Diễn biến bất ngờ thị trường bất động sản công nghiệp hai miền Nam - Bắc

Mới đây, Cushman & Wakefield Việt Nam đã chỉ ra diễn biến thị trường bất động sản công nghiệp tại miền Bắc và miền Nam. Trong đó, thị trường ghi nhận những diễn biến tích cực về nguồn cung, giá và nhu cầu thuê.

Tại thị trường miền Nam, bất động sản công nghiệp phục hồi rõ nét trong quý IV/2025 sau áp lực từ thuế quan. Nhu cầu duy trì ổn định trên cả ba phân khúc: đất khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn (RBF) và nhà kho xây sẵn (RBW).

Tổng nguồn cung đất công nghiệp tăng 28% so với cùng kỳ năm trước – mức tăng mạnh so với những năm trước đây. Trong khi hai phân khúc RBF và RBW tiếp tục duy trì tỷ lệ lấp đầy cao, đều trên 90%.

Bà Chương Quốc Đoan, Quản lý Cấp cao, Dịch vụ Tư vấn Cho thuê bất động sản Công nghiệp Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, sau một giai đoạn điều chỉnh do tác động của thuế quan và những bất ổn của thương mại toàn cầu, thị trường bất động sản công nghiệp miền Nam đang bước vào giai đoạn phục hồi rõ ràng.

Dù các doanh nghiệp thuê vẫn thận trọng trong ngắn hạn, các yếu tố nền tảng của nguồn cầu đang dần được củng cố, đặc biệt đối với đất khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn có vị trí thuận lợi và các cơ sở logistics hiện đại giúp rút ngắn thời gian gia nhập thị trường và nâng cao hiệu quả vận hành.

Sự sôi động trở lại này cho thấy các nhà sản xuất đang tái cấu trúc chuỗi cung ứng, ưu tiên tính linh hoạt, tối ưu chi phí và tuân thủ các tiêu chuẩn ESG, qua đó khẳng định vị thế của Việt Nam như một trung tâm sản xuất và logistics dài hạn trong mạng lưới khu vực và toàn cầu.

Với đất công nghiệp, trong quý IV/2025, thị trường ghi nhận sự gia nhập nguồn cung mới đầy ấn tượng với 2.000 ha từ giai đoạn 1 của hai dự án quy mô lớn tại Đồng Nai là khu công nghiệp (KCN) Bàu Cạn - Tân Hiệp và KCN Xuân Quế - Sông Nhạn. Sự bổ sung chiến lược này đã nâng tổng nguồn cung hiện hữu tích lũy đất công nghiệp toàn Vùng Kinh tế trọng điểm miền Nam lên mức 36.400 ha, phản ánh mức tăng 5,8% so với quý trước và tăng mạnh gần 28% so với cùng kỳ năm 2024.

Về cơ cấu thị trường, TP. Hồ Chí Minh vẫn giữ vững vị thế dẫn đầu với tỷ trọng 45%, trong khi Đồng Nai vươn lên mạnh mẽ chiếm 33% nhờ nguồn cung mới, tiếp tục khẳng định vai trò là trung tâm công nghiệp trọng điểm bên cạnh Tây Ninh với 22% thị phần.

Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường quý IV/2025 điều chỉnh về mức 74%. Mức giảm của tỷ lệ lấp đầy thực tế phản ánh tốc độ gia nhập thị trường ồ ạt của nguồn cung mới, vượt qua tốc độ hấp thụ hiện tại. Mức hấp thụ thuần chỉ khiêm tốn ở con số 45 ha, cho thấy các doanh nghiệp đang rất thận trọng trong việc mở rộng quy mô hoặc thuê mới quỹ đất trong giai đoạn này.

Xét về cục diện từng địa phương, TP. Hồ Chí Minh vẫn chứng tỏ sức hút của thị trường trọng điểm khi duy trì tỷ lệ lấp đầy cao nhất, đạt 84,37%. Trong khi đó, các thị trường vùng ven có sự chênh lệch lớn. Đồng Nai giữ mức trung bình khá là 71,62%, còn Tây Ninh hiện đang dư thừa nguồn cung lớn với tỷ lệ lấp đầy trung bình chỉ 58,23%.

Nguồn cung dồi dào nhưng giá chào thuê trung bình của đất khu công nghiệp trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam vẫn tăng, đạt 185 USD/m2/thời hạn thuê. Mức giá này tăng 2,78% so với quý trước và tăng 5,11% so với cùng kỳ năm 2024.

Sức cầu trong những năm tới được dự báo sẽ duy trì đà tăng trưởng dương nhờ hưởng lợi từ các dự án hạ tầng trọng điểm như đường Vành đai 3, Vành đai 4 và sân bay quốc tế Long Thành đang dần thành hình.

Bên cạnh đó, việc đơn giản hóa thủ tục hành chính thông qua cơ chế số hóa toàn vùng sau sáp nhập sẽ giúp rút ngắn thời gian thâm nhập thị trường cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ (SMES). Đặc biệt, các dự án đạt tiêu chuẩn công trình xanh (ESG) sẽ trở thành ưu tiên hàng đầu, giúp vùng kinh tế trọng điểm phía Nam không chỉ là điểm đến về chi phí mà còn là trung tâm sản xuất bền vững, thu hút các tập đoàn đa quốc gia đang thực hiện lộ trình trung hòa carbon toàn cầu.

Tại thị trường bất động sản Công nghiệp miền Bắc ghi nhận giai đoạn mở rộng mạnh mẽ của thị trường, được thúc đẩy bởi sự gia tăng đột biến của nguồn cung đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn (RBF) và kho xây sẵn (RBW), trong bối cảnh nhu cầu từ các ngành công nghệcao và sản xuất vẫn duy trì ổn định.

Mặc dù nguồn cung mới gia nhập thị trường với tốc độ chưa từng có, dưới tác động của việc điều chỉnh địa giới hành chính và đẩy nhanh cấp phép dự án, khả năng hấp thụ vẫn giữ ở mức ổn định và giá thuê tiếp tục xu hướng tăng nhẹ.

Theo chuyên gia Cushman & Wakefield Việt Nam, bên cạnh yếu tố giá, nhà đầu tư ngày càng ưu tiên các địa phương có khả năng mở rộng dài hạn, hạ tầng đồng bộ và khung pháp lý rõ ràng. Những tỉnh sở hữu quỹ đất lớn và kết nối hạ tầng ngày càng hoàn thiện sẽ có nhiều lợi thế khi các nhà sản xuất không chỉ lên kế hoạch gia nhập thị trường, mà còn hướng tới mở rộng hoạt động trong 5–10 năm tới.

Khi thị trường công nghiệp miền Bắc bước sang một giai đoạn phát triển mới, sự đồng bộ về chính sách và mức độ sẵn sàng của hạ tầng đang trở nên quan trọng không kém so với yếu tố quỹ đất, góp phần hình thành một môi trường đầu tư minh bạch, hiệu quả, đủ sức thu hút thế hệ doanh nghiệp sản xuất, điện tử và logistics tiếp theo.

Tính đến hết quý IV/2025, tổng nguồn cung tích lũy đất khu công nghiệp (KCN) tại thị trường miền Bắc đạt xấp xỉ 23.990 ha. Thị trường trong quý cuối năm tiếp tục duy trì đà tăng trưởng sôi động với sự bổ sung của khoảng 640 ha đất công nghiệp mới, đến từ 3 dự án chiến lược: KCN Phúc Sơn (125 ha), KCN Quế Võ 2 – Giai đoạn 2 (277,64 ha) và KCN Đồng Văn V tại Ninh Bình (237 ha).

Việc các dự án hạ tầng KCN liên tục được triển khai không chỉ củng cố vị thế dẫn đầu của các thủ phủ công nghiệp hiện hữu như Bắc Ninh với 5.452 ha và Hải Phòng với 5.796 ha, mà còn cho thấy sự mở rộng mạnh mẽ sang các khu vực vệ tinh tiềm năng như Ninh Bình và Phú Thọ.

Động lực chính thúc đẩy nguồn cầu trong quý vẫn tập trung vào các ngành công nghệ cao, sản xuất linh kiện điện tử và bo mạch, tiêu biểu là các dự án đầu tư quy mô lớn vào thủ phủ công nghiệp Bắc Ninh. Xét theo từng địa phương, Hà Nội tiếp tục duy trì trạng thái lấp đầy tuyệt đối 100% do khan hiếm quỹ đất, trong khi Bắc Ninh giữ vững sức hút với tỷ lệ lấp đầy đạt 74,1%.

Các khu vực mới gia nhập sau sáp nhập như Quảng Ninh (49,27%) và Phú Thọ (52,87%) hiện có tỷ lệ lấp đầy ở mức trung bình, tạo ra dư địa lớn để thu hút các nhà đầu tư đang tìm kiếm diện tích thuê lớn với chi phí tối ưu.

Mức giá chào thuê trung bình của đất khu công nghiệp (KCN) toàn vùng miền Bắc trong quý IV/2025 ghi nhận sự tăng trưởng nhẹ, chạm mốc 135 USD/m2/thời hạn thuê. So với mức 133 USD được ghi nhận vào quý trước, giá thuê đã tăng khoảng 1,5%. Khi so sánh với cùng kỳ năm trước, thị trường duy trì đà tăng trưởng bền vững ở mức 3,8% so với cùng kỳ, so với mốc 130 USD của quý IV/2024.

Trong giai đoạn 2026 - 2029, thị trường sẽ đón nhận thêm khoảng 5,050 ha đất công nghiệp mới từ các dự án đang trong kế hoạch triển khai. Sự mở rộng này không chỉ tập trung vào các thủ phủ công nghiệp truyền thống mà còn lan tỏa mạnh mẽ sang các khu vực vệ tinh, giúp củng cố vị thế của miền Bắc như một trung tâm sản xuất và logistics quan trọng của cả nước.

Sự tăng trưởng này được cộng hưởng mạnh mẽ từ lộ trình hoàn thiện hạ tầng chiến lược như sân bay quốc tế Gia Bình và mở rộng cao tốc Bắc - Nam, giúp tối ưu hóa chuỗi cung ứng logistics toàn vùng.

Xu hướng dịch chuyển sang sản xuất xanh (ESG) và công nghệ cao sẽ là động lực chính thúc đẩy nguồn cầu, trong khi việc đồng bộ hóa thủ tục hành chính sau sáp nhập tỉnh giúp tháo gỡ rào cản đầu tư. Với quỹ đất dự phòng lớn và tiêu chuẩn xây dựng ngày càng cao, miền Bắc đang củng cố vị thế là trung tâm sản xuất linh kiện điện tử và bán dẫn hàng đầu khu vực, thu hút các dòng vốn FDI chất lượng cao trong dài hạn.