Giá nhà tại Mỹ tháng 1/2023 giảm so với tháng liền trước, lãi suất thế chấp tăng lên ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản.
Theo Wall Street Journal, chỉ số giá nhà toàn quốc Mỹ S&P CoreLogic Case-Shiller, chỉ số đo lường giá nhà trên toàn nước Mỹ, trong tháng 1/2023 giảm 0,2% so với tháng 12/2022 (sau khi điều chỉnh với các yếu tố thời điểm). Giá nhà tại Mỹ đã giảm liên tiếp 7 tháng, chuỗi thời gian giảm của giá nhà mạnh nhất tính từ năm 2012.
Tuy nhiên nếu so với cùng kỳ năm, chỉ số giá nhà tháng 1/2023 tăng 3,8%, thấp hơn so với mức tăng 5,6% của tháng liền trước đó. Mức tăng của giá nhà theo năm như vậy thấp nhất tính từ tháng 12/2019.
Lãi suất thế chấp tăng cao trong năm qua đã hạn chế doanh số bán nhà và đồng thời làm chậm đà tăng của giá nhà. Lãi suất thế chấp từng có lúc tăng vượt 7% trong tháng 10 và tháng 11/2022, sang đến năm 2023, lãi suất thế chấp nhiều lần biến động.
Lãi suất thế chấp với khoản vay thời hạn 30 năm trong tuần kết thúc ngày 23/3/2023 khoảng 6,42%, cao hơn đáng kể so với con số 4,42% cùng kỳ năm trước, theo thống kê của công ty bất động sản Freddie Mac.
“Lãi suất thế chấp tăng cao và nhà trở nên đắt đỏ khiến cho giá nhà khó tăng mạnh”, chuyên gia kinh tế trưởng tại công ty Bright MLS – bà Lisa Sturtevant phân tích.
Giá nhà tại các thị trường các bang bờ Tây nước Mỹ ví như Seattle đang giảm rất nhanh. Trong tháng 1/2023, giá nhà tại các khu vực này giảm đến 1,5% so với tháng liền trước. Còn tại Las Vegas, giá nhà giảm 1,1%.
Chỉ số Case-Shiller, chỉ số đo lường diễn biến giá nhà qua các tháng, được công bố với độ trễ 2 tháng và phản ánh diễn biến của 3 tháng gần nhất. Nhà thường được đưa vào hợp đồng bán khoảng 1 hoặc 2 tháng trước khi mọi thủ tục được hoàn tất, chính vì vậy số liệu tháng 1/2023 được tính toán dựa trên quyết định được đưa ra vào đầu năm nay hoặc cuối năm ngoái.
Còn theo tính toán của Hiệp hội Bất động sản Mỹ, giá nhà đang sử dụng trung bình trong tháng 2/2023 giảm 0,2% xuống trung bình 363.000USD/căn.
Chỉ số giá nhà Case-Shiller của 10 thành phố trong tháng 1/2023 tăng 2,5% so với cùng kỳ năm trước, mức tăng thấp hơn so với con số 4,4% của tháng 12/2022. Chỉ số giá nhà Case-Shiller của 20 thành phố tăng 2,5% sau khi tăng 4,6% trong tháng 12/2022.
Thị trường nhà đất tại các bang bờ Tây của Mỹ đã suy yếu mạnh trong năm vừa qua, trong khi đó các thị trường bờ Đông vẫn tiếp tục ghi nhận mức tăng giá theo năm đáng kể.
Thành phố Miami có mức tăng giá nhà theo năm mạnh nhất Mỹ, ở mức khoảng 13,8%. Sau đó đến thành phố Tampa với mức tăng 10,5%. Giá nhà tại San Francisco giảm sâu nhất, mức hạ ghi nhận đến 7,6%.
Còn theo tính toán về mức tăng giá nhà của Cơ quan Tài chính Bất động sản Liên bang Mỹ (FHFA), giá nhà tại Mỹ tháng 1/2023 tăng 5,3% so với cùng kỳ năm trước. Chỉ số giá nhà FHFA của Mỹ tháng 1/2023 tăng 0,2% so với tháng liền trước.
Sự chững lại của thị trường nhà đất trong năm qua cho thấy ảnh hưởng từ những đợt điều chỉnh lãi suất của Fed lên nền kinh tế. Bất động sản là một trong những lĩnh vực dễ chịu tác động từ các chỉ số kinh tế, chi phí nhà đất cao cũng gây ra lạm phát. Fed nâng lãi suất để kiềm chế lạm phát bằng cách hãm đà tăng trưởng của nền kinh tế thông qua các điều kiện tài chính ngặt nghèo hơn.
Dữ liệu mới nhất về thị trường nhà đất Mỹ phản ánh cho tình hình trước khi hàng loạt vụ sụp đổ ngân hàng gây rối loạn các thị trường tài chính. Nhà thường được rao bán khoảng từ 1 đến 2 tháng trước khi hợp đồng kinh doanh kết thúc, chính vì vậy doanh số bán nhà của tháng 2/2023 thường phản ánh cho những quyết định mua được đưa ra vào tháng 1 và tháng 12/2023.
Vụ sụp đổ của ngân hàng Silicon Valley Bank (SVB) và ngân hàng Signature cũng như việc ngân hàng UBS tiếp quản đã khiến cho hệ thống tài chính toàn cầu có thêm các yếu tố bất định
Trong ngắn hạn, việc lãi suất thế chấp giảm nhiều khả năng sẽ giúp cho hoạt động mua nhà trở nên sôi động hơn, theo chuyên gia kinh tế cao cấp tại tập đoàn bất động sản Zillow.
Tuy nhiên trong trường hợp mà những bất ổn của ngành ngân hàng khiến cho người tiêu dùng thêm lo lắng về khả năng nền kinh tế rơi vào suy thoái, nhu cầu mua nhà có thể sẽ giảm bớt. Ngoài ra, các ngân hàng có thể sẽ siết chặt các điều kiện cho vay, vì vậy người mua nhà sẽ gặp khó trong việc mua nhà thế chấp, theo Capital Economics nhấn mạnh trong nghiên cứu gửi khách hàng.
“Người mua vốn nhạy cảm với những diễn biến của lãi suất thế chấp. Khi mà niềm tin trong ngành tài chính suy yếu, kết quả hậu quả sẽ ngày một tệ hại hơn”, ông Divounguy nói.
Mùa xuân thường là mùa mua nhà sôi động nhất tại Mỹ bởi thời tiết ấm áp và nhiều gia đình có con nhỏ muốn chuyển vào nhà mới trong mùa hè trước khi năm học mới bắt đầu. Việc doanh số bán nhà chững lại trong mùa xuân sẽ gây tổn hại đến doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản, cho vay thế chấp cũng như môi giới bất động sản, đồng thời nó làm giảm đi việc mua sắm trang thiết bị gia đình, nội thất.
