Gần đây, thị trường nhà phố tại khu vực nội thành và ven đô Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh xuất hiện các thông tin như "Chủ nhà vỡ nợ cắt lỗ 15%", "Cần tiền bán gấp nhà phố giảm 1-2 tỷ” “ngộp ngân hàng, giảm sâu nhà phố”, “Bán cắt lỗ nhà phố vị trí đẹp”… Đồng thời, một số môi giới hay nhà đầu tư lâu năm trên thị trường nhận được các câu hỏi từ người mua như: “Có nên bắt đáy nhà phố thời điểm này”, “thị trường đã ở mức đáy hay chưa”…
Dưới góc nhìn dòng tiền và vĩ mô, ông Trần Trọng - người có hơn 10 năm kinh nghiệm trên thị trường bất động sản cho rằng, người mua phải phân biệt rõ 2 nhóm bán hàng thời điểm này.
Nhóm 1: "Cắt lãi" từ đỉnh sốt 2024. Năm 2024, giá nhà phố Hà Nội từng bị đẩy tăng phi mã từ 20% - 25% (đỉnh điểm trung bình ~214 triệu/m2). Bây giờ chủ nhà rao giảm 5% - 10% về mốc ~200 triệu/m2, nghe thì tưởng "ngon", nhưng thực chất họ vẫn đang lãi đậm so với mặt bằng giá những năm trước đó. Đây chỉ là chiêu điều chỉnh kỹ thuật để kéo thanh khoản.
Nhóm 2: "Cắt lỗ" thực sự. Đây là những nhà đầu tư dùng đòn bẩy ngân hàng 60 - 70% để đu đỉnh nhà phố 2 năm vừa rồi. Đến nay, khi gói vay ưu đãi hết hạn, lãi suất thả nổi tăng lên mốc 12,5% - 14,5%/năm, nhà đầu tư "gánh" không nổi, buộc phải bán tháo. Nhóm này có thể "ép giá" khi mua.
Theo ông Trọng, không nên mua nhà phố bằng niềm tin, mà mua bằng lợi suất cho thuê. Hiện nay, mặt bằng lãi suất vay đã neo ở mức cao (>10-11%/năm). Nếu người mua định xuống tiền mua một căn nhà phố 10 tỷ thời điểm này thì: Nếu vay 4 tỷ (40%), với lãi thả nổi ~13%/năm + gốc trả đều, mỗi tháng người mua phải trả ngân hàng khoảng 60 triệu/tháng.
Trong khi, dòng tiền cho thuê thực tế: Một căn nhà phố 10 tỷ hiện nay cho thuê cao nhất được 20 - 25 triệu/tháng (tỷ suất Rental Yield chỉ 2,5% - 3,5%/năm).
Khi tiền cho thuê thu về không gánh nổi 50% tiền lãi ngân hàng, nếu không có nguồn tiền kinh doanh khác đắp vào, nhà đầu tư sẽ rơi vào kịch bản "ngợp tài chính", giống các chủ nhà đang phải cắt lỗ hiện tại.
Bàn về việc có nên "xuống tiền" mua nhà phố lúc này hay không, ông Trần Trọng cho rằng: "Nên mua, nhưng chỉ mua khi thoả mãn 3 điều kiện".
Thứ nhất, nắm thế chủ động về tiền mặt: Tỷ lệ tiền mặt có sẵn phải từ 60% - 70% trở lên. Đòn bẩy tối đa chỉ 30%. Tuyệt đối không đu đòn bẩy cao khi lãi suất vay chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.
Thứ hai, kỹ năng ép giá và ép thanh toán: Thị trường thời điểm này hoàn toàn thuộc về người mua. Đừng ngại trả giá thấp hơn 15 - 20% so với giá rao bán. Hãy chọn những chủ nhà đang dính nợ xấu/áp lực trả nợ ngân hàng trong tháng để đàm phán.
Thứ ba, ưu tiên bất động sản tạo ra dòng tiền ngay: Chỉ mua nhà phố nằm ở tuyến đường kinh doanh thực sự, hoặc khu vực dân cư sầm uất có thể cho thuê ngay lập tức.
Trong chia sẻ mới đây, ông Lê Quốc Kiên - chuyên gia bất động sản độc lập cũng đã chỉ ra những lưu ý khi người mua săn hàng “cắt lỗ” trên thị trường địa ốc.
Theo ông Kiên, mặc dù hiện tượng cắt lỗ chưa đại diện cho toàn thị trường nhưng đã xuất hiện các nhà đầu tư “ngộp” tài chính và cần bán sản phẩm. Theo đó, việc săn đúng sản phẩm, đúng người bán sẽ giúp người mua có khoản “hời” tốt trong bối cảnh thị trường chậm nhịp như hiện nay.
Dẫu vậy, ông Kiên cho hay, người mua nên thận trọng với khái niệm “cắt lỗ”. Không phải cứ bán thấp hơn giá hiện tại là cắt lỗ. Ví dụ, mua 9 tỷ đồng, sau đó tài sản tăng lên 11 tỷ đồng và hiện bán 10 tỷ đồng thì thực chất là cắt một phần lợi nhuận, chưa chắc đã lỗ. Muốn xác định có thực sự cắt lỗ hay không, phải so sánh với giá giao dịch của chính sản phẩm đó tại thời điểm mua, cuối năm 2024 và cuối năm 2025, không chỉ nhìn vào giá rao bán hiện tại.
Đặc biệt, người mua cần lưu ý rằng, nhiều dự án ngay từ khi mở bán đã được định giá theo kỳ vọng tương lai, tức giá bán đã phản ánh một phần mức tăng giá dự kiến trong vài năm tới. Vì vậy, một sản phẩm sau 2 – 3 năm nếu được bán bằng, hoặc thậm chí thấp hơn giá sơ cấp ban đầu, chưa chắc đã là “món hời”; phải xem mức giá đó đã thực sự thấp hơn giá trị thị trường hay chỉ đang quay về mức giá hợp lý hơn.
Cùng quan điểm với ông Trọng, ông Lê Quốc Kiên cũng chỉ ra các lưu ý/kinh nghiệm khi người mua "săn hàng" giá tốt lúc thị trường chậm nhịp.
Đầu tiên, là săn người bán. Phải tìm hiểu người bán đang vay bao nhiêu, lãi suất hiện tại thế nào, đang được cố định hay đã chuyển sang lãi thả nổi và khi nào khoản vay bắt đầu chịu lãi thả nổi. Khi hiểu được áp lực dòng tiền của người bán, người mua sẽ biết đâu là mức giá có thể thương lượng.
Thứ hai, phải phân biệt “cắt lỗ” với “giảm lãi”. Người mua phải nhìn vào giá giao dịch thực tế của chính bất động sản đó, ít nhất tại cuối năm 2024 và cuối năm 2025, không chỉ nhìn giá rao hiện tại.
Thứ ba, nếu sử dụng đòn bẩy không nên vay quá 50% giá trị tài sản và phải tính rất rõ mỗi tháng mình có bao nhiêu tiền để trả ngân hàng. Trong bối cảnh lãi suất đang được định hướng giảm, nếu vay thì có thể cân nhắc kỳ cố định khoảng một năm, đồng thời đàm phán mức phạt trả trước hạn thấp nhất có thể. Khi lãi suất giảm, người mua sẽ có thêm dư địa để cơ cấu hoặc vay lại với chi phí thấp hơn.
Cuối cùng, người mua nên ưu tiên những sản phẩm có nhu cầu ở thực, đã có dân cư hoặc có khả năng thu hút dân về nhanh trong khoảng 3 năm, có thể ở hoặc cho thuê được, thay vì những sản phẩm quá xa chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.
