Nhìn nhận tổng quan về tình hình thị trường bất động sản chung tại sự kiện mới đây, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, thừa nhận thị trường bất động sản 2023 trải qua nửa đầu năm với khó khăn, thách thức chưa thể khắc phục. Giao dịch suy giảm, nhu cầu mua tiếp tục rơi vào thấp điểm, tâm lý đầu tư yếu, thanh khoản chung chưa có dấu hiệu phục hồi.
Vị này nêu, mặc dù Chính phủ đã có những động thái quyết liệt gỡ khó, từ tháo gỡ pháp lý cho hàng loạt dự án, hạ lãi suất điều hành, liên tục giảm lãi suất huy động, lãi suất cho vay…, các chính sách này vẫn chưa thẩm thấu vào thị trường.
Trong quý II/2023, tăng trưởng tín dụng vẫn ở mức thấp, tính đến hết tháng 6, dư nợ tín dụng mới đạt khoảng 4,2%, lãi suất huy động giảm mạnh nhưng lãi suất vay chưa giảm tương ứng. Kênh huy động vốn qua trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa phục hồi.
Xét về nhu cầu giao dịch, dữ liệu của Batdongsan.com.vn chỉ ra, lượng tìm mua BĐS toàn quốc trong nửa đầu năm 2023 giảm 33% so với cùng kỳ năm trước, lượng tin đăng bán BĐS cũng giảm đến 44%. Đặc biệt, lượng quan tâm tìm mua đất nền giảm gần 50% so với cùng kỳ năm 2022. Tình hình giao dịch trầm lắng do niềm tin của người mua, nhà đầu tư bị ảnh hưởng và những khó khăn về pháp lý, vốn vẫn chưa được giải quyết triệt để. Cả nguồn cung và lực cầu BĐS vẫn đang đối diện nhiều thách thức…
Vậy thị trường về cuối năm được nhận định ra sao? Các thành viên thị trường nên có hành động gì trong đầu tư lúc này?
Tín hiệu hướng đến phục hồi và đảo chiều
Trong báo cáo mới đây của DKRA, nhận định cụ thể con số nguồn cung thị trường TP.HCM và phụ cận ở các phân khúc đất nền, căn hộ hay nhà phố/biệt thự, DKRA đều dự báo sẽ tăng nhẹ. Trong đó, đất nền dao động ở mức 750 - 900 nền, tập trung chủ yếu tại các vùng phụ cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai; căn hộ dao động từ 1.200 - 1.500 căn, Bình Dương khoảng 500 - 800 căn, Đồng Nai khoảng 150 căn và Bà Rịa - Vũng Tàu khoảng 250 căn mở bán mới; nhà phố/biệt thự dao động khoảng 350 - 450 căn, tập trung chủ yếu ở Đồng Nai, Bình Dương, Long An và TP.HCM…
DKRA cho rằng, thị trường có những tín hiệu khởi sắc nhưng khó đột biến trong ngắn hạn. Trong đó, những động thái tháo gỡ vướng mắc từ Nhà nước về chính sách pháp lý, giảm lãi suất cũng như tăng cường giải ngân vốn đầu tư công,… kỳ vọng sẽ đẩy nhanh tốc độ hồi phục cho thị trường bất động sản trong trung và dài hạn.
Theo Phó Tổng Giám đốc của Batdongsan.com.vn, tình hình kinh tế vĩ mô thế giới đang có những dấu hiệu ổn định hơn. Lạm phát được kiểm soát, lãi suất và tỷ giá cũng dần ổn định từ giữa năm 2023. Nền tảng kinh tế hiện tại của Việt Nam vẫn còn rất tốt, thị trường vẫn có làn sóng nhà đầu tư nước ngoài dịch chuyển sang đầu tư ở Việt Nam. Dòng vốn FDI của các nhà đầu tư nước ngoài vẫn đổ vào BĐS 6 tháng đầu năm tăng 0,5%, CPI tăng 3,29%, GDP tăng 3,27% so với cùng kỳ 2022. Lãi suất huy động giảm xuống mức 8%, lãi suất vay đối với lĩnh vực BĐS từ 15 -17%/năm trong quý I đã hạ nhiệt xuống còn 12,5 -13%/năm.
“Những tín hiệu vĩ mô vẫn đang hướng đến sự phục hồi và đảo chiều cho thị trường bất động sản 2023”, ông Quốc Anh đánh giá.
Theo đó, ông Quốc Anh nhận định, dòng vốn đầu tư BĐS sẽ được cải thiện trong giai đoạn 2024- 2026. Lúc này, thị trường BĐS Việt Nam sẽ có sự tham gia của nhiều tổ chức đầu tư lớn toàn cầu. Đây cũng là thời điểm thị trường được kỳ vọng tăng trưởng. Chu kỳ phục hồi có thể sẽ bắt đầu diễn ra trong nửa đầu năm 2024.
Theo ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế Tài chính Bất động sản Dat Xanh Services (Feri), 6 tháng cuối năm, thị trường bất động sản hiện nằm giữa kịch bản thách thức và kỳ vọng. Cuối quý III là thời điểm quan trọng về việc dòng tiền có quay trở lại hay không.
“Khi lãi suất tiền gửi dưới 5-6%, lãi suất cho vay về dưới 10%. Khi đó dòng tiền sẽ vào thị trường chứng khoán, bất động sản. Đây là điều kiện thời điểm mấu chốt”, ông Khôi nhận định.
Đầu tư nên nhìn dài hạn
Chuyên gia Feri nêu, vấn đề quan trọng nhất hiện tại với thị trường đã được giải quyết, đó là thúc đẩy đầu tư công. Nhưng vấn đề chưa được giải quyết là niềm tin thị trường, hiện chưa quay trở lại, đây là nút thắt chờ đón thời gian tới.
Theo ông Khôi, điều mà chủ đầu tư nên làm lúc này là tích cực đẩy hàng tồn kho để kéo dòng tiền về, chuẩn bị ra hàng mới. Chủ đầu tư cần có chính sách đẩy hàng mạnh mẽ, gồm chính sách về giá và tiến độ thanh toán.
Chuyên gia này chỉ ra một vấn đề nữa chủ đầu tư hiện nay gặp phải là khó khăn trong tìm kiếm đơn vị phân phối. Nếu như 2-3 năm trước, khi có dự án gửi ra có nhiều đơn vị nhưng hiện nay chỉ có 2-3 đơn vị môi giới tham gia. Ngoài ra, trước đây chủ đầu tư có thế mạnh hơn nhiều, nhưng hiện môi giới đang có thế mạnh, chủ đầu tư bắt buộc ra chi phí nhiều hơn. Các phần chi phí marketing, chăm sóc khách hàng cũng tăng, mức phí hoa hồng cho môi giới có sự thay đổi, cam kết thanh toán hoa hồng cho môi giới.
“Cách đây vài năm chủ đầu tư thanh toán chậm, thậm chí chờ 2-3 năm. Hiện phải có cam kết thanh toán nhanh cho đơn vị môi giới, mức ký quỹ giảm đi nhiều thậm chí có chủ đầu tư không yêu cầu ký quỹ với môi giới. Nếu trước đây, đơn vị môi giới phải ứng tiền marketing thì hiện chủ đầu tư phải ứng tiền trước cho môi giới chạy marketing. Hiện chủ đầu tư phải bán hàng bằng chính sách, bằng uy tín”, ông Khôi cho biết.
Vị này cũng nêu, trước đây chủ đầu tư ít khi ra mặt, hiện tại đích thân chủ đầu tư, thậm chí chủ tịch doanh nghiệp ra sàn đồng hành cùng môi giới để bán hàng.
Về giá bán, chuyên gia nhìn nhận, những sản phẩm phù hợp với khả năng, túi tiền của hách hàng vẫn ra hàng tốc độ tốt, không còn câu chuyện “ngáo” giá như xưa, giá sát với khả năng chi trả người mua. Tiến độ thanh toán sản phẩm cũng giãn, phần trả trước ít hơn, có những dự án thanh toán 10% là có thể vay ngân hàng, thanh toán 50% có thể nhận nhà, kéo dài thanh toán lên tới 7 năm.
Ngoài ra các chủ đầu tư cũng đẩy mạnh chính sách cam kết thuê lại, cam kết lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất. Uy tín chủ đầu tư với khách hàng, với đơn vị môi giới hiện rất quan trọng.
“Thị trường 6 tháng sắp tới là thị trường của người mua, của các đơn vị tồn tại được trên thị trường. Vì hầu hết 60% đơn vị môi giới đóng cửa, các đơn vị môi giới còn lại cũng rất cẩn thận trong việc chọn sản phẩm, chọn chủ đầu tư có năng lực triển khai dự án, thanh toán phí cho môi giới”, ông Khôi bình luận.
Với khách hàng, họ kỳ vọng chủ đầu tư có chiết khấu tốt. Trên thực tế, có dự án mở bán giai đoạn sau chiết khấu 20-25% so với đợt mở bán trước. Chuyên gia cho rằng, đây là hiện tượng mới bởi thông thường phân khu cuối của một dự án thường là giỏ hàng đẹp, giá được đẩy lên cao so với các đợt bán trước.
“Sở dĩ điều này xảy ra vì chủ đầu tư đang nỗ lực bán hàng cho sản phẩm tồn, phân khu tốt hơn bán giá tốt, chiết khấu cao so với phân khu trước. Tiền giữ chỗ hiện chỉ còn 30 triệu đồng/sản phẩm.
Đưa ra lời khuyên, chuyên gia Feri cho rằng, đây là thời điểm có thể gia tăng danh mục đầu tư bất động sản với người chưa sở hữu hoặc có ít bất động sản. Với nhà đầu tư đã có quá nhiều bất động sản đây lại không phải là thời điểm không tốt để gia tăng danh mục, mà lại là thời điểm giảm danh mục.
“Có sản phẩm giảm 30-40%, đây là thời điểm phù hợp với nhà đầu tư chưa có danh mục bất động sản. Nhưng mua với tâm thế kỳ vọng 12 tháng, thậm chí 24 tháng, nhà đầu tư cần kiên nhẫn, có nguyên tắc đầu tư”, ông Khôi lưu ý.
Về sản phẩm cụ thể, chuyên gia cho rằng nên đầu tư sản phẩm vừa túi tiền, có giá 2-2,5 tỷ đồng trở lại, có tính thanh khoản tốt, hiện căn hộ được chú ý. Với đất nền, nên quan tâm những sản phẩm có diện tích vừa phải 5x15 hay 5x20 ở khu vực đông dân cư, giá phải chăng…
Đề cập tới tâm lý chờ thị trường giảm tiếp để bắt đáy, ông Khôi cho rằng nhà đầu tư càng muốn bắt đáy thì càng dễ đu đỉnh trong tương lai.
“Trong thị trường tài chính, đây là những người dễ bị lùa nhất. Nếu đầu tư nên bỏ quan điểm này. Chỉ nên quan tâm sản phẩm, dòng tiền, chiết khấu, tập trung giá trị thực, thay vì lúc nào cũng hỏi nên bắt đáy thời điểm nào”, ông Khôi nêu quan điểm.
