Ma Lin, một người dân sống ở thành phố Trịnh Châu, cho biết: “Tôi sẽ cảnh giác với việc mua bất động sản bán trước nếu có ý định mua một ngôi nhà khác”.
Ma Lin, 24 tuổi, đã mua một căn hộ chung cư trước bán trước vào cuối năm 2020 với giá 1,6 triệu nhân dân tệ (tương đương 219.000 USD theo tỷ giá hiện tại). Kế hoạch giao nhà dự kiến diễn ra vào tháng 9/2023 và Ma Lin cảm thấy yên tâm vì dự án được hỗ trợ bởi một nhà phát triển bất động sản lớn.
Tuy nhiên, việc xây dựng đã bị đình trệ vào mùa Thu năm 2021 vì nhà phát triển này đang gặp khó khăn về kinh phí. Tháng Sáu và tháng Bảy, Cũng như những người mua khác, Ma Lin đã ba lần cố gắng buộc các nhà phát triển và chính quyền địa phương tiếp tục việc xây dựng. Đến giữa tháng Tám, công việc xây dựng hầm đậu xe dưới lòng đất đã từ từ được thực hiện.
Kinh tế Trung Quốc đã tăng trưởng 3,9% trong quý III/2022 so với một năm trước đó, vượt mức kỳ vọng nhưng vẫn chưa đạt mục tiêu 5,5% cả năm của chính phủ. Thị trường nhà ở yếu là một gánh nặng về kinh tế.
Trung Quốc đã thắt chặt kiểm soát tài chính đối với ngành bất động sản kể từ năm 2021 để đưa “bong bóng” vào tầm kiểm soát. Điều này đã khiến các nhà phát triển cạn kiệt vốn và buộc phải ngừng việc xây dựng bất động sản trước khi hoàn thành. Chán nản với việc giao nhà chậm, nhiều người mua nhà đã từ chối thanh toán các khoản vay trong mùa Hè này.
Trong khi đó, những người mua tiềm năng cảm thấy hoảng loạn đã từ bỏ kế hoạch mua căn hộ của họ, dẫn đến sự sụt giảm kéo dài trong doanh số bán nhà ở. Trong cuộc khảo sát người tiêu dùng hàng quý mới nhất của Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC, ngân hàng trung ương), số người kỳ vọng giá nhà ở sẽ tăng đã giảm xuống tỷ lệ thấp kỷ lục. Trịnh Châu, nơi Ma Lin sinh sống, là tâm điểm của cuộc hỗn loạn. Thành phố này là địa điểm của 13% trong số hơn 300 cuộc tẩy chay thanh toán được tổ chức trên khắp đất nước.
Tâm lý nghi ngờ đối với những ngôi nhà bán trước đã được phản ánh rõ trong tháng Tám, khi doanh số chuyển nhượng bất động sản cũ đã vượt quá doanh số bán nhà mới (nếu tính về diện tích) ở Trịnh Châu - một sự đảo ngược bất thường.
Xu hướng tương tự đang xuất hiện tại những nơi khác ở Trung Quốc. Trong kỳ nghỉ Lễ Quốc khánh đầu tháng này, doanh số bán bất động sản mới tính theo diện tích đã giảm gần 40% so với năm ngoái. Nhưng doanh số chuyển nhượng bất động sản cũ lại tăng hơn 50%.
Nói cách khác, người mua nhận thấy việc chuyển nhượng bất động sản cũ tiềm ẩn ít rủi ro hơn vì những ngôi nhà đó đã được xây dựng sẵn. Trong khi đó, nhiều người cũng rất cẩn thận lựa chọn những bất động sản mới đã hoàn thành xây dựng.
Nhà ở bán trước là lựa chọn phổ biến đối với người mua nhà, vì khi đó chủ đầu tư có xu hướng giảm giá. Nhưng vào năm 2022, tỷ lệ bất động sản đã hoàn thành được giao dịch trong số tất cả các bất động sản được đăng bán, tính theo giá trị, dự kiến sẽ vượt quá tỷ lệ của năm trước đó lần đầu tiên sau bảy năm.
Chính quyền địa phương đang khuyến khích các nhà phát triển xây dựng bất động sản mới và bán chúng sau khi đã xây dựng xong. Việc sắp xếp như vậy không chỉ tránh được tình trạng lộn xộn do xây dựng dở dang, mà các quan chức địa phương còn được hưởng lợi khi bán quyền sử dụng lô đất thuộc sở hữu nhà nước.
Chính quyền địa phương đã mất các khoản thu từ sử dụng đất này khi nhu cầu nhà ở gần đây tập trung vào các bất động sản chuyển nhượng. Ví dụ, khi Trung Quốc bán đấu giá 18 lô đất vào tháng 9/2022, hầu hết đều đi kèm với điều kiện rằng có một tỷ lệ nhất định các đơn vị nhà ở phải được bán sau khi đã xây dựng xong.
Việc chuyển từ mua bán trước sang mua bán sau xây dựng sẽ làm tăng chi phí huy động vốn của chủ đầu tư, với mức tăng ước tính từ 20% đến 30%. Trong đó, các nhà phát triển tư nhân sẽ gặp bất lợi vì họ phải đối mặt với chi phí huy động vốn cao hơn nhiều so với các doanh nghiệp nhà nước.
Trong cuộc đấu thầu ở Bắc Kinh, chỉ có một nhà phát triển tư nhân được trúng thầu đối với bất kỳ lô đất nào được rao bán. Điều này cũng giống như lĩnh vực công nghệ hay bất động sản có sự tham gia của các công ty tư nhân.
Tuy nhiên, nếu các doanh nghiệp nhà nước chiếm được thị phần cao hơn, điều đó có thể tác động tiêu cực đến nền kinh tế.
