Thị trường nhà ở Mỹ tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn khi lãi suất vay mua nhà tăng lên mức cao nhất trong gần 3 năm, trong khi giá bất động sản duy trì ở mức cao kỷ lục. Theo số liệu do Hiệp hội Chuyên viên Địa ốc Mỹ (NAR) công bố, doanh số bán nhà trong tháng 9/2026 tăng nhẹ so với tháng trước nhưng vẫn giảm so với cùng kỳ năm ngoái.
Cụ thể, doanh số bán nhà trong tháng 9 tăng 1,5% so với tháng 8, đạt tốc độ quy đổi theo năm là 3,99 triệu căn sau khi điều chỉnh theo mùa. Tuy nhiên, con số này vẫn giảm 2,2% so với tháng 9/2025. Kết quả cao hơn đôi chút so với dự báo 3,98 triệu căn của các nhà kinh tế do FactSet khảo sát, đồng thời đánh dấu tháng thứ hai liên tiếp doanh số bán nhà duy trì dưới ngưỡng 4 triệu căn/năm.
Từ năm 2023 đến nay, doanh số bán nhà hiện hữu tại Mỹ phần lớn dao động quanh mức 4 triệu căn/năm, thấp hơn đáng kể so với mức khoảng 5,2 triệu căn được xem là thông thường trong lịch sử. Thị trường bắt đầu suy yếu từ năm 2022, khi lãi suất vay mua nhà tăng mạnh sau giai đoạn duy trì ở mức thấp trong đại dịch COVID-19. Trong năm 2025, doanh số gần như không thay đổi và tiếp tục ở mức thấp nhất trong nhiều thập kỷ.
Trong khi hoạt động giao dịch chưa phục hồi rõ rệt, giá nhà vẫn tăng. NAR cho biết giá bán trung bình của nhà hiện hữu trong tháng 9 đạt 417.500 USD, tăng 1,3% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức cao nhất từng ghi nhận trong tháng 9 kể từ khi tổ chức này bắt đầu thống kê dữ liệu vào năm 1999. Giá nhà hiện hữu trên toàn quốc đã tăng so với cùng kỳ năm trước trong 39 tháng liên tiếp.
Kinh tế gia trưởng của NAR Lawrence Yun nhận định thị trường nhà ở đang gặp nhiều trở ngại, đặc biệt do lãi suất vay mua nhà tăng cao. Chi phí vay vốn khiến nhiều hộ gia đình khó đáp ứng khả năng tài chính cần thiết để mua nhà, trong khi giá bất động sản tiếp tục tăng gây thêm áp lực đối với người mua.
Lãi suất trung bình đối với khoản vay mua nhà cố định thời hạn 30 năm tại Mỹ đã tăng lên 7,4% trong tuần trước, mức cao nhất trong gần 3 năm. Trước khi xung đột Mỹ-Iran bùng phát vào cuối tháng 2/2026, lãi suất có thời điểm giảm xuống dưới 6%. Kể từ đó, chi phí vay mua nhà tăng trở lại cùng với lợi suất trái phiếu dài hạn.
Giá dầu tăng trong thời gian xung đột làm gia tăng lo ngại về lạm phát tại Mỹ. Kỳ vọng lạm phát cao hơn gây sức ép tăng lợi suất trái phiếu dài hạn, vốn là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến lãi suất vay mua nhà. Chi phí vay vốn tăng khiến người mua phải thanh toán nhiều hơn mỗi tháng, buộc một bộ phận người tiêu dùng trì hoãn kế hoạch mua nhà.
Tuy nhiên, những người có đủ khả năng tài chính để mua nhà trong điều kiện lãi suất hiện nay, đặc biệt là người mua bằng tiền mặt, đang có thêm lựa chọn. Thời gian rao bán bất động sản có xu hướng kéo dài hơn, trong khi lượng nhà chưa bán tăng lên, tạo điều kiện để người mua khảo sát và thương lượng trước khi quyết định giao dịch.
Theo NAR, cuối tháng 9, thị trường Mỹ có khoảng 1,6 triệu căn nhà hiện hữu chưa bán, tăng 1,9% so với tháng 8 và tăng 4,6% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức tồn kho cao nhất kể từ tháng 11/2019, dù nguồn cung vẫn thấp hơn mức thông thường trong lịch sử.
Với tốc độ bán hiện tại, lượng nhà tồn kho tương đương khoảng 4,8 tháng cung ứng. Theo tiêu chuẩn thường được sử dụng trong ngành địa ốc, nguồn cung tương đương 4-6 tháng được xem là mức tương đối cân bằng giữa người mua và người bán.
Các số liệu tháng 9 cho thấy thị trường nhà ở Mỹ đang có dấu hiệu cải thiện về nguồn cung, nhưng khả năng chi trả vẫn là trở ngại lớn. Lãi suất vay cao, giá nhà tăng và chi phí sinh hoạt tạo sức ép đối với người mua, trong khi lượng giao dịch vẫn thấp hơn đáng kể so với mức thông thường trước đây.
