tăng dòng tiền cho thuê.
Đồng thời, nhà đầu tư phải hiểu rằng, vị trí đẹp bản thân nó đã mang giá trị cũng như việc kinh doanh. Theo đó, các tài sản tại quận 1, quận 3 cho thuê khá cao vì giá đất đắt đỏ. Dẫu vậy, tỷ suất cho thuê khu trung bình giá cũng chỉ 3%/năm.
Nhà đầu tư phải xác định lựa chọn giữa giá trị tài sản và dòng tiền khi đầu tư cho thuê. Theo ông Phan Vi, trung bình tài sản đạt 3%/ năm là giá trị chuẩn hiện nay. Các ngân hàng cũng dựa vào tỷ suất cho thuê để định giá tài sản.
Hiện nay, thị trường có khá nhiều tài sản có dòng tiền (cho thuê) nhưng không phải tài sản nào cũng có thanh khoản nhanh. Các nhà đầu tư chuyên xây căn hộ dịch vụ bán phải tính toán khá kỹ.
Đơn cử, thay vì đầu tư một căn với số vốn 30 tỷ đồng thì nhà đầu tư đầu tư thêm một căn cũng giá trị 30 tỷ, phần còn lại vay ngân hàng. Thậm chí 30 tỷ, nhà đầu tư đầu 3 căn. Giá trị vô hình tương lai cho 3 căn là 90 tỷ đồng (trượt giá thời gian có thể hơn). Lúc này, nếu nhà đầu tư giỏi có thể vay lãi thấp nhất 9%/năm hoặc thấp hơn. Khi thị trường biến động, nhà đầu tư hạ giá bán nhưng dòng tiền thu vào vẫn gồng được. May mắn thì nhà đầu tư lời nhiều không thì mất chi phí thời gian.
Ngoài ra, việc đầu tư quá dàn trải những vị trí mà không lấp đầy được thì dễ bị thất bại. Theo ông Vi, kịch bản tài sản "ngộp" hiện nay có hai hình thức: Giá đẩy rất cao, rồi hạ giá; và đầu tư dàn trải bán thu hồi vốn.
"Sự kỳ vọng tỷ suất lợi nhuận cho thuê bất động sản của nhà đầu tư phải đúng bản chất giá trị sản phẩm, tăng trưởng của khu vực và thanh khoản thị trường nói chung", ông Phan Vi nhấn mạnh.
