Theo ông Huấn, bối cảnh kinh tế toàn cầu hiện nay đang bước vào một chu kỳ đặc biệt, với nhiều biến động khó lường về chính sách tiền tệ, lạm phát và địa chính trị. Giai đoạn từ sau năm 2022 đến nay chứng kiến xu hướng thắt chặt tiền tệ trên diện rộng, kéo theo chi phí vốn tăng cao và dòng tiền có xu hướng tái cấu trúc. Tuy nhiên, sự dịch chuyển này mang tính chu kỳ và không đồng nghĩa với việc dòng vốn rút khỏi các thị trường mới nổi, mà là quá trình chọn lọc lại điểm đến đầu tư.
Ông Huấn cho rằng, năm 2026 có thể được xem là giai đoạn “lệch pha” của kinh tế toàn cầu, khi các nền kinh tế lớn như Trung Quốc hay châu Âu vẫn đối mặt nhiều khó khăn, trong khi Mỹ duy trì mặt bằng lãi suất cao. Chính sự khác biệt về chi phí vốn và tốc độ phục hồi giữa các khu vực sẽ buộc dòng tiền phải tìm đến những thị trường có sự cân bằng tốt hơn giữa rủi ro và lợi nhuận, và Việt Nam nổi lên như một lựa chọn đáng cân nhắc.
Vị này nhấn mạnh, trong bối cảnh hiện tại, chiến lược phân bổ tài sản cần chuyển từ tư duy “đầu cơ” sang “chọn lọc và quản trị rủi ro”. Các lớp tài sản có tính ổn định như vàng, trái phiếu chất lượng cao và đặc biệt là bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực hoặc gắn với các trung tâm kinh tế lớn sẽ đóng vai trò quan trọng. Khác với giai đoạn trước, khi dòng tiền có thể dễ dàng chảy vào các khu vực đầu cơ, thị trường hiện nay đòi hỏi nhà đầu tư phải gắn với các khu vực có hạ tầng tốt, tiềm năng khai thác thực và nằm trong các trục phát triển đô thị, đặc biệt là mô hình đại đô thị gắn với hệ thống giao thông công cộng như metro.
"Từ năm 2025 trở đi, bất động sản sẽ không còn là “cuộc chơi” của đầu cơ ngắn hạn. Thay vào đó, thị trường sẽ xoay quanh các trục giá trị cốt lõi như bất động sản phục vụ nhu cầu thực, bất động sản công nghiệp, đô thị lớn và các khu vực có hạ tầng đồng bộ", ông Huấn nhấn mạnh.
Chia sẻ về xu hướng dòng vốn ngoại và chiến lược đầu tư trong bối cảnh mới, ông Huấn cho biết, việc phân tích hành vi và khẩu vị của nhà đầu tư nước ngoài cần được đặt trong tổng thể chu kỳ kinh tế và cấu trúc thị trường.
Trong bối cảnh dòng vốn toàn cầu đang tái cấu trúc, Việt Nam không chỉ có cơ hội thu hút mạnh mẽ dòng vốn quốc tế mà còn đứng trước yêu cầu nâng cao chất lượng thị trường để tận dụng hiệu quả nguồn lực này. Đây sẽ là giai đoạn bản lề, nơi cơ hội và thách thức đan xen, đòi hỏi cả nhà hoạch định chính sách lẫn nhà đầu tư phải có chiến lược phù hợp để thích ứng.
Từ thực tiễn quan sát, ông Huấn phân loại dòng vốn ngoại vào bất động sản Việt Nam thành bốn nhóm chính, mỗi nhóm có khẩu vị rủi ro và chiến lược đầu tư khác nhau.
Nhóm thứ nhất là các nhà đầu tư Đông Bắc Á, bao gồm Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan. Đây là nhóm có khẩu vị rủi ro ở mức trung bình, khá thận trọng và đặc biệt chú trọng đến mô hình vận hành cũng như tính logic của dự án. Điểm đặc trưng trong chiến lược của họ là “đi theo chuỗi cung ứng”, tức đầu tư gắn liền với việc mở rộng sản xuất. Vì vậy, các phân khúc như khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn hay các khu vực có lợi thế về logistics thường là lựa chọn ưu tiên.
Nhóm thứ hai là các nhà đầu tư đến từ Singapore, với đặc điểm nổi bật là cách tiếp cận có cấu trúc và tầm nhìn dài hạn. Nhóm này thường duy trì sự cân bằng trong khẩu vị rủi ro, nhưng sẵn sàng “đi lớn” khi nhìn thấy cơ hội rõ ràng.
Nhóm thứ ba là các nhà đầu tư theo chiến lược “alpha”, tức tìm kiếm lợi nhuận vượt trội so với thị trường. Nhóm này tập trung vào việc lựa chọn tài sản tốt hơn mặt bằng chung, kể cả trong những giai đoạn thị trường chưa thực sự thuận lợi.
Ông Huấn cho rằng dòng vốn ngoại vào Việt Nam trong giai đoạn tới vẫn duy trì xu hướng tích cực, nhưng sẽ không còn mang tính “ồ ạt” như giai đoạn 2013–2015. Thay vào đó, dòng tiền sẽ mang tính chọn lọc cao hơn, hướng tới các cơ hội dài hạn và bền vững. Điều này xuất phát từ sự thay đổi trong vị thế của Việt Nam, khi nền kinh tế không còn chỉ dựa vào gia công mà đã tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu.
“Động lực tăng trưởng trong giai đoạn tới phải đến từ năng suất, công nghệ và khả năng tạo ra giá trị thực. Do đó, bất động sản cũng phải gắn với các trục phát triển này, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá,” ông Huấn nói.
Trước đó, khi chia sẻ về diễn biến thị trường bất động sản, bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp Savills Việt Nam cho rằng, dù trải qua nhiều biến động, nhu cầu ở thực trên thị trường bất động sản không biến mất. Tuy nhiên, tiêu chí lựa chọn bất động sản trở nên thực tế và kỷ luật hơn.
Theo bà Thảo, đối với người mua ở thực, áp lực trả nợ tăng khiến họ cân nhắc và tính toán kỹ hơn về khả năng tài chính, ưu tiên sản phẩm phù hợp thu nhập thay vì chạy theo vị trí hay tiện ích cao cấp. Đối với nhà đầu tư, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao, lãi suất tăng tạo áp lực lớn. Khi chi phí vốn tiến gần hoặc vượt lợi suất kỳ vọng sẽ buộc họ phải điều chỉnh chiến lược. Thị trường sẽ không còn thuận lợi cho việc “ôm tài sản chờ tăng giá”, mà chuyển sang yêu cầu phân tích dòng tiền và tài sản có hiệu quả sử dụng thực tế.
