Mua nhà bây giờ hay đợi thêm?

Chia sẻ tại toạ đàm mới đây do báo Tuổi trẻ tổ chức, các chuyên gia trong ngành đã chia sẻ tổng quan về tình hình nguồn cung của thị trường bất động sản bảy tháng qua và dự báo nguồn cung các tháng cuối năm, đặc biệt đối với phân khúc nhà ở giá vừa túi tiền.

Trong khi nhu cầu mua căn hộ đối với người có nhu cầu ở thật luôn tăng cao, số lượng căn hộ cung ứng ra thị trường thời gian qua lại giảm sút trầm trọng.

Toạ đàm cũng xoay quanh câu chuyện giá nhà đã điều chỉnh về giá trị thật hay chưa, khi nhiều nhà đầu tư lướt sóng không chịu nổi nhiệt đã hạ giá sang tay. Trong khi đó nhiều ý kiến cho rằng giá nhà hiện tại đã bị đẩy lên quá cao và kỳ vọng sẽ hạ giá trong thời gian tới, và người mua nhà vẫn nên thận trọng chờ đợi thêm.

Chia sẻ tại toạ đàm ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và phát triển dự án (DKRA Group) cho biết đến hết quý 2/2023, nguồn cung sơ cấp căn hộ tại Tp.HCM ghi nhận ở mức 8.621 căn. Trong đó, riêng quý 2 chỉ khoảng 760 căn, giảm đến 31% so với quý trước và sụt giảm 93% so với cùng kỳ năm 2022.

Theo ông Thắng, phần lớn nguồn cung mới đưa ra thị trường chỉ tập trung phân khúc căn hộ hạng A, hạng sang. Trong khi đó, phân khúc căn hộ hạng A với mức giá từ 61 - 99 triệu đồng/m2 liên tục duy trì ở mức cao, tỉ trọng luôn ở mức 60-70% nguồn cung mới toàn thị trường mỗi năm. Ở chiều ngược lại, nguồn cung mới phân khúc căn hộ hạng C lại liên tục "mất tích" trên thị trường suốt hơn ba năm trở lại đây.

Ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho rằng,từ đầu năm đến nay doanh nghiệp này đã tung ra thị trường TP.HCM khoảng 1.000 sản phẩm. Tuy nhiên, ông Dũng thừa nhận nguồn cung nhà tại TP.HCM giảm sút rất mạnh, một phần do thị trường, phần còn lại do các vấn đề liên quan đến chính sách, pháp lý. Dù nhiều dự án được gỡ vướng pháp lý trong nửa đầu năm 2023 nhưng cũng khó tăng nguồn cung do tỉ lệ dự án được tháo gỡ chưa đáng kể.

Cụ thể, trong tổng số 180 dự án bất động sản tại TP đang được rà soát pháp lý, có 16 dự án được tháo gỡ, còn 148 dự án trong danh mục đề nghị gỡ vướng, dự kiến đến cuối năm nay sẽ có 50 dự án được gỡ vướng.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan cũng cho hay, báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản Việt Nam (CSS) nửa cuối năm 2023 cho thấy 61% người dân vẫn muốn mua bất động sản trong vòng một năm tới.

Riêng trong quý 2, nhu cầu tìm mua phân khúc chung cư dưới 50 triệu đồng/m2 tại Tp.HCM tăng 29% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, do nguồn cung vẫn nhỏ giọt khiến giá chung cư không giảm.

Vị này cho rằng, chi phí xây dựng căn hộ chung cư trung bình 12-13 triệu đồng/m2, chưa kể chi phí lãi vay 15-20%, thuế sử dụng đất, chí phí đền bù, giải tỏa, để một dự án cho ra ngoài thị trường với nhà ở thương mại thấp nhất cũng là 30 triệu đồng/m2 (cả VAT), nhà ở xã hội thì đã tầm 17-18 triệu đồng/m2, việc chờ để các dự án giảm trong tương lai là điều “tương đối khó”.

Số liệu thống kê của Batdongsan.com.vn chỉ ra, lượng tìm kiếm căn hộ với giá dưới 40 triệu/m2 là 8.9 triệu lượt tìm kiếm, trung bình 1 tháng có hơn 1.5 triệu lượt tìm kiếm, và đối với nhà riêng dưới 2.5 tỷ là hơn 2.1 triệu lượt tìm chứng tỏ nhu cầu nhà ở phân khúc này rất cao nhưng cả thị trường tìm mỏi mắt mới có 1 dự án dưới 40 triệu đồng/m2.

“Chưa bao giờ trên thị trường lại có nhiều chính sách tốt như vậy dành cho những nhóm mua nhà ở thật, chiết khấu 30-40%, giải ngân thấp có thể ký được hợp đồng dưới 10%, giãn thời gian thanh toán lên 5-7 năm, phù hợp với nhóm có thu nhập trung bình dân văn phòng. Có sẵn vài trăm triệu và thu nhập trung bình 20 triệu trong 5-7 năm có thể sở hữu được một bất động sản tại Tp.HCM”, ông Tuấn cho hay.

Theo các chuyên gia, để cải thiện sức cầu thì phải cải thiện nguồn cung. Giờ người có thu nhập trung bình muốn mua nhà cũng không có nhà để mua.

Để tăng cung cho thị trường nhà ở, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM cho rằng việc đầu tiên là tháo gỡ pháp lý dự án, giúp các dự án căn hộ được xây dựng.

Trong đó, cần khơi thông pháp lý để dự án được xây đến khâu đủ điều kiện huy động vốn, tạo dòng tiền cho các doanh nghiệp hoàn thành dự án, tung sản phẩm ra thị trường. Ngoài vấn đề pháp lý, cũng cần giải quyết bài toán tín dụng, khơi thông dòng tiền bằng các chính sách hướng đến người có nhu cầu mua nhà ở thật, doanh nghiệp phát triển dự án cho người có nhu cầu.

Cụ thể, cần xem xét có các chính sách cho vay linh hoạt, giảm lãi suất cho người mua nhà có nhu cầu ở thật đang chiếm đa số.

“Vấn đề mấu chốt vẫn là cần tháo gỡ khó khăn để cho nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá vừa túi tiền được xây dựng, tăng nguồn cung”, ông Châu nhấn mạnh.