Thị trường bất động sản đang bước vào một giai đoạn có nhiều thay đổi khi nguồn cung dự báo tiếp tục, nhưng sức mua không còn tăng theo cùng nhịp. Người mua ngày càng chú trọng giá trị thực, khả năng tạo dòng tiền và khả năng chi trả, thay vì chạy theo tâm lý đám đông.
Về phía doanh nghiệp, áp lực thanh khoản và chi phí vốn cũng buộc các chủ đầu tư phải thay đổi cơ cấu sản phẩm, đa dạng hóa nguồn vốn và thậm chí bán bớt những dự án không còn phù hợp với chiến lược.
Người mua không còn chạy theo tâm lý đám đông
Tại hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách” diễn ra ngày 22/9, nhìn nhận về diễn biến của thị trường bất động sản thời gian gần đây, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc CTCP Tư vấn và Phát triển Bất động sản SGO Homes, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, thanh khoản thị trường đã có dấu hiệu thanh khoản chậm lại từ cuối năm 2025 khi lãi suất tăng lên và giá nhà tăng cao dẫn đến tâm lý người mua cho rằng mức giá hiện tại quá bất hợp lý so với thu nhập.
Bên cạnh đó, xu hướng chuyển sang đi thuê nhà tăng lên, nhiều người trẻ hiện nay đã bỏ tư tưởng phải sở hữu nhà, thay vào đó là chọn đi thuê.
Theo ông Chung, những yếu tố này tác động trực tiếp đến thanh khoản thị trường. Tuy nhiên, bước sang quý III/2026, thị trường đã xuất hiện những dấu hiệu điều chỉnh và hồi phục tích cực hơn.
Cùng với đó, hành vi của người mua đã thay đổi đáng kể. “Về phía khách hàng, ở thời điểm này họ không còn chạy theo tâm lý đám đông nữa mà nhìn vào giá trị thực. Với nhà đầu tư, họ quan tâm hơn đến những bất động sản có khả năng tạo dòng tiền hoặc mang lại giá trị đầu tư trong 3-5 năm. Trong khi đó, người mua để ở lựa chọn kỹ về pháp lý, vị trí và chất lượng sản phẩm”, ông Chung nói.
Khi thanh khoản chậm lại và nhu cầu của người mua thay đổi, theo ông Chung, doanh nghiệp cũng phải điều chỉnh cách bán hàng và cơ cấu sản phẩm.
Theo đó, thay vì chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp, các chủ đầu tư đã chuyển hướng đầu tư sang các phân khúc có mức giá phù hợp hơn. Bên cạnh nhà ở thương mại, nhà ở xã hội hoặc các sản phẩm vừa túi tiền cũng được các chủ đầu tư chú ý hơn.
Đáng chú ý, trong giai đoạn vừa qua, ông Chung cho biết, thị trường có sự điều chỉnh rất rõ rệt ở hai khía cạnh. Thứ nhất, về sản phẩm thứ cấp, giá đã giảm từ 10 đến 20%. Thứ hai là các chủ đầu tư đã đưa ra rất nhiều chính sách hấp dẫn như chiết khấu thanh toán sớm, giãn tiến độ thanh toán, tặng quà, với mục tiêu chính là thu hút dòng tiền mặt từ khách hàng.
Từ góc độ đơn vị tư vấn và nghiên cứu thị trường, bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Cấp cao, Trưởng Thị trường Hà Nội, JLL Việt Nam cho biết, thị trường đang phục hồi nhưng không đồng đều giữa các phân khúc.
Trong đó, phân khúc chung cư trung cấp vẫn ghi nhận giao dịch tương đối khả quan trong giai đoạn 2024–2026. Trong khi đó, phân khúc cao cấp có dấu hiệu chậm lại rõ hơn.
Bà Vân cho rằng cần tiếp tục quan sát để có đánh giá đầy đủ hơn, song theo dự báo của JLL, đến cuối quý IV/2026, tỷ lệ hấp thụ của phân khúc cao cấp có thể ở mức dưới 50% nguồn cung mới, thấp hơn mức khoảng 70-80% được ghi nhận trong giai đoạn 2024-2025.
Ở chiều ngược lại, một số dự án thuộc phân khúc trung cấp mở bán sau đại dịch và trong năm 2025 từng ghi nhận khả năng hấp thụ tốt. Nhưng diễn biến chi phí lãi vay đang tạo thêm áp lực lên người mua, đặc biệt ở thời điểm phải thanh toán các khoản tiền cuối cùng trước khi nhận bàn giao căn hộ.
Thị trường có sự thay đổi rõ rệt về hành vi tiêu dùng của người đi mua căn hộ và bất động sản nhà ở. Trong khoảng 3 năm 2024 - 2026, thị trường ghi nhận thay đổi rõ rệt ở người mua, họ bớt chạy theo tâm lý đám đông và chú trọng đến nguồn vốn, nguồn tiền từ dòng tiền cá nhân nhiều hơn là mong muốn từ bài toán điểm tựa tài chính với lãi vay ngắn hạn trong giai đoạn ân hạn của dự án.
Các báo cáo của JLL cũng ghi nhận sự thay đổi trong hành vi của người mua nhà trong khoảng 3 năm trở lại đây. Theo đó, người mua có xu hướng thận trọng hơn, chú trọng nguồn tiền thực có và khả năng cân đối dòng tiền cá nhân thay vì dựa nhiều vào các khoản vay ngắn hạn trong thời gian ân hạn của dự án.
Nguồn cung tăng, nguy cơ “đổ đống” nếu sức mua không theo kịp
Dự báo về thị trường bất động sản thời gian tới, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6 (G6 Group) nhận định nguồn cung có thể tiếp tục tăng khi nhiều dự án được tháo gỡ thủ tục và triển khai trở lại.
Tuy nhiên, ông Nguyễn Anh Quê cho rằng việc tăng nguồn cung cần được tính toán về nhịp độ. “Nếu không điều chỉnh nhịp độ, có thể dẫn đến vấn đề đổ đống ở thị trường bất động sản do nguồn cung lớn và quá nhiều phân khúc”, ông Quê cảnh báo.
Bên cạnh đó, theo ông Quê khi thông tin quá nhiều về nguồn cung, có thể dẫn đến câu chuyện người mua nhà không vội vàng mua, nhất là trong bối cảnh lãi suất đang quá cao.
Đồng quan điểm, bà Nguyễn Hồng Vân dự báo nguồn cung thời gian tới chắc chắn sẽ tăng, nhất là khi doanh nghiệp được tạo điều kiện thuận lợi để triển khai dự án như hiện nay.
Trong khi đó, nguồn cầu vẫn không giảm. Tuy nhiên, nguồn cầu trên thị tường sẽ hướng đến các sản phẩm bất động sản ở thực và có giá trị bền vững.
Ngoài ra, theo bà Vân, cơ cấu sản phẩm sẽ có sự thay đổi. Tất cả những yếu tố liên quan đến khẩu vị tiêu dùng, áp lực tài chính, khả năng thanh khoản dự án… đều sẽ ảnh hưởng nhất định đến cơ cấu sản phẩm.
“Chúng ta kỳ vọng trong thời gian tới, thị trường sẽ có thêm các sản phẩm vừa túi tiền hơn, hướng đến các nhóm đối tượng phù hợp, nhất là những người trẻ có nhu cầu sở hữu nhà”, bà Vân nói.
Lãi vay 12-14%, doanh nghiệp phải tính lại bài toán tài chính
Bên cạnh việc cơ cấu lại sản phẩm, theo các diễn giả một trong những vấn đề đáng chú ý khác với các chủ đầu tư thời gian tới là cần tính toán lại chi phí giá vốn.
Theo ông Lê Đình Chung, với một doanh nghiệp bất động sản, ngoài việc phát triển quỹ đất và hoàn thiện pháp lý, vốn là yếu tố then chốt và quan trọng. Mỗi phần trăm chi phí lãi vay tác động rất lớn đến chi phí của doanh nghiệp, đặc biệt là chi phí bán hàng.
Với các dự án thông thường, quy mô đầu tư từ 1.000-2.000 tỷ đồng là câu chuyện rất bình thường. Tuy nhiên, với mức lãi suất vay hiện tại trung bình khoảng 12-14% đang tạo ra áp lực lớn hơn rất nhiều so với mức 8-10% trước đây.
Ông Chung cho rằng, việc tiếp cận vốn của các doanh nghiệp nói chung, đặc biệt là doanh nghiệp nhỏ tương đối khó khăn đi kèm chi phí lãi vay cao. Do đó, trong ngắn hạn, chi phí vốn đang là cản trở đối với doanh nghiệp nhỏ.
Với tình hình kinh tế thế giới cũng như Việt Nam, ông Chung nhận định lãi suất cho vay, đặc biệt vào cuối năm, chắc chắn sẽ chưa có nhiều sự điều chỉnh và doanh nghiệp vẫn có thể khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn.
Còn theo ông Nguyễn Anh Quê, trong bối cảnh hiện nay, ít nhất từ nay đến hết quý I/2027, mặt bằng lãi suất vẫn có thể duy trì ở mức cao, bởi diễn biến lãi suất của thị trường Việt Nam còn phụ thuộc vào các quyết định điều hành chính sách tiền tệ quốc tế và trong nước.
Trong khi đó, bà Nguyễn Hồng Vân cho rằng với góc độ của đơn vị tư vấn bất động sản, rất khó đưa ra dự báo chính xác tuyệt đối về lãi suất. Tuy nhiên, theo các dự báo mà bà tiếp cận, khả năng lãi suất giảm mạnh từ nay đến cuối năm là không cao.
Theo bà Vân, nhu cầu vốn của các chủ đầu tư đang lớn trong khi khả năng tiếp cận vốn vẫn gặp những hạn chế nhất định. Trong bối cảnh đó, một trong những hướng có thể được quan tâm thời gian tới, theo bà Vân, là tăng cường thu hút dòng vốn ngoại vào thị trường bất động sản.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Đình Chung cho biết, để đa dạng nguồn vốn, ngoài tín dụng, doanh nghiệp bất động sản có thể tiếp cận kênh trái phiếu doanh nghiệp nhưng ở thời điểm hiện tại, kênh này chủ yếu chỉ áp dụng được cho các chủ đầu tư lớn, có uy tín.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp có thể huy động vốn thông qua các quỹ đầu tư trong và ngoài nước. Đồng thời, đối với các doanh nghiệp đang triển khai bán hàng, cần xây dựng sản phẩm phù hợp, đưa ra chính sách bán hàng hấp dẫn và sát với thực tế thị trường để thu hút dòng tiền và bán được sản phẩm.
Ngoài ra, thay vì chỉ tập trung huy động vốn, ông Chung cho rằng các doanh nghiệp có thể phải tái cấu trúc lại tài chính thông qua giảm thiểu chi phí vận hành, tối ưu hóa nguồn nhân lực. Đặc biệt, doanh nghiệp có thể cơ cấu lại danh mục dự án, bán bớt các dự án được đánh giá không hiệu quả ở thời điểm hiện tại cho các nhà đầu tư khác để thu hút dòng vốn phục vụ hoạt động kinh doanh.
