Nguồn cung nhà thấp tầng tại TP. Hồ Chí Minh tăng gấp 20 lần, đóng góp lớn từ siêu dự án đô thị Cần Giờ

Theo CBRE, nguồn cung nhà thấp tầng năm 2025 cao gấp 20 lần so với năm 2024, đánh dấu mức tăng mạnh nhất từ trước đến nay tại TP. Hồ Chí Minh (cũ). Đóng góp chủ yếu vào nguồn cung này là dự án siêu đô thị tại Cần Giờ, với quy mô lên đến 2.870 ha, dự kiến cung cấp 64.000 sản phẩm nhà liền thổ và căn hộ cho thị trường.

Với nhu cầu nhà ở duy trì ở mức cao, tỷ lệ hấp thụ ở các dự án mở bán mới trong năm đều đạt trung bình 70% qua các quý. Dẫu vậy, giá bán sơ cấp toàn thị trường trong quý IV/2025 giảm 25% so với quý trước và giảm 28% so với cùng kỳ năm trước, ảnh hưởng từ nguồn cung mới tại Cần Giờ.

Triển vọng những năm tới cho thấy nguồn cung nhà thấp tầng tại TP. Hồ Chí Minh sẽ cải thiện nhờ các dự án đô thị mới triển khai ở khu Đông và khu Nam. Năm 2026, nguồn cung mới dự kiến đạt khoảng 5.500 căn, và sẽ tăng dần qua các năm, đạt hơn 15.000 sản phẩm vào năm 2028. Hầu hết nguồn cung này đến từ các dự án đại đô thị do những chủ đầu tư lớn triển khai như Vingroup, Masterise và GS E&C.

Theo chuyên gia CBRE, xu hướng phát triển đô thị xanh kết hợp TOD đang được xem là chìa khóa cho tương lai, khi người mua nhà ngày càng ưu tiên không gian sống thân thiện môi trường và khả năng kết nối giao thông công cộng thuận tiện. Đây không chỉ là giải pháp cho bài toán quỹ đất mà còn tạo ra giá trị bền vững cho cộng đồng và thị trường.

Về thị trường căn hộ, trong quý cuối năm 2025, thị trường TP. Hồ Chí Minh (cũ) ghi nhận 7.084 căn hộ mở bán mới trong cả năm 2025, tăng 40% so với năm trước. Mặc dù tất cả nguồn cung mới đều đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu, sức nóng của thị trường đã tăng dần qua từng quý. Điều nà cho thấy sự tự tin trở lại của các chủ đầu tư vào giai đoạn cuối năm.

Giá bán sơ cấp căn hộ trung bình tại TP. Hồ Chí Minh hiện đã đạt mức 92 triệu đồng/m2 (diện tích thông thủy, chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng gần 21% theo năm.

Thị trường thứ cấp cũng ghi nhận biến động mạnh với mức giá trung bình 61,5 triệu đồng/m2, tăng 26% theo năm. Trong đó, khu vực Quận 2 (cũ) dẫn đầu đà tăng trưởng với nhiều dự án cao cấp tăng giá trên 40%.

Tại thị trường Bình Dương sau khi sáp nhập vào TP. Hồ Chí Minh ghi nhận nhiều hoạt động mở bán sôi động, với 17.300 căn được chào bán mới, trong đó khoảng 80% tập trung tại Dĩ An và Thuận An (cũ). Giá bán sơ cấp trung bình tại Bình Dương là 47 triệu đồng/m2, thấp hơn 49% so với TP. Hồ Chí Minh cũ.

Nếu tính trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập, tổng nguồn cung cải thiện đáng kể nhờ vào đóng góp của khu vực Bình Dương (cũ). Điều này cho thấy vai trò ngày càng quan trọng của các vùng mở rộng trong việc đáp ứng nhu cầu thị trường, trong bối cảnh khu vực lõi hạn chế về quỹ đất, giá liên tục tăng và khó khăn trong các vấn đề pháp lý.

Đánh giá về thị trường bất động sản phía Nam, bà Dương Thuỳ Dung – Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng, việc sáp nhập các tỉnh, thành phố cùng với đầu tư đồng bộ vào hạ tầng trọng điểm đang trở thành động lực lớn cho thị trường bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh thành phố ngày càng khan hiếm quỹ đất.

Ngoài ra, nguồn cung mới đang có dấu hiệu tăng trở lại, dù pháp lý chưa hoàn toàn được tháo gỡ, nhưng những nỗ lực của Chính phủ cho thấy sự quan tâm hàng đầu của Nhà nước đối với lĩnh vực này. Điển hình là kế hoạch số hoá giao dịch bất động sản, với việc định danh tài sản dự kiến triển khai từ tháng 3/2026. Đây sẽ là bước tiến quan trọng giúp thị trường minh bạch hơn, hạn chế rủi ro, và tạo nền tảng cho sự phát triển lành mạnh, bền vững, thay vì tình trạng đầu cơ ngắn hạn như trước đây.