Từng là phân khúc “vua”, thời gian qua, đất nền đang có phần “lép vế” hơn căn hộ về khả năng tiêu thụ. Đồng thời, mặt bằng giá không “nhảy vọt” như giai đoạn trước. Nếu đất nền tại TP.Hồ Chí Minh (cũ) có giao dịch ổn định, thì đất tỉnh lân cận như Đồng Nai, Long An, Bình Dương (cũ), Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) chậm nhịp.
Ghi nhận cho thấy, một số dự án đất nền tại khu vực lân cận TP.Hồ Chí Minh mở bán từ quý 2/2025 đến nay nhưng tỷ lệ tiêu thụ khá chậm. Mỗi đợt mở bán chỉ khoảng vài chục nền được hấp thụ, chiếm tỉ lệ 40-50% giỏ hàng - mức độ này là khá khiêm tốn, ngay cả khi nguồn cung sơ cấp khan hiếm.
Gần đây, một số dự án đất nền có vị trí gần các khu đô thị quy mô của Vingroup, EcoPark, T&T Group… tranh thủ mở bán nhằm đón sức nóng từ dự án lớn. Tuy nhiên, nhịp độ bán hàng vẫn khá cầm chừng.
Theo ghi nhận, sau thông tin dự án Vinhomes Green Paradise quy mô hơn 2.800ha tại Cần Giờ khởi động, thị trường đất nền Cần Giờ sôi sục hoạt động mua bán, giá tăng nhanh. Thậm chí có hiện tượng nhà đầu tư “nín thở” chờ thông tin giá của dự án lớn để “set” mặt bằng giá cho các lô đất chào bán.
Dẫu vậy, sức nóng của phân khúc này không kéo dài. Dù dự án Vinhomes Green Paradise đã bước vào giai đoạn “đặt căn”, nhưng hoạt động đầu tư đất nền lân cận khu đô thị này có phần hạ nhiệt. Các lô đất được mua bán trước đó không dễ dàng ra hàng, hoặc người sở hữu đất không có nhu cầu bán/hoặc bán giá cao khiến việc “xuống tiền” của nhà đầu tư gặp khó khăn.
Hay, mới đây, một dự án đất nền tại Long An (cũ, nay là Tây Ninh) dù có vị trí gần khu đô thị quy mô lớn của Vingroup và T&T Group, song nhịp bán hàng chưa được như kỳ vọng. Sức cầu ghi nhận ở mức trung bình mặc dù chủ đầu tư liên tục truyền thông các thông tin về vị trí dự án, liền kề các đại đô thị - vốn là yếu tố thúc đẩy tính thanh khoản cho dự án.
Câu chuyện đất nền xung quanh dự án quy mô lớn tăng giá nhanh đã từng diễn ra khá nhiều trên thị trường địa ốc. Ghi nhận vào thời điểm cách đây 7-10 năm, thị trường đã từng chứng kiến đất nền quanh dự án Vinhomes Grand Park (Quận 9, TP.HCM cũ) tăng gấp 2 – 3 lần so với giá năm 2019 – thời điểm khu đô thị này ra mắt. Mức tăng từ 20 – 30 triệu đồng/m2 lên 55 – 80 triệu đồng/m2 (tuỳ khu vực). Lịch sử này cũng lặp lại ở một số khu vực lân cận như Bình Dương (cũ), Tây Ninh.
Chuyên gia CBRE Vietnam từng phân tích, thị trường đất nền quanh dự án lớn thường xuất hiện 2 nhóm nhà đầu tư. Thứ nhất là nhóm chuyên đầu tư theo chủ đầu tư để mua sản phẩm trong các đại đô thị, và thứ hai là nhóm săn đất nền xung quanh dự án lớn. Những nhà đầu tư này thường “đi trước đón đầu” và họ hiểu được rằng, khi các ông lớn đổ về làm dự án quy mô lớn thì hạ tầng xung quanh sẽ được triển khai rất mạnh. Từ đó làm thay đổi giá trị của toàn khu vực, giá đất sẽ bật tăng.
"Yếu tố tâm lý ảnh hưởng rất nhiều đến hành vi của nhà đầu tư. Khi ‘sóng’ xuất hiện ở một khu vực, nhà đầu tư thường đi theo thị trường. Họ quan tâm đến biên lợi nhuận của sản phẩm trước khi bỏ tiền vào. Trong đó, ngoài yếu tố dự án lớn đổ về thì yếu tố hạ tầng, tỉ lệ dân số, tiềm năng khu vực,… cũng được nhà đầu tư quan tâm cân nhắc. Tuy nhiên, ở giai đoạn đầu khi dự án quy mô lớn bắt đầu triển khai, chủ yếu là các nhà đầu tư tham gia thị trường, ít nhu cầu ở thực”, chuyên gia CBRE khẳng định.
Trước đây, khi có thông tin siêu dự án, hạ tầng hay quy hoạch xuất hiện, thị trường đất nền ngay lập tức “nổi sóng” ăn theo. Thế nhưng, dần dà những yếu tố này kém sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư. Mặt bằng giá cao, ít sự lựa chọn do nguồn cung hạn chế được xem là một trong các nguyên nhân khiến đất nền gặp khó thanh khoản.
Dẫu vậy, đà tăng giá của đất nền vẫn đứng “top” so với nhà riêng, biệt thự, chỉ sau chung cư. Dữ liệu mới đây từ Batdongsan.com.vn chỉ ra, đất nền tăng giá 30% trong vòng 2 năm; chung cư là 58%, nhà riêng 3%. Trong khi loại hình nhà mặt phố, biệt thự giá giảm từ 1-5%.
Dự báo diễn biến phân khúc đất nền cuối năm 2025, các chuyên cùng chung nhận định, giá bán sẽ tiếp tục tăng theo hạ tầng nhưng chỉ nhích nhẹ khoảng 3-5%. Tình trạng "nóng sốt" cục bộ khó diễn ra như giai đoạn trước. Đồng thời, nguồn cung sơ cấp khan hiếm sẽ cản trở nhu cầu đầu tư, tỷ lệ hấp thụ chủ yếu đến từ nhu cầu mua ở thực. Ngoài ra, đất nền tỉnh lân cận TP.Hồ Chí Minh tiếp tục chờ thêm thời gian để hồi phục thanh khoản.
