Những vấn đề về tài chính của các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc gần như không phải là điều gì mới. Tuy nhiên, một cuộc khủng hoảng niềm tin xảy ra ở nhà phát triển lớn nhất nước này - tính theo doanh số, sau 3 năm thị trường rơi vào suy thoái. Tình trạng này cho thấy các vấn đề của ngành đã trở nên sâu sắc đến mức nào và chưa rõ khi nào mới kết thúc.
Cổ phiếu và trái phiếu của gã khổng lồ Country Garden đã giảm mạnh trong tuần qua, sau khi các phương tiện truyền thông đưa tin công ty đã huỷ bỏ kế hoạch phát hành thêm cổ phần. Trong khi đó, động thái này được coi là “tia sáng hiếm hoi” đối với một lĩnh vực vốn đang thiếu nguồn tài trợ.
Country Garden cho biết họ không cân nhắc hoạt động giao dịch ở giai đoạn này. Trong khi đó, trái phiếu USD của tập đoàn đáo hạn vào tháng 1/2024 đang giao dịch tương đương 25% so với giá trị danh nghĩa, so với 81% vào giữa tháng 6.
Kỳ vọng về các biện pháp nới lỏng đối với ngành bất động sản đã giúp cổ phiếu nhóm này tăng trong thời gian hồi tháng trước, nhưng lại nhanh chóng quay đầu giảm. Doanh số bán hàng theo hợp đồng tại 100 nhà phát triển hàng đầu Trung Quốc giảm 33% so với 1 năm trước đó vào tháng 7.
Trong 7 tháng đầu năm, doanh số của các nhà phát triển này giảm 5% so với 1 năm trước, xoá sạch mọi mức tăng ghi nhận vào đầu năm nay. Riêng Country Garden, doanh số trong tháng 7 giảm 60% so với cùng kỳ năm ngoái.
Doanh số sụt giảm khiến tập đoàn này có ít nguồn tài trợ hơn để thanh toán các khoản nợ và hoàn thiện các dự án. Country Garden hiện có gần 2 tỷ USD trái phiếu sẽ đến hạn hoặc đủ điều kiện để thu hồi trước hạn trong năm nay.
Country Garden từng được coi là một trong những nhà phát triển tư nhân có điều kiện tài chính vững chắc và không bị “lung lay” bởi cuộc suy thoái đang càn quét cả ngành.
Song, những động thái mới nhất của Bắc Kinh nhằm hỗ trợ lĩnh vực bất động sản dường như không thực sự hiệu quả. Thực tế là, ngay cả các nhà phát triển lớn nhất vẫn có thể gặp rắc rối. Điều này lại càng khiến người mua nhà mất niềm tin.
Bắc Kinh đang phải đối diện với hiện thực có lẽ không có cách nào dễ dàng để xoay chuyển thị trường một cách nhanh chóng mà không tạo ra một quả bong bóng bất động sản khác.
Nhu cầu đối với đầu cơ nhà ở thường là yếu tố thúc đẩy thị trường trong suốt nhiều năm, giúp phần nào bù đắp những vấn đề về nhân khẩu học của Trung Quốc. Tuy nhiên, cuộc suy thoái kéo dài và những động thái hỗ trợ chưa đủ của chính phủ dường như đã khiến nhiều người không còn tin rằng giá nhà đất sẽ tiếp tục tăng không ngừng trong thời gian dài.
Goldman Sachs cho biết, nhu cầu đối với nhà ở đô thị của Trung Quốc sẽ giảm xuống còn 11 triệu căn trong năm nay, từ mức 18 triệu căn trong năm 2017. Các nhà phát triển nước này xây dựng trung bình khoảng 13 triệu căn mỗi năm trong thập kỷ qua.
Goldman cũng chỉ ra, các nhà phát triển Trung Quốc có khoảng 9 nghìn tỷ USD bất động sản tồn kho - bao gồm đất thô và các dự án chưa hoàn thiện, tương đương khoảng số hợp đồng cần bán trong 4,8 năm khi so với hợp đồng trong năm nay.
Bong bóng bất động sản nổ tung sẽ là một chặng đường đầy khó khăn đối với các nhà phát triển của Trung Quốc. Song, “tàn dư” của nó sẽ còn kéo dài và có lẽ họ vẫn chưa trải qua thời điểm “đau đớn” nhất.
