Theo báo cáo của DKRA Consulting, thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận trong quý III/2026 ghi nhận sự suy giảm đáng kể về sức cầu tại nhiều phân khúc chủ đạo. Nguồn cung mới ở một số loại hình cũng thu hẹp khi các chủ đầu tư thận trọng hơn trước diễn biến thị trường.
Giao dịch chủ yếu tập trung vào những sản phẩm có lợi thế về vị trí, mức giá và chính sách thanh toán. Để kích cầu, nhiều doanh nghiệp tiếp tục áp dụng các chương trình chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán và hỗ trợ lãi suất.
Tuy nhiên, áp lực lãi vay cùng các động thái kiểm soát tín dụng bất động sản khiến người mua có xu hướng trì hoãn quyết định xuống tiền. Thanh khoản thị trường vì vậy chưa có dấu hiệu phục hồi rõ nét.
Đáng chú ý, áp lực điều chỉnh giá ngày càng thể hiện rõ trên thị trường thứ cấp, đặc biệt tại nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc có nhu cầu thu hồi vốn.
Phân khúc đất nền ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng nhẹ 1% so với quý II/2026. Tuy nhiên, khoảng 95% nguồn cung đến từ các dự án đã mở bán trước đó, trong khi nguồn cung mới giảm 30% do các chủ đầu tư thận trọng trước sức mua còn yếu.
Lượng tiêu thụ sơ cấp giảm khoảng 66% so với quý trước. Trong bối cảnh giao dịch suy giảm trên diện rộng, Tây Ninh tiếp tục là khu vực dẫn dắt sức cầu khi chiếm khoảng 76% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp đất nền toàn thị trường.
Phân khúc căn hộ tiếp tục đối mặt với áp lực suy giảm sức mua trong quý III/2026. Nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 13.215 căn, giảm 31% so với quý trước. TP.HCM chiếm khoảng 94% tổng nguồn cung toàn thị trường.
Nguồn cung mới đạt hơn 4.000 căn, chỉ tương đương khoảng 33% mức của quý II. Nhiều chủ đầu tư chủ động lùi lịch mở bán sang cuối năm khi sức mua chưa đạt kỳ vọng.
Lượng tiêu thụ căn hộ giảm khoảng 66% so với quý trước. Tâm lý chờ đợi của khách hàng trước áp lực lãi suất và việc kiểm soát tín dụng bất động sản tiếp tục ảnh hưởng đến quyết định giao dịch.
Trong khi giá sơ cấp tương đối ổn định, giá căn hộ thứ cấp giảm phổ biến 4–7% so với quý II. Mức điều chỉnh chủ yếu xuất hiện ở những giao dịch mà người bán chịu áp lực từ chi phí lãi vay và đòn bẩy tài chính.
Bước sang quý IV/2026, nguồn cung căn hộ mới được dự báo tăng lên khoảng 7.000–10.000 căn, tập trung tại khu Đông, khu Nam TP.HCM và Bình Dương (cũ).
Căn hộ hạng A dự kiến tiếp tục chiếm ưu thế tại khu vực trung tâm, trong khi phân khúc hạng B và C giữ vai trò chủ lực tại các khu vực vùng ven.
Nhu cầu nhà ở gia tăng vào dịp cuối năm có thể hỗ trợ thị trường, nhưng khó tạo ra sự bứt phá trong ngắn hạn. Giá sơ cấp được dự báo duy trì ổn định, còn thanh khoản thứ cấp có thể cải thiện nhất định nhưng vẫn chịu sức ép từ lãi suất và chính sách tín dụng.
Một trong những diễn biến đáng chú ý nhất trong quý III/2026 là mức giảm giá thứ cấp tại phân khúc nhà phố, biệt thự.
Theo DKRA Consulting, nguồn cung sơ cấp giảm nhẹ 1% so với quý trước, trong đó các dự án đã mở bán chiếm khoảng 92% tổng nguồn cung. Điều này cho thấy nguồn cung mới vẫn chưa đóng vai trò đáng kể trong việc thúc đẩy thị trường.
Sức cầu tiếp tục ở mức thấp khi lượng tiêu thụ giảm 27% so với quý II, tương đương khoảng 7% tổng nguồn cung sơ cấp. Giao dịch chủ yếu tập trung ở nhóm sản phẩm có giá dưới 10 tỷ đồng/căn.
TP.HCM (mới) chiếm 52% nguồn cung và 89% lượng tiêu thụ sơ cấp, trở thành khu vực dẫn dắt phân khúc này.
Tuy nhiên, giá bán trên thị trường thứ cấp lại chịu áp lực điều chỉnh mạnh. Giá giảm bình quân 13% so với quý trước, trong khi mặt bằng giá sơ cấp ít biến động và tiếp tục neo cao.
Áp lực lãi suất, chi phí vốn và nhu cầu thu hồi dòng tiền khiến một bộ phận chủ sở hữu phải giảm giá để tìm kiếm người mua. Sự chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp cũng phản ánh áp lực thanh khoản đang hiện hữu trên thị trường.
Ở nhóm biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp trong quý III giảm 10% so với quý trước và giảm 11% so với cùng kỳ năm ngoái. Lượng tiêu thụ giảm hơn 86% so với quý II, trong khi nguồn cung mới gần như vắng bóng.
Phân khúc nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng cũng chưa có chuyển biến rõ rệt. Nguồn cung sơ cấp ổn định so với quý trước nhưng giảm 14% so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ hàng tồn kho tại các dự án cũ. Thanh khoản tiếp tục ở mức thấp.
Condotel là điểm sáng tương đối khi lượng tiêu thụ trong quý III tăng 5,4 lần so với quý trước. Tuy nhiên, giao dịch chủ yếu tập trung tại một dự án mở bán mới, chưa cho thấy sự phục hồi đồng đều trên toàn thị trường.
Trong quý IV/2026, nguồn cung condotel được dự báo đạt khoảng 200–400 căn, trong khi biệt thự nghỉ dưỡng có thể cung cấp khoảng 100–200 căn. Riêng phân khúc nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng dự kiến tiếp tục vắng bóng nguồn cung mới.
Bức tranh thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận trong quý III/2026 cho thấy sự phân hóa rõ nét. Trong khi giá sơ cấp vẫn neo cao ở nhiều phân khúc, thị trường thứ cấp bắt đầu xuất hiện những đợt điều chỉnh đáng kể, đặc biệt tại nhà phố, biệt thự và căn hộ.
Theo dự báo của DKRA Consulting, nguồn cung mới ở một số phân khúc có thể tăng trở lại trong quý IV/2026. Tuy nhiên, khả năng phục hồi thanh khoản trên diện rộng vẫn đối mặt nhiều thách thức do mặt bằng lãi suất, chính sách tín dụng và tâm lý thận trọng của người mua.
