Thị trường bất động sản TP.HCM tiếp tục chứng kiến nguồn cung “trăm hoa đua nở” vào dịp cuối năm, chủ yếu tập trung tại khu vực Bình Dương (cũ, nay là TP.HCM). Cùng với đó, giá bán giữa các dự án cũng “muôn màu”.
Tuy nhiên, có một thực tế, sau sáp nhập, người mua ngày càng khó tìm căn hộ giá từ 30-40 triệu đồng/m2 tại Bình Dương (cũ). Mặt bằng giá từ 50-70 triệu đồng/m2 chiếm ưu thế. Trong khi tại TP.HCM (cũ), mức giá dưới 100 triệu đồng/m2 cũng dần khan hiếm. Một số dự án công bố ra thị trường gần đây đều chạm mốc từ 110-160 triệu đồng/m2. Điều này cho thấy, giá bất động sản vẫn tăng đều ngay cả khi thị trường chưa hoàn toàn phục hồi.
Điểm mặt các dự án căn hộ dọc tuyến quốc lộ 13 - tuyến đường là nơi toạ lạc của loạt dự án mới, nhận thấy, mức tăng giá đã dao động trung bình trên dưới 15% so với cùng kỳ năm ngoái. Hiện các dự án tại P.Bình Dương, P.Lái Thiêu, P.Thuận An…. giá bán đã khá cao.
Chẳng hạn, dự án Hồ Gươm Xanh - TBS Group, rumor giá 65 - 70 triệu/m2; căn hộ Urban Green dao động từ 75 - 85 triệu/m2. Dự án The Glory - Becamex Tokyu, giá 58 - 60 triệu/m2; Sycamore - Capitaland, giá từ 58 triệu/m2; The Ten - Becamex Tokyu có giá từ 60 triệu/m2. Phân khu Diamond Sky của Vạn Phúc City rumor giá từ 130 - 150 triệu/m2.
Trong khi, giá bán từ 50-55 triệu đồng/m2 ngày càng ít, chỉ còn một số dự án như The Emerald 68 (55 triệu đồng/m2); La Pura của Phát Đạt (giá 50 - 55 triệu/m2); Habitat (giá rumor 50 - 55 triệu đồng/m2). Một dự án mới rục rịch ra thị trường gần đây là The Emerald Garden View rumor từ 35 triệu đồng/m2 - được xem là giá dễ chịu trên trục quốc lộ 13.
Tại một số khu vực P.Dĩ An, P.Đông Hoà (TP.HCM) giá căn hộ hiện dao động từ 40-50 triệu đồng/m2. Đơn cử, dự án The Gió của An Gia đang giao dịch quanh ngưỡng dưới 50 triệu đồng/m2; Phú Đông SkyOne giá từ 36,2 triệu đồng/m2; TT AVIO giá từ 40 triệu đồng/m2, Bcons City giá trên 40 triệu đồng/m2. Tuy nhiên giá này được dự báo sẽ dịch chuyển sang ngưỡng mới từ cuối năm nay.
Có thể thấy, sau sáp nhập, thị trường bất động sản TP.HCM đang đón những tín hiệu tích cực về nguồn cung mới. Giá bán cũng "so kè" giữa các dự án/khu vực.
Tuy nhiên, sức cầu chưa phân bổ đều ở các dự án. Nhìn chung, nhu cầu thị trường là có nhưng sức mua chưa mạnh như thời điểm trước. Việc căn hộ tăng giá nhanh trong vòng một năm qua cũng là rào cản cản trợ nhu cầu của người mua ở thực.
Theo đó, thời gian qua, các chủ đầu tư phải “cạnh tranh” nhau bằng các chính sách bán hàng, hoặc chiết khấu trực tiếp vào giá sản phẩm. Động thái chiết khấu cũng ngầm hiểu rằng, doanh nghiệp đang cân chỉnh lại giá bán, kích cầu sức cầu trong bối cảnh có khá nhiều nguồn cung mới ra thị trường.
Tuy nhiên, việc người mua kỳ vọng mặt bằng giá sơ cấp giảm là điều khó diễn ra trên thị trường căn hộ. Các chi phí đầu vào, bao gồm cả chi phí tiền sử dụng đất đã khiến các doanh nghiệp phải tính bài toán giá trong chiến lược kinh doanh.
Cùng với đó, sau sáp nhập, thị trường bất động sản TP.HCM đang có những động lực mới thúc đẩy nhu cầu cũng như mặt bằng giá. Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam cho hay, sự phát triển của hạ tầng giao thông đã thúc đẩy xu hướng giãn dân diễn ra mạnh mẽ. Người mua hiện nay đang dịch chuyển nhu cầu từ khu lõi trung tâm ra vùng lân cận để đón làn sóng tăng giá.
Theo vị này, nhờ hạ tầng được đầu tư cùng xu hướng giãn dẫn đã thúc đẩy mặt bằng giá bất động sản tăng nhanh. Giá bán căn hộ sơ cấp tại TP.HCM (cũ), Bình Dương (cũ), Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) đã tăng lần lượt từ 14-29% trong vòng một năm. Xu hướng tăng giá còn tiếp diễn khi hạ tầng đi vào hoàn thiện.
“Quy hoạch, hạ tầng giao thông và bảng giá đất mới là các yếu tố then chốt tác động đến giá nhà ở. Trong đó, hạ tầng kết nối đóng vai trò quyết định xu hướng phát triển đô thị, thúc đẩy giãn dân, làm gia tăng nhu cầu ở thực và kỳ vọng tăng giá của người mua”, chuyên gia CBRE nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills Việt Nam nhận định: giá đất, chi phí phát triển và ách tắc pháp lý khiến mặt bằng giá chưa thể hạ. Cách đây 2 - 3 năm còn tìm được căn hộ 40 - 45 triệu/m2, nay mức 50 - 60 triệu/m2 đã trở nên hiếm. Ngay cả tại Bình Dương (cũ), nơi có nguồn cung lớn thì giá 50 - 55 triệu/m2 cũng không còn nhiều.
Đồng thời, nhu cầu thị trường còn rất lớn là nguyên nhân quan trọng thúc đẩy mặt bằng giá bất động sản đi lên. Người mua nhà hiện nay ưu tiên các dự án mới có vị trí thuận lợi, pháp lý minh bạch và dư địa tăng giá nhờ sự phát triển của cơ sở hạ tầng trong tương lai.
"Thực tế, sự ảnh hưởng của hạ tầng giao thông đến mặt bằng giá bất động sản đã được minh chứng qua nhiều thời kỳ. Thị trường đã từng chứng kiến các "nấc thang" tăng giá bất động sản liên quan đến yếu tố hạ tầng", chuyên gia Savills nhấn mạnh.
