Mùa xuân đã đến ở nước Mỹ, người Mỹ lại có nhiều phong tục theo truyền thống. Những đứa trẻ lăn những quả trứng phục sinh trên luống cỏ. Các gia đình dọn những nội thất cũ ra chuẩn bị bán.
Thế nhưng nếu nhìn từ góc độ tài chính, có một phong tục quan trọng hơn tất cả những gì đã nói ở trên: mùa xuân là mùa bán nhà. Diễn biến của mùa này có thể được coi như yếu tố quyết định triển vọng kinh tế toàn cầu trong suốt phần còn lại của năm. Có thể sẽ có suy thoái ở nơi này và sự hạ cánh an toàn ở nơi khác.
Tầm quan trọng của nhà đất Mỹ không nằm quá nhiều ở quy mô dù rằng quy mô thị trường được ước tính ở ngưỡng khoảng 45 nghìn tỷ USD mà thực tế nó được coi như “hàn thử biểu” cho nền kinh tế trong bối cảnh lãi suất leo thang.
Người ta không khỏi đặt ra nhiều câu hỏi liệu Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) có nâng lãi suất đủ mạnh để kiềm chế lạm phát mà không gây ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế? Liệu có phải họ đã đi quá xa? Hoặc họ hành động chưa đủ mạnh? Là một trong những lĩnh vực chịu ảnh hưởng sớm nhất và mạnh nhất, thị trường bất động sản mang đến câu trả lời?
Cho đến tháng vừa qua, bằng chứng dường như đã rõ ràng. Ngay cả trước khi Fed chính thức nâng lãi suất, các bên cho vay thế chấp, khi dự báo trước được về khả năng siết chặt chính sách, đã bắt đầu tính lãi cao hơn.
Từ ngưỡng 3% ở cuối năm 2021, lãi suất thế chấp khoản vay 30 năm tăng vượt 7% vào thời điểm tháng 10/2022, cao nhất trong hơn 2 thập kỷ. Hoạt động trên thị trường bất động sản lập tức chịu ảnh hưởng. Những bên mua cũng lựa chọn đứng bên lề thị trường. Nhiều doanh nghiệp thu hẹp các dự án bất động sản, Bên bán hạ giá. Cho đến nay, có thể nói diễn biến trên thị trường vẫn dự đoán được.
Thế nhưng cho đến gần đây, những dấu hiệu của sự phục hồi sớm và khá bất ngờ đã xuất hiện, chính vì vậy nó khiến cho nhiều người lo lắng rằng các đợt nâng lãi suất cuối cùng lại không tạo ra được ảnh hưởng như mong muốn. Doanh số bán nhà mới tháng 1/2023 tăng lên ngưỡng cao nhất trong 10 tháng.
Kết quả khảo sát niềm tin của cả doanh nghiệp xây dựng cũng như các bên mua nhà đều cho thấy sự cải thiện. Các doanh nghiệp bất động sản của Mỹ công bố có thêm du khách đến xem nhà mẫu, “Chúng tôi chứng kiến sự quan tâm của người dân với bất động sản tăng lên theo từng tuần”, CEO của một trong những doanh nghiệp bất động sản có quy mô lớn nhất Mỹ Taylor Morrison – ông Sheryl Palmer.
Có nhiều người không khỏi tin rằng thị trường bất động sản Mỹ đã qua điểm khó khăn nhất. Người mua đã trở lại thị trường thế nhưng để cho thị trường có được sự sôi động như thời COVID-19 là điều vô cùng khó. Một mùa xuân ấm áp, về lý thuyết, có thể giúp cho giá nhà được bình ổn, nhiều doanh nghiệp xây dựng nối lại việc xây dựng, kích thích tăng trưởng mà không gây ra lạm phát.
Còn với những người có quan điểm bi quan, họ tin rằng sự tương tác giữa thị trường bất động sản và các xu thế lạm phát quá lớn để có thể bỏ qua: nếu người mua trở lại một thị trường còn đang thiếu cung, chắc chắn giá cả sẽ tăng lên. Và nếu Fed cho rằng một lĩnh vực nhạy cảm với lãi suất như bất động sản không phản ứng với chính sách tiền tệ siết chặt, họ có thể sẽ cho rằng cần phải siết chặt chính sách tiền tệ hơn. Thật không may cho nước Mỹ và thế giới, trường hợp bi quan dường như dễ xảy ra.
Các chuyên gia phân tích nói đến nhiều yếu tố đằng sau sự phục hồi này. Sau một năm doanh số tăng trưởng èo uột, vẫn còn nhu cầu dồn nén. Nhiều người mua nhà giàu có trả tiền mua bằng tiền mặt chiếm tỷ lệ đông trên thị trường. Người mua có thể quen với việc lãi suất ở ngưỡng cao: một số người nhìn thấy cơ hội khi lãi suất giảm từ ngưỡng 7% vào năm ngoái xuống còn 6% vào tháng 1/2023.
Quan trọng hơn cả, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng đã có nhiều chương trình hỗ trợ bán hàng. Cũng không có gì quá ấn tượng khi họ vẫn sử dụng các biện pháp kích cầu truyền thống: khi thị trường đi xuống, họ giảm giá, lần này, họ chấp nhận trả trước một phần lãi suất thay mặt cho khách hàng nhằm giảm lãi suất thế chấp.
Điều này đã cho phép các doanh nghiệp bất động sản có thể đưa ra các chương trình hỗ trợ thế chấp khác với thời kỳ năm 2010. Một doanh nghiệp bất động sản có tên Pulte thậm chí có thể đưa ra lãi suất thế chấp thời hạn 30 năm cố định ở ngưỡng 4,25% với một số bất động sản sắp hoàn thành.
Một doanh nghiệp bất động sản khác là Toll Brothers cũng đưa ra mức lãi suất 4,99% đầy hấp dẫn. Đại diện doanh nghiệp cho hay với những gì đã trải qua, họ thừa hiểu cách làm thế nào để giải quyết những nỗi lo lắng của khách hàng.
Rõ ràng các doanh nghiệp đã có sự tính toán khôn ngoan. Chuyên viên tư vấn bất động sản John Burns tính toán rằng việc trả mức lãi suất 6% và rồi sau đó có được lãi suất thấp cho phần lớn khoảng thời gian vay thế chấp còn lại giúp tiết kiệm rất nhiều cho người mua nhà, chính sách này tốt hơn hẳn việc hạ giá nhà 16% và rồi mặc kệ người mua nhà với mức lãi suất cao hơn.
Người ta không khỏi đặt câu hỏi rằng các chương trình hạ lãi suất như vậy sẽ phát huy tác dụng được trong vòng bao nhiêu lâu. Những người mua nhà sẽ chật vật bán lại nhà với giá tương đương cho những người mua không được hưởng ưu đãi từ chương trình thế chấp trước đó. Kết quả, giá nhà nói chung sẽ giảm. Hơn nữa, việc mua bán nhà theo cách này dường như đã đi ngược lại với cái mà Fed đang cố gắng làm: giảm bớt việc mua bán nhà đất nhằm làm giảm nhu cầu và kéo cung cầu gần nhau hơn.
Trong năm ngoái, chủ tịch Fed Jerome Powell đã nói đến việc cần có những sự điều chỉnh lại trên thị trường bất động sản. Nếu xét đến mức độ phù hợp với khả năng chi trả của người dân, sẽ còn quá nhiều việc phải làm. Khoản chi trả tiền thế chấp mua nhà mới giờ đây chiếm đến 30% thu nhập trung bình của hộ gia đình tại Mỹ, gần gấp đôi ngưỡng trung bình thời kỳ thập niên 2010.
Việc thu nhập người dân tăng lên, lãi suất thế chấp giảm xuống hoặc giá nhà giảm sẽ giúp giá nhà quay về ngưỡng như thời trước COVID-19. Tất cả những yếu tố này bắt đầu diễn ra, nhưng còn rất lâu mới trở thành hiện thực. Tính trên toàn quốc, giá nhà mới chỉ giảm khoảng 4% so với mức đỉnh vào giữa năm 2022, sẽ còn rất lâu mới giảm sau khi đã tăng đến 45% trong thời kỳ đại dịch COVID-19, theo tính toán của S&P CoreLogic Case Shiller.
Còn một yếu tố khác cần quan tâm trên thị trường: nguồn cung nhà đất. Những chủ sở hữu nhà ở đã có mức lãi suất thấp thường rất ngại chuyển nhà. Hiện tại đang có ước tính khoảng 1,1 triệu căn nhà chờ bán lại trên thị trường, mức bằng nửa tính từ thời kỳ cuối thập niên 1980. Trong khi đó, các doanh nghiệp bất động sản hiện đang thận trọng hơn so với thời kỳ 2 thập kỷ trước đây tính đến trước khủng hoảng tài chính toàn cầu.
Khi cơn sốt mua nhà thời kỳ COVID-19 bắt đầu, hoạt động xây dựng tăng trưởng nhanh nhưng không đột biến bởi chính các doanh nghiệp bất động sản cũng chỉ tin rằng nó mang tính thời điểm. Và khi thị trường suy giảm, doanh nghiệp bất động sản cũng nhanh chóng thu hẹp hoạt động.
Thông tin này tốt cho các doanh nghiệp bất động sản bởi tiềm lực tài chính của họ không chịu ảnh hưởng nhiều. Thế nhưng nó lại là tin xấu cho mọi người. Trong năm ngoái, đầu tư vào bất động sản nhà ở giảm tính trên danh nghĩa thực và nhiều khả năng sẽ tiếp tục giảm trong năm nay. Dù rằng nhu cầu chỉ phục hồi nhẹ, số lượng nhà xây mới cũng giảm đi. Chuyên gia Dhaval Joshi của viện nghiên cứu BCA nhấn mạnh những đợt suy giảm tương tự của đầu tư bất động sản rồi cũng đã dẫn đến suy thoái kinh tế trong quá khứ.
Chuyên gia Robert Dietz của Hiệp hội xây dựng nhà quốc gia cũng chia sẻ quan điểm lo lắng này: “Bạn sẽ không bao giờ có khoảng thời gian mà giá nhà giảm và đầu tư bất động sản cũng giảm như thế này mà lại không có suy thoái kinh tế”.
Thực tế này đi ngược với hy vọng của thị trường tài chính về việc nước Mỹ sẽ có thể tránh được suy giảm kinh tế, đồng thời nó cũng đi ngược lại hy vọng rằng khoảng thời gian u ám nhất trên thị trường bất động sản hiện đã ở phía sau. Những doanh nghiệp, chuyên gia kinh tế và nhà đầu tư cũng đã thận trọng với kịch bản lạm phát trong suốt 2 năm vừa qua. Sự phục hồi trên thị trường bất động sản dường như chỉ diễn ra trong ngắn hạn, ngành này thực ra đứng trên cái nền yếu hơn so với người ta tính toán còn Fed sẽ có thể giữ lãi suất cao hơn trong thời gian lâu hơn. Phía trước, thực sự có nhiều điểm cần phải cân nhắc.
