Năm 2022 – một năm đầy khó khăn của thị trường bất động sản còn chưa đầy một ngày nữa sẽ đi qua. Năm qua, việc Nhà nước thắt chặt tín dụng và lãi suất ngân hàng tăng đã ảnh hưởng đến tất cả ngành nghề, bao gồm sản xuất, kinh doanh, dịch vụ và bất động sản…
Với thị trường bất động sản, việc đối mặt với khó khăn về pháp lý trong nhiều năm qua cộng với những khó khăn trong việc tiếp cận vốn đã khiến tình trạng này khó khăn thêm.
Mặc dù vậy, nhìn về triển vọng tương lai, các chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản trong năm 2023 sẽ dần hồi phục và tăng trưởng trở lại. Vậy với diễn biến thị trường như thời gian vừa qua, trong năm 2023, việc đầu tư bất động sản nên rót tiền vào phân khúc nào để sinh lời tốt?
Trao đổi về vấn đề này, ông Lê Đình Hảo, Giám đốc khối Kinh doanh trang Batdongsan.com.vn cho rằng, nếu nhìn ở góc độ đầu tư thì mỗi nhà đầu tư có một khẩu vị khác nhau, có nhóm ưa thích lướt sóng, nhóm chuyên đầu tư trung và dài hạn... Ngoài ra, ở mỗi khoảng thời gian khác nhau sẽ có những ảnh hưởng tới tâm lý và kỳ vọng khác nhau của các nhà đầu tư.
Nhiều người cho rằng có thể nhìn bối cảnh thị trường để dự đoán thời điểm thị trường xuống đáy để bắt đáy. Tuy nhiên, thực tế với thị trường bất động sản hay chứng khoán thường không ai biết chắc đâu là đỉnh, đâu là đáy. Chỉ khi nào giá bắt đầu xuống mới biết đâu là vùng đỉnh, khi nào giá đi lên mới biết đâu là vùng đáy.
Theo ông Hảo, việc dự đoán đâu là đỉnh, đâu là đáy có chăng là những nhận định mang tính cá nhân, chủ quan. Do đó, cần nhìn nhận rằng mỗi loại hình, phân khúc bất động sản đều có tiềm năng nhất định trên thị trường tùy thuộc vào từng thời điểm, chính sách nào đang tác động tới loại hình, phân khúc đó.
Ông Hảo cho rằng, rất có thể trong vòng 1 năm tới mới là thời điểm thị trường đảo chiều. Còn hiện tại nút thắt vĩ mô vẫn chưa được tháo gỡ, thị trường đang rất mong chờ chính sách về tín dụng, lãi suất, chính sách cho bất động sản... Trong bối cảnh này, có hai vấn đề hiển nhiên sẽ xảy ra trong đầu tư:
Thứ nhất về phía giỏ hàng, khi thị trường trầm lắng giao dịch như hiện tại sẽ có sự thanh lọc tự nhiên. Những sản phẩm mạo hiểm sẽ nhận được ít sự quan tâm hơn, nhà đầu tư tìm đến những sản phẩm có giá trị thực, khả năng khai thác tốt hơn.
Thứ hai, ở góc độ người mua, họ sẽ cơ cấu, thắt chặt lại dòng tiền, không thể đầu tư dàn trải vào nhiều phân khúc mạo hiểm, lợi nhuận cao như trước nữa mà sẽ cơ cấu lại danh mục đầu tư, tính cách làm thế nào để đảm bảo an toàn cho dòng tiền trước rồi mới đến bài toán sinh lời.
Từ xu hướng và tâm lý thị trường như trên, ông Hảo cho rằng, gu đầu tư trong thời gian tới sẽ hướng đến những sản phẩm có giá trị thực. Một số loại hình bất động sản, đặc biệt là nhà phố đang nhận được sự quan tâm rất lớn.
Để dẫn chứng ông Hảo cho biết, báo cáo của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong 3 quý gần đây, sự quan tâm loại hình này ở cả giá bán, giá thuê đều rất tốt. Mua nhà phố ngoài để ở còn có thể cho thuê kinh doanh.
Thông thường các nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ chọn đầu tư theo dòng tiền, theo lãi vốn hoặc kết hợp cả hai hình thức này. Trong khi đó, nhà phố đảm bảo được cả hai tiêu chí, vừa có thể tạo ra lãi vốn vừa có thể tạo ra dòng tiền nên sẽ được ưu tiên lựa chọn hơn phần còn lại.
Loại hình bất động sản tiếp theo cũng phù hợp với bối cảnh hiện tại đó là bất động sản liên quan hạ tầng, bất động sản khu công nghiệp. Có thể nhận thấy, sau khi mở cửa hậu Covid-19, mọi chính sách vĩ mô của Chính phủ đều điều tiết theo xu hướng phục hồi nền kinh tế, an sinh xã hội để duy trì mục tiêu phát triển kinh tế năm 2022.
Nhờ thế GDP của Việt Nam vẫn tăng khoảng 8%. Dự báo bất động sản liên quan hạ tầng, khu công nghiệp như nhà xưởng, kho bãi, nhà ở cho công nhân, chuyên gia các khu chế xuất... phục vụ nhu cầu sản xuất kinh doanh sẽ có tiềm năng và an toàn hơn cho đầu tư trong khoảng 1 năm tới.
Ngoài nhà phố và bất động sản khu công nghiệp, hạ tầng, ông Hảo cũng nhận định, loại hình bất động sản có thể cân nhắc đầu tư tiếp theo là chung cư, nếu nhà đầu tư có đủ tiềm lực tài chính.
Ghi nhận của Batdongsan.com.vn cho thấy, loại hình chung cư trong khoảng 1 năm trở lại đây có biên độ tăng giá khá lớn. Cụ thể, những dự án thuộc phân khúc cao cấp trong trung tâm đã tăng từ 700 triệu đến 1 tỷ đồng/căn. Những dự án ngoài trung tâm mạn Hoài Đức, Hà Đông, Nam Từ Liêm... giá cũng tăng loanh quanh từ 200-500 triệu/căn.
Tuy nhiên, ông Hảo cho rằng, nếu chọn đầu tư chung cư, nên ưu tiên phân khúc mới đưa vào sử dụng sẽ chịu ít khấu hao hơn.
Cùng đưa ra nhận định về vấn đề này, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu Tư Savills Việt Nam cho rằng, nền kinh tế và tài chính của Việt Nam trong thời gian tới cũng sẽ bị tác động rất lớn bởi những ảnh hưởng của biến động trên thế giới như lạm phát, giá hối đoái giữa các đồng tiền ngoại tệ, tình hình khan hiếm của xăng dầu và các bất ổn chính trị-xã hội ở nhiều quốc gia. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản cũng phải chịu những tác động kinh tế này. Do đó, ông dự đoán, năm 2023 thị trường sẽ chuyển biến khá thận trọng.
Về tính thanh khoản của thị trường, phân khúc nhà ở vẫn sẽ duy trì mức thanh khoản ổn, tuy nhiên nguồn cung hạn chế và vắng bóng sản phẩm vừa túi tiền với người tiêu dùng sẽ làm ảnh hưởng đến tính thanh khoản. Những phân khúc như bất động sản công nghiệp và văn phòng vẫn hoạt động tốt và các doanh nghiệp sẽ tiếp tục có nhu cầu mở rộng.
