Bất động sản TP. Hồ Chí Minh thay đổi tích cực sau sáp nhập
Theo bà Dương Thuỳ Dung, từ tháng 7/2025, khi TP. Hồ Chí Minh mở rộng không gian phát triển với sự sáp nhập của Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, quy mô thị trường đã được mở rộng rất lớn. Sự thay đổi này tạo ra những tác động tích cực tới nhiều phân khúc bất động sản. Trong đó, hai nhóm bất động sản chịu ảnh hưởng rõ nét nhất là bất động sản công nghiệp và bất động sản nhà ở.
Đối với bất động sản công nghiệp, sự mở rộng về quy mô là điều rất dễ nhận thấy. Trước đây, Bình Dương vốn đã là một trong những trung tâm công nghiệp lớn của khu vực phía Nam và cả nước. Khi kết hợp thêm với không gian phát triển mới của TP. Hồ Chí Minh và Bà Rịa - Vũng Tàu, quy mô quỹ đất công nghiệp, nhà kho, nhà xưởng và các loại hình bất động sản phục vụ sản xuất đã tăng lên đáng kể.
Đặc biệt, nếu trước đây thị trường chủ yếu tập trung vào khu vực lõi của TP.Hồ Chí Minh với mức giá thuê đất rất cao, thì hiện nay nhà đầu tư có thêm nhiều lựa chọn ở các khu vực mở rộng với mức chi phí hợp lý hơn. Điều này không chỉ tạo ra sự gia tăng về quy mô mà còn mở rộng sự lựa chọn cho các nhà đầu tư.
Đối với bất động sản nhà ở, trước đây, TP. Hồ Chí Minh chiếm phần lớn nguồn cung căn hộ của toàn khu vực phía Nam, trong khi Bình Dương chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ. Tuy nhiên, trong nửa đầu năm 2026, sau quá trình mở rộng thị trường, nguồn cung căn hộ mới đã có sự thay đổi rõ rệt. Khu vực Bình Dương đóng vai trò ngày càng quan trọng trong việc dẫn dắt nguồn cung mới.
Điều này cho thấy khi không gian đô thị được mở rộng, người mua nhà và nhà đầu tư có thêm nhiều lựa chọn hơn, không chỉ về số lượng sản phẩm mà còn về mức giá phù hợp với khả năng tài chính. Đây là một trong những tác động tích cực lớn nhất của quá trình mở rộng TP. Hồ Chí Minh đối với thị trường bất động sản.
Theo bà Dung, cùng với nguồn cung, giá bất động sản sau sáp nhập cũng có sự điều chỉnh. Tại thị trường sơ cấp, trước khi mở rộng, mức giá trung bình căn hộ khoảng 92 triệu đồng/m2. Sau khi có sự tham gia của khu vực Bình Dương, mặt bằng giá trung bình giảm xuống khoảng 76,1 triệu đồng/m2. Trong khi đó, ở thị trường thứ cấp, các sản phẩm được mua đi bán lại có giá trung bình khoảng 62 triệu đồng/m2 trên toàn TP. Hồ Chí Minh mở rộng. Đây là mức giá dễ tiếp cận hơn đối với nhóm người mua ở thực.
Bà Dung cho rằng, con số này không có nghĩa là thị trường kém tích cực, mà phản ánh sự cân bằng hơn giữa cung và cầu khi TP. Hồ Chí Minh tiếp tục đón nhận nguồn cung đa dạng từ các khu vực mở rộng. Dự báo, nguồn cung căn hộ mới tại TP. Hồ Chí Minh mở rộng có thể đạt khoảng 25.000 căn trong năm 2026, tiếp tục tăng lên khoảng 31.000 căn trong năm 2027 và khoảng 48.000 căn trong năm 2028.
“Khi thị trường có thêm nhiều sản phẩm, đồng nghĩa người mua có nhiều lựa chọn phù hợp hơn với khả năng chi trả. Đây là điều mà thị trường mong muốn", bà Dương Thuỳ Dung chia sẻ.
Cùng với đó, một trong những động lực quan trọng trong mô hình phát triển đô thị mới chính là việc hình thành các trung tâm tài chính, thương mại và các trung tâm kinh tế quốc tế. Đây là yếu tố có tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc bất động sản thương mại. Khi các trung tâm mới được hình thành, khả năng thu hút doanh nghiệp, nguồn nhân lực chất lượng cao và dòng vốn đầu tư sẽ tạo ra những động lực mới cho thị trường bất động sản. Trong đó, nhóm bất động sản văn phòng, bán lẻ, dịch vụ thương mại... sẽ hưởng lợi trực tiếp.
Yếu tố quyết định thắng - bại của nhà đầu tư trong kỷ nguyên mới
Theo chuyên gia CBRE, với định hướng phát triển dài hạn của TP.Hồ Chí Minh sẽ tạo ra rất nhiều cơ hội đầu tư mới.
Thứ nhất là khu vực trung tâm hiện hữu. Đây vẫn sẽ là khu vực giữ vai trò quan trọng, đặc biệt trong lĩnh vực tài chính, thương mại, ngân hàng, dịch vụ chuyên môn và các hoạt động kinh doanh có giá trị cao.
Thứ hai là khu vực phát triển hướng Đông (bao gồm khu vực thành phố phía Đông và các khu vực kết nối với Bình Dương cũ), sẽ là một cực phát triển quan trọng về công nghệ cao, khoa học, đổi mới sáng tạo và các ngành kinh tế hiện đại.
Thứ ba là khu vực phía Nam, bao gồm Nhà Bè, Cần Giờ và các khu vực kết nối với hệ thống cảng biển; được định hướng trở thành khu vực phát triển về logistics, kinh tế biển, đô thị sinh thái và các dịch vụ gắn với biển.
Thứ tư là khu vực phía Bắc và Tây Bắc, bao gồm Củ Chi, Hóc Môn và các khu vực kết nối với Bình Dương cũ. Đây sẽ là không gian phát triển các khu công nghiệp, công nghiệp công nghệ cao và các trung tâm kinh tế mới.
Bà Dương Thuỳ Dung phân tích, với sự phân bổ các cực phát triển như trên, khẩu vị đầu tư trên thị trường bất động sản cũng trở nên đa dạng hơn. Nhà đầu tư không chỉ còn lựa chọn bất động sản nhà ở tại khu vực trung tâm, mà có thể tham gia vào nhiều nhóm sản phẩm khác nhau như bất động sản công nghiệp, logistics, đô thị vệ tinh, du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng và kinh tế biển. Sự đa dạng này sẽ đáp ứng nhu cầu của nhiều nhóm nhà đầu tư khác nhau, từ nhà đầu tư cá nhân đến các tổ chức lớn.
Tuy vậy, câu chuyện thắng - bại trong đầu tư cần được đặt trong bối cảnh đan xen cả cơ hội lẫn thách thức. Chuyên gia CBRE cho rằng, thị trường hiện nay có hai nhóm vấn đề quan trọng, không chỉ các nhà đầu tư cá nhân cần lưu ý, mà các doanh nghiệp bất động sản và các nhà đầu tư tổ chức cũng nên quan tâm.
Đầu tiên là câu chuyện về hạ tầng. Khi hạ tầng được đầu tư đồng bộ, khả năng kết nối giữa các khu vực được cải thiện, các khu vực phát triển mới sẽ có điều kiện hình thành và gia tăng giá trị. Tuy nhiên, nếu hạ tầng không phát triển đúng như kỳ vọng hoặc tiến độ triển khai chậm hơn so với kế hoạch, điều này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tiềm năng của các khu vực bất động sản.
Kế tiếp là cơ chế chính sách. Những chính sách mới mở ra nhiều cơ hội cho việc hình thành các mô hình đô thị mới, các khu đô thị tích hợp và các định hướng phát triển dài hạn. Dẫu vậy, điều quan trọng là những chính sách đó cần được triển khai hiệu quả trên thực tế.
Nếu những định hướng, cơ chế hỗ trợ chỉ dừng lại ở chủ trương nhưng chưa được thực thi đầy đủ, thị trường sẽ vẫn đối mặt với những khó khăn như dự án chậm triển khai, kéo dài thời gian hoàn thiện pháp lý...
"Vì vậy, khi tham gia thị trường, nhà đầu tư cần hết sức thận trọng, tránh đầu tư chỉ dựa trên những kỳ vọng hoặc những thông tin chưa được kiểm chứng", chuyên gia CBRE dành lời khuyên.
