"Ánh sáng cuối đường hầm" cho thị trường nhà đất Mỹ

Bên cạnh đó, các chủ nhà cũng ngần ngại rao bán bất động sản của mình, vì không muốn mất đi mức lãi suất thế chấp cực thấp mà họ đã chốt trong thời kỳ đại dịch.

Điều này đã "phủ bóng đen" lên thị trường nhà ở Mỹ, vốn đã rơi vào tình trạng đóng băng trong nhiều tháng qua. Tuy nhiên, kỳ vọng Cục Dự trữ liên bang (Fed) sẽ sớm cắt giảm lãi suất đang mang lại hy vọng mới cho thị trường này.

Theo dữ liệu từ công ty tài chính thế chấp Freddie Mac, lãi suất thế chấp cố định 30 năm đã giảm từ đầu năm nay và gần đây rơi xuống mức thấp nhất trong hơn một năm. Kết quả là một lượng lớn chủ nhà đã nhanh chóng tái cấp vốn cho các khoản thế chấp của họ.

Vào cuối tuần trước, thêm một tin tức đáng khích lệ khác đã xuất hiện trên thị trường bất động sản Mỹ: Theo báo cáo từ Cục Điều tra Dân số và Bộ Phát triển Nhà ở và Đô thị Mỹ, doanh số bán nhà mới của nước này đã tăng hơn 10% trong tháng trước, đạt mức cao nhất kể từ tháng 5/2023. Không chỉ vậy, theo dữ liệu từ Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia (NAR), doanh số bán nhà sẵn có của Mỹ cũng tăng trong tháng trước, dù mức tăng khiêm tốn chỉ 1,3%. Điều này đã chấm dứt chuỗi bốn tháng liên tiếp doanh số này sụt giảm.

Tuy nhiên, với nhiều người đang mong muốn sở hữu một ngôi nhà, thị trường nhà ở hiện tại vẫn ảm đạm như khi Fed còn tăng lãi suất vào năm ngoái.

* Khả năng chi trả - vấn đề dai dẳng

Theo báo cáo của NAR, giá nhà sẵn có tại Mỹ trong tháng 7/2024 cao hơn 4,2% so với cùng kỳ năm ngoái, sau khi tăng liên tiếp trong 13 tháng. Dữ liệu về khả năng chi trả của NAR chỉ ra rằng, để đủ điều kiện mua một căn nhà đơn lập có giá trung bình hiện tại, một người mua cần có thu nhập hộ gia đình khoảng 110.000 USD/năm. Ba năm trước, các hộ gia đình chỉ cần kiếm khoảng 59.000 USD/năm để đủ điều kiện mua một căn nhà tương tự.

Các nhà kinh tế của Wells Fargo nhận định, điều tồi tệ nhất là "điều kiện khả năng chi trả khó có thể được cải thiện đáng kể". Họ cho rằng nguyên nhân là do nguồn cung nhà ở vẫn không đáp ứng được nhu cầu mạnh mẽ. Ngoài ra, thị trường lao động nguội lạnh và tăng trưởng lương đình trệ có thể “giới hạn khả năng phục hồi toàn diện của thị trường nhà ở”.

* Không có một giải pháp kỳ diệu

Lãi suất thế chấp thấp hơn có thể giảm bớt áp lực lên thị trường nhà ở, nhưng có thể sẽ mất một thời gian trước khi chúng giảm đủ để mang lại tiếng "thở phào" cho những người mua nhà. Câu hỏi hiện tại không phải là liệu Fed có giảm chi phí vay hay không, vì Chủ tịch Fed Jerome Powell vừa đưa ra tín hiệu mạnh mẽ nhất về khả năng cắt giảm lãi suất sắp tới, mà là Fed sẽ cắt giảm lãi suất bao nhiêu và tốc độ cắt giảm diễn ra như thế nào. Hiện vẫn chưa rõ liệu lãi suất thế chấp tiêu chuẩn có giảm xuống dưới 6% trong năm nay hay không.

Mặc dù Fed không trực tiếp đặt ra lãi suất thế chấp, nhưng động thái của ngân hàng này ảnh hưởng đến chúng thông qua lợi suất trái phiếu Chính phủ Mỹ kỳ hạn 10 năm. Lợi suất trái phiếu thường giảm khi có những diễn biến khuyến khích Fed cắt giảm lãi suất, chẳng hạn như tỷ lệ thất nghiệp tăng hoặc lạm phát tiếp tục hạ nhiệt. Và lợi suất tăng khi có dấu hiệu cho thấy Fed có thể giữ lãi suất ở mức cao lâu hơn, chẳng hạn như khi các dữ liệu cho thấy lạm phát vẫn "cứng đầu".

Điều đó có nghĩa là cần có thêm các dữ liệu hoặc bài phát biểu từ các ngân hàng trung ương gợi ý về khả năng lãi suất giảm trong tương lai, qua đó khiến lãi suất thế chấp thay đổi. Lãi suất thế chấp trung bình tại Mỹ hầu như không thay đổi kể từ khi giảm mạnh vào đầu tháng này.

Ông Mike Fratantoni, nhà kinh tế trưởng kiêm Phó chủ tịch cấp cao của Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp, cho biết: "Những chủ đề trong bài phát biểu của Chủ tịch Powell phần lớn đã được thị trường dự đoán, và tôi không mong đợi lãi suất thế chấp sẽ thay đổi nhiều vì các nhà đầu tư đã định giá trước một lộ trình cắt giảm lãi suất của Fed. chúng tôi dự báo lãi suất thế chấp sẽ giảm xuống gần 6% trong vòng 12 tháng tới”.

Ngay cả khi lãi suất thế chấp giảm xuống dưới 6%, người dân Mỹ vẫn phải trả giá cao cho những căn nhà đắt đỏ nhất trong lịch sử. Một yếu tố quyết định lớn đối với giá nhà là nguồn cung nhà ở, vốn đang không đáp ứng đủ nhu cầu. Tuy nhiên, thị trường đã chứng kiến một số bước tiến đáng khích lệ: Tổng số lượng nhà ở vào cuối tháng 7/2024 là 1,33 triệu căn, cao hơn 0,8% so với tháng Sáu và tăng 19,8% so với cùng kỳ năm ngoái. Điều này cho thấy nguồn cung nhà ở đã cải thiện hàng tháng trong năm nay.

Tình trạng thiếu nhà kinh niên đang là thách thức chính của thị trường nhà ở Mỹ do ảnh hưởng của nó đến giá cả. Hai ứng cử viên hàng đầu cho chiếc ghế Tổng thống Mỹ là Phó Tổng thống Kamala Harris và cựu Tổng thống Donald Trump đã đề xuất các giải pháp riêng của họ để tăng cường nguồn cung nhà ở. Ông Trump đề xuất sử dụng quỹ đất liên bang để giải quyết tình trạng thiếu nhà ở, trong khi bà Harris kêu gọi xây dựng 3 triệu căn nhà ở mới.

Các chuyên gia đã từng nói với CNN rằng thực sự không có giải pháp thần kỳ nào cho thị trường nhà ở Mỹ đắt đỏ hiện nay, và rằng việc tìm ra giải pháp có thể sẽ mất thời gian và đòi hỏi nỗ lực từ tất cả các bên liên quan.