"Loay hoay" đề xuất áp niên hạn sở hữu nhà chung cư

Vừa qua, tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng tiếp tục đề xuất quy định quyền sở hữu nhà chung cư có thời hạn.

Cụ thể, trong hồ sơ dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi lấy ý kiến công khai trên cổng thông tin Bộ Tư pháp, cơ quan soạn thảo luật - Bộ Xây dựng - đề xuất bổ sung quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn.

Theo dự thảo, quyền sở hữu căn hộ được xác lập từ thời điểm Nhà nước công nhận quyền sở hữu và sẽ chấm dứt khi công trình hết thời hạn sử dụng theo thiết kế hoặc dù chưa hết niên hạn nhưng thuộc trường hợp buộc phải phá dỡ theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, cập nhật mới nhất (đến chiều ngày 14/7), thông tin với báo chí, lãnh đạo Cục Quản lý nhà và thị trường (Bộ Xây dựng) cho biết, đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn đã được đưa ra khỏi nội dung của dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi.

Theo dự thảo mới nhất, nội dung về sở hữu chung cư có thời hạn đã được loại bỏ. Dự thảo quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư, được xác định theo hồ sơ thiết kế và kết quả kiểm định chất lượng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng.

Hiện dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi vẫn tiếp tục được nghiên cứu, chỉnh sửa, trình các cấp có thẩm quyền thẩm định theo đúng tiến độ đã quy định.

Thực tế, đây không phải là đề xuất mới. Khi trình Chính phủ về hồ sơ đề nghị sửa đổi Luật Nhà ở 2014, Bộ Xây dựng đã có đề xuất bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư trong nội dung chính sách về sở hữu nhà ở thay cho quy định thời hạn sở hữu lâu dài như hiện nay.

Theo đó, Bộ Xây dựng đề xuất hai phương án và đã được Chính phủ chấp thuận, báo cáo Quốc hội đề nghị đưa vào Chương trình xây dựng luật của Quốc hội năm 2023 (tại Tờ trình số 53/TTr-CP ngày 28/3/2022).

Một trong 2 phương án đề xuất thời hạn sở hữu nhà chung cư xác định theo thời hạn sử dụng của công trình. Tuy nhiên, sau đó đề xuất này cũng đã được loại bỏ.

Chìa khóa để cải tạo đô thị trong tương lai

Ủng hộ quan điểm cần thiết phải quy định niên hạn sở hữu đối với nhà chung cư, GS.TSKH Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng hiện nay, một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng cải tạo chung cư cũ tại các đô thị gặp phải nhiều khó khăn, vướng mắc là việc nhà nước và doanh nghiệp chủ đầu tư đứng ra lập dự án cải tạo không thể đàm phán được với những người sở hữu nhà chung cư về phương án đền bù.

Vướng mắc trên chủ yếu xuất phát từ việc quyền sở hữu nhà chung cư được xác lập là sở hữu lâu dài, do đó dù xuống cấp, hư hỏng đến mức nguy hiểm nhưng người dân đang ở các khu chung cư cũ vẫn có tâm lý bám trụ, chậm hoặc không muốn di dời.

Theo đó, Giáo sư Võ cho rằng Nhà nước nên quy định chế độ sử dụng đất có thời hạn bằng tuổi thọ tòa nhà chung cư; đồng thời cũng quy định rõ chế độ sử dụng đất có thời hạn chỉ áp dụng đối với các chung cư hình thành kể từ ngày luật có hiệu lực thi hành. Giải pháp này rất quan trọng vì sẽ xóa bỏ nỗi lo cải tạo, xây dựng lại chung cư trong tương lai, vấn đề chỉ khoanh lại cho những chung cư hiện hữu.

Đối với tâm lý “ăn chắc mặc bền” để lại tài sản cho thế hệ sau, theo Giáo sư Võ, tại một số nước đã có quy định đánh thuế rất cao đối với tài sản thừa kế, tới mức 50%, thậm chí 75%. Một số nước còn không thừa nhận di chúc để thừa kế, thừa kế phải thực hiện theo pháp luật nhằm đảm bảo công bằng.

Dù tư duy và văn hóa nói trên tại Việt Nam nói riêng và phương Đông nói chung cần có thời gian để thay đổi, tuy nhiên, việc thay đổi pháp luật vẫn là cách rút ngắn lộ trình nếu quy định có thể thực thi trong thực tế cuộc sống.

Đồng tình với quan điểm nên quy định thời hạn sử dụng – sở hữu cho nhà chung cư, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, cho rằng ngay cả Liên Hiệp Quốc khi công nhận quyền sở hữu kiến trúc công trình cũng có thời hạn.

Ông Nghiêm khẳng định đối với nhà chung cư cần thống nhất có thời hạn sử dụng theo cấp công trình, nhưng nên bổ sung thêm quy định trách nhiệm của Nhà nước, cơ quan quản lý khi hết hạn sử dụng thế nào để người dân yên tâm.

Tuy nhiên, ông Nghiêm cũng khuyến nghị xem xét bổ sung mô hình chủ đầu tư cải tạo chung cư cũ trong dự thảo Luật nhà ở, ngoài Nhà nước, doanh nghiệp, cần đưa thêm mô hình cộng đồng các hộ dân liên kết cải tạo chung cư cũ.

Kinh nghiệm quốc tế

Theo kinh nghiệm từ các quốc gia Châu Á, nhiều nơi đã áp niên hạn chung cư. Đơn cử tại Singapore, giai đoạn đầu tiên, quốc gia này quy định quyền sở hữu các căn hộ này chỉ từ 30 - 50 năm. Sau đó, khi chất lượng các công trình tốt lên, nhà nước kéo dài thời gian lên 70 năm và với các khu chung cư xây mới như ngày nay, “tuổi thọ” cũng được nâng lên mức 99 năm. Có 15% chung cư thương mại do doanh nghiệp tư nhân đầu tư được sở hữu vĩnh viễn bởi thời hạn theo quy định là 999 năm, song theo quy định, nhà ở thương mại đến một “độ tuổi” nhất định cũng phải dỡ bỏ.

Tại Trung Quốc, Hiến pháp nước này cũng khống chế bằng quy định mục đích và thời gian sử dụng đất (quy định 40 - 70 năm). Trung Quốc đang áp dụng chế độ thuê 70 năm và đang soạn thảo luật gia hạn hợp đồng vô điều kiện. Trong khi đó, Hồng Kông tự động gia hạn đối với các bất động sản cũ, trên cơ sở đóng lệ phí hằng năm.

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - Học viện Tài chính, đối với nhiều quốc gia trên thế giới, việc sở hữu chung cư có thời hạn cũng được thực hiện như một hình thức cho thuê dài hạn các chung cư. Trung Quốc quy định tại một số thành phố lớn như Bắc Kinh, Thẩm Quyến, Thượng Hải thì các căn hộ chung cư được bán dưới hình thức có thời hạn từ 50-70 năm, khi hết thời hạn thì Nhà nước thu hồi và không phải thực hiện bồi thường.

Cũng theo ông Thịnh, điều này đặc biệt rõ tại quy định của các quốc gia trong khu vực Đông Nam Á. Thái Lan quy định 2 hình thức cho người dân lựa chọn: sở hữu vĩnh viễn hoặc sở hữu có thời hạn tối đa 30 năm. Khi sở hữu vĩnh viễn, người sở hữu căn hộ chung cư được cấp quyền sở hữu đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đai. Còn trong hình thức sở hữu 30 năm thì chỉ có giấy chứng nhận sở hữu tài sản 30 năm và giá mua nhà có thời hạn chỉ bằng 30% đến 70% nhà có quyền sở hữu vĩnh viễn, quyền sở hữu đất đai vẫn do chủ đầu tư chung cư nắm giữ. Khi hết hạn sử dụng, người sở hữu chung cư có thời hạn có trách nhiệm bàn giao tài sản cho chủ đầu tư.

Tại Singgapore cũng quy định cả 2 hình thức sở hữu nhà ở vĩnh viễn và sở hữu nhà ở có thời hạn, trong đó nếu sở hữu có thời hạn thì tối đa là 99 năm. Nhưng với các chủ căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn cũng không được cấp quyền sở hữu đất đai, chỉ được cấp quyền sở hữu có thời hạn tài sản và sau khi hết hạn phải bàn giao lại tài sản mà không được đòi bồi thường hay nhận được một khoản đền bù nào khác.

Ở Việt Nam, thực tiễn tại TP. Hồ Chí Minh thời gian qua đã có một số chủ đầu tư dự án bán căn hộ theo hình thức sở hữu có thời hạn. Ví dụ như: Công ty cổ phần quốc tế C&T đã triển khai dự án Beehome tại quận Tân Bình để bán có thời hạn sở hữu đối với 318 căn hộ có diện tích từ 30m2 – 65m2, trong đó giá bán 180 triệu đồng với thời hạn sở hữu 6 năm hoặc giá 347 triệu đồng với thời hạn sở hữu 12 năm. Sau khi hết thời hạn sử dụng thì chủ các căn hộ sẽ bàn giao các căn hộ lại cho chủ đầu tư để chủ đầu tư thực hiện quản lý, sử dụng. Hoặc như Công ty Lê Thành triển khai dự án Lê Thành Twin Towers và dự án Lê Thành Tân Tạo (quận Bình Tân) với diện tích từ 30m2 – 45m2 có giá bán 240 triệu đồng với thời hạn sở hữu 15 năm hoặc 350 triệu đồng với thời hạn sở hữu 49 năm. Sau khi hết thời hạn sử dụng thì chủ các căn hộ sẽ bàn giao các căn hộ lại cho chủ đầu tư. Thực tế trên cho thấy đây là một loại hình cho thuê nhà ở dài hạn của các doanh nghiệp đầu tư bất động sản, giúp thúc đẩy đa dạng hóa sản phẩm nhà ở để phù hợp với khả năng tài chính của người dân.

Như vậy, sở hữu có thời hạn các chung cư chỉ là một hình thức chủ đầu tư các khu chung cư cho thuê có thời hạn lâu dài, xác định trước theo hợp đồng dân sự giữa chủ đầu tư chung cư và người đi thuê (người mua chung cư có thời hạn).

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - Học viện Tài chính