BẤT ĐỘNG SẢN TRONG PHA PHỤC HỒI

TÂM ĐIỂM HÀ NỘI

Nhìn lại năm 2024, theo dữ liệu thị trường của Batdongsan.vn, chung cư đạt mức tăng 45% so với quý I/2022, cũng là mức tăng cao nhất trong các phân khúc bất động sản trên thị trường. Giá bán của phân khúc này tăng mạnh nhất ở Hà Nội, tiếp đó là TP.HCM.

So với quý I/2023, giá bán căn hộ Hà Nội tăng 58%, căn hộ TP.HCM tăng 17%. Hiện giá rao bán trung bình căn hộ tại Hà Nội là 61 triệu đồng/m2, tại TP.HCM là 55 triệu đồng/m2.

Theo bộ phận Nghiên cứu và phát triển BHS Group (BHS R&D), quý IV/2024, tại Hà Nội, tổng nguồn cung sơ cấp nhà ở cao tầng đạt hơn 20.500 căn hộ, tăng 62% so với quý trước và tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước.

Nguồn cung mới trong quý IV/2024 đạt xấp xỉ 16.200 căn, chủ yếu đến từ các giai đoạn sau của các dự án đã triển khai trước đó song có sự xuất hiện của 2 dự án mới có quy mô lớn như Masterise Grand Avenue (VH Global Gate – Hà Nội) và Masterise Grand View (The Global City – TP. HCM) khiến tổng nguồn cung mới tăng đáng kể trong giai đoạn này. Lũy kế cả năm có khoảng 37.700 căn hộ mới được đưa ra thị trường, tăng gấp 3,4 lần so với cùng kỳ 2023.

Lượng giao dịch trong quý IV/2024 đạt 14.919 căn, tăng 77% so với quý trước, và tăng gấp 3,6 lần so với cùng kỳ năm trước. Lũy kế cả năm có khoảng 37.750 căn hộ được tiêu thụ, tăng gấp đôi so với năm 2023, lượng giao dịch đa phần đến từ các dự án tại Hà Nội.

Trong quý IV/2024, nguồn cung nhà ở cao tầng ở Hà Nội tiếp tục chiếm ưu thế, cao gấp đôi so với TP. HCM. Trong khi đó phân khúc thấp tầng cũng có xu hướng tăng mạnh về nguồn cung và lượng giao dịch so với năm trước và tập trung chủ yếu tại thị trường miền Bắc.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam nhận định, trong giai đoạn tới, Hà Nội sẽ là thị trường bất động sản chủ lực. "Triển vọng dài hạn cho cả hai thị trường vẫn được đánh giá tích cực nhưng trong ngắn hạn, Hà Nội vẫn sẽ là tâm điểm thu hút sự quan tâm chính", ông Kiệt nói.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn đầu tư Savills, Hà Nội đang ở một chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ, trong khi TP.HCM vẫn loay hoay với bài toán phục hồi.

Không chỉ chiếm ưu thế về nguồn cung, yếu tố quan trọng hơn nữa, theo ông Khương, là Hà Nội có nền tảng phát triển hạ tầng khá tốt, quỹ đất đa dạng và dư địa mở rộng các đại đô thị lớn, tập trung ở phía Tây và cả phía Đông. Nhiều chủ đầu tư phía Nam cũng đang có xu thế Bắc tiến để tìm quỹ đất phát triển dự án, kéo theo đó là lượng lớn nhà đầu tư bất động sản đổ về thị trường này.

“HÀ NỘI ĐANG Ở MỘT CHU KỲ TĂNG TRƯỞNG MẠNH MẼ TRONG KHI TP.HCM VẪN LOAY HOAY VỚI BÀI TOÁN PHỤC HỒI”.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn đầu tư Savills

Dữ liệu từ Savills Việt Nam cũng cho thấy, trong năm 2024, nguồn cung nhà ở từ các dự án mới tại TP.HCM khá hạn chế, dẫn đến sự sụt giảm đáng kể trong nguồn cung sơ cấp.

Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills Việt Nam, có ba lý do chính dẫn đến tình trạng này. Thứ nhất, các thủ tục pháp lý liên quan đến việc phê duyệt dự án đang gặp nhiều khó khăn. Thời gian triển khai dự án kéo dài đã làm hạn chế khả năng đưa sản phẩm mới ra thị trường.

Thứ hai, chi phí đất đai và xây dựng tăng cao khi các chủ đầu tư cũng phải đối mặt với khó khăn trong việc tiếp cận quỹ đất sạch. Ngay cả khi có quỹ đất khả dụng, chi phí thâu tóm và xây dựng tăng cao đã làm bài toán tài chính trở nên phức tạp hơn. Nhất là vào thời điểm từ khoảng tháng 8 đến cuối năm 2025 là thời điểm tập trung đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ sau 2 năm được gia hạn theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP với tổng giá trị lên đến khoảng 180.000 tỷ đồng, cao nhất trong 3 năm 2023-2025 và doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa thể hồi phục về dòng tiền và kinh doanh để có thể thanh toán được khoản trái phiếu này.

Và thứ ba, ngoài yếu tố pháp lý và chi phí, tâm lý thận trọng của thị trường trong năm 2024 cũng là một yếu tố đáng chú ý. Nhiều chủ đầu tư lựa chọn chiến lược thăm dò nguồn cầu trước khi chính thức mở bán, dẫn đến việc nguồn cung mới ra thị trường bị giới hạn.

TIẾP TỤC PHỤC HỒI

Bước sang năm 2025, bức tranh chung trên thị trường bất động sản Việt Nam được dự báo vẫn khởi sắc, khi nền tảng pháp lý được củng cố hơn, trong bối cảnh triển vọng kinh tế tích cực hơn, và niềm tin của nhà đầu tư đã trở lại.

Nhận định về thị trường năm 2025, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group cho rằng, những tín hiệu tích cực của thị trường vẫn được thúc đẩy bởi các yếu tố về chính sách, nguồn cung, hạ tầng và xu hướng đầu tư.

Một trong những điểm sáng của thị trường năm 2025 nhiều khả năng chính là sự tháo gỡ các nút thắt về nguồn cung, đặc biệt là những dự án đảm bảo đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

Chuyên gia Shinhan Securities dự báo, tăng trưởng tín dụng duy trì ở mức 15%, được dẫn dắt bởi nhóm tín dụng bán lẻ và mức lãi suất cho vay bình quân tăng nhẹ so với mức thấp hiện tại, 2025 sẽ tiếp tục là một năm có môi trường lãi suất thuận lợi, thúc đẩy nhu cầu tiêu dùng bất động sản.

Shinhan Securities dự phóng doanh thu các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán trong năm 2025 ở mức cao như Phát Đạt (+488%), Nam Long (+30%), Khang Điền (+33,5%). Trong khi, tăng trưởng lợi nhuận của Khang Điền (+79,3%), Đất Xanh (+53), Nam Long (+24,6). Quán quân doanh thu và lợi nhuận được dự báo vẫn thuộc về Vinhomes, lần lượt đạt 102.589 tỷ đồng và gần 33.100 tỷ đồng, tăng lần lượt 0,7% và 6,6%.

Tương tự, chuyên gia Công ty Chứng khoán VCB (VCBS) dự báo, lợi nhuận của Vinhomes năm 2025 thậm chí có thể tăng trưởng 16%, lên mức gần 36.000 tỷ đồng, với động lực chính đến từ việc bàn giao phần lớn các sản phẩm mới mở bán tại Vinhomes Royal Island và tiếp tục bàn giao The Crown, The Empire.

Khang Điền được kỳ vọng tăng trưởng lợi nhuận 19% nhờ tổ hợp dự án The Foresta (TP.Thủ Đức, TP.HCM) bắt đầu mang về dòng tiền và nhiều chuyển biến tích cực tại dự án The Solina (Bình Chánh, TP.HCM). Đất Xanh được kỳ vọng tăng trưởng lợi nhuận 16% lên 187 tỷ đồng khi dự án Gem Riverside được cấp giấy phép xây dựng vào tháng 9/2024, dự kiến sẽ tái khởi động trong năm 2025 và mảng môi giới phục hồi nhờ lượng giao dịch tăng.