Huy động lượng lớn trái phiếu cho dự án Đồi Rồng
Công ty Cổ phần Đầu tư và Du lịch Vạn Hương (Vạn Hương Investoco) vừa có văn bản gửi Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) công bố thông tin kết quả chào bán trái phiếu riêng lẻ.
Theo đó, công ty đã hoàn tất việc phát hành 19.141 trái phiếu mã DRT12501, huy động thành công 1.941,1 tỷ đồng. Lô trái phiếu được phát hành ngày 18/4/2025 và hoàn tất phát hành vào ngày 17/5/2025 với kỳ hạn 3 năm, đáo hạn vào ngày 18/4/2028, lãi suất 11%/năm, kỳ trả lãi 3 tháng/lần. Tổ chức lưu ký là Công ty Cổ phần Chứng khoán An Bình (ABS).
Vạn Hương Investoco phát hành lô trái phiếu DRT12501 trong bối cảnh dự án Khu du lịch quốc tế Đồi Rồng (tại Đồ Sơn, Hải Phòng) do công ty làm chủ đầu tư vừa được UBND TP. Hải Phòng có quyết định điều chỉnh việc thu hồi đất giao cho công ty thực hiện dự án.
Cụ thể, TP. Hải Phòng thu hồi hơn 261 ha đất tại quận Đồ Sơn, trong đó giao cho Vạn Hương Investoco gần 153 ha để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, giao thông, cây xanh, mặt nước, bãi tắm... (công ty không phải nộp tiền thuê đất); đồng thời cho phép doanh nghiệp này thuê hơn 108 ha (tăng hơn 8 m2 so với trước đây) là đất dịch vụ nghỉ dưỡng, đất công cộng dịch vụ, đất bãi tắm.
Dự án Khu Du lịch Quốc tế Đồi Rồng của Vạn Hương Investoco là khu du lịch nghỉ dưỡng được đầu tư và xây dựng hoàn toàn trên biển có quy mô xây dựng trên 261,08 ha trong tổng diện tích 480,17 ha được phê duyệt, tổng mức đầu tư dự kiến hơn 30.000 tỷ đồng. Dự án bao gồm 10 phân khu, cung cấp các dòng sản phẩm bao gồm biệt thự nghỉ dưỡng, khách sạn, thương mại dịch vụ, bãi tắm, khu vui chơi giải trí, sân golf.
Để bổ sung vốn đầu tư các hạng mục của dự án này, từ năm 2021 đến nay, Vạn Hương Investoco đã huy động nhiều lô trái phiếu giá trị lớn, trong đó, một số lô trái phiếu đã dùng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, quyền tài sản liên quan đến dự án Khu du lịch quốc tế Đồi Rồng để làm tài sản đảm bảo.
Dữ liệu trên HNX cho thấy, năm 2021 công ty đã huy động 5 lô trái phiếu mã DRGCH2126001, DRGCH2126002, DRGCH2124003, DRGCH2124004 và DRGCH2123005 với tổng giá trị phát hành gần 3.900 tỷ đồng với lãi suất từ 9%-9,8% mỗi năm, kỳ hạn từ 24-60 tháng. Trong đó, 3 lô trái phiếu DRGCH2123005, DRGCH2124004 và DRGCH2124003 đã lần lượt đáo hạn vào tháng 12/2023, tháng 9/2024 và tháng 10/2024.
Trong năm 2022 công ty chỉ phát hành một lô trái phiếu mã DRGCH2226001 với giá trị 1.195 tỷ đồng vào tháng 1 với lãi suất 9,5%/năm, kỳ hạn 55 tháng. Năm 2023 công ty dừng huy động trái phiếu. Tuy nhiên, sang năm 2024, hoạt động phát hành trái phiếu của công ty bắt đầu sôi động trở lại với 4 lô trái phiếu mã từ DRGCH2427001 đến DRGCH2427004, huy động tổng cộng hơn 5.616 tỷ đồng. Cả 4 lô trái phiếu này đều có kỳ hạn 36 tháng, lãi suất 10%/năm.
Ngoài ra, trong 2 năm 2019 và 2020, Vạn Hương Investoco còn phát hành 3 mã trái phiếu VANHUONG.BOND.2019, VANHUONG.BOND.2019.01 và VANHUONG.BOND.2019.01 với tổng giá trị phát hành 1.940 tỷ đồng. Các trái phiếu này đều có kỳ hạn 7 năm, lãi suất 10%/năm.
Báo cáo tình hình thanh toán gốc, lãi trái phiếu năm 2024 của công ty cho thấy, trong năm qua ngoài việc chi 1.500 tỷ đồng tất toán đúng hạn 2 lô trái phiếu mã trái phiếu DRGCH2124003 và DRGCH2124004, công ty còn mua lại trước hạn 182,5 tỷ đồng của lô trái phiếu DRGCH2126002 (giá trị lưu hành còn 270 tỷ đồng); 436,1 tỷ đồng của lô trái phiếu DRGCH2226001 (giá trị lưu hành còn 645,3 tỷ đồng). Công ty cũng chi khoảng 422 tỷ đồng để trả lãi của các lô trái phiếu đã phát hành.
Tuy nhiên, với lô trái phiếu mã DRT12501 vừa huy động, tổng giá trị trái phiếu đang lưu hành của Vạn Hương Investoco đã tăng lên mức 10.650 tỷ đồng.
Tình hình tài chính tiềm ẩn nhiều thách thức
Tại báo cáo xếp hạng tín nhiệm Công ty Cổ phần Đầu tư và Du lịch Vạn Hương gần đây, FiinRatings đánh giá vị thế cạnh tranh của Vạn Hương ở mức trung bình dựa trên đánh giá về rủi ro tập trung nguồn thu vào dự án Khu du lịch quốc tế Đồi Rồng mới chỉ trong giai đoạn đầu đưa vào khai thác, hiệu quả hoạt động và khả năng sinh lời còn gặp nhiều thách thức do giai đoạn đầu vận hành khấu hao tài sản lớn, bên cạnh đó Vạn Hương vẫn tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng cơ bản.
Theo FiinRatings tỷ lệ đòn bẩy tài chính của Vạn Hương Investoco còn ở mức cao do công ty phát hành trái phiếu, duy trì các khoản vay ngân hàng và nợ vay liên quan đến Glexhomes.
Dự kiến trong năm 2025, Vạn Hương Investoco có kế hoạch phát hành trái phiếu trị giá 2.000 tỷ đồng và tiếp tục duy trì các khoản vay ngân hàng cùng khoản nợ với Glexhomes để triển khai dự án theo đúng tiến độ.
Đồng thời, nguồn thu đến từ hoạt động kinh doanh bất động sản hiện nay còn khá khiêm tốn (do dự án mới đưa vào hoạt động), tỷ lệ nợ vay/EBITDA của Vạn Hương Investoco theo FiinRatings ước tính khoảng 27,35 lần cao hơn nhiều lần so với mức trung bình của ngành bất động sản.
Tuy nhiên, FiinRatings cho rằng áp lực trả nợ vay trong năm 2025 của Vạn Hương Investoco chưa lớn do các khoản nợ hiện tại chủ yếu đáo hạn vào năm 2026-2027.
“Với nhu cầu nguồn vốn vừa để đầu tư xây dựng dự án, vừa để đáp ứng nghĩa vụ tài chính, trong khi hoạt động kinh doanh của công ty phụ thuộc vào tiến độ bán hàng của dự án, và doanh thu từ dịch vụ giải trí chưa có đóng góp đáng kể; chúng tôi đánh giá Vạn Hương Investoco vẫn có thể chịu rủi ro tái cấp vốn trong trường hợp tiến độ triển khai hoặc bán hàng không như kỳ vọng trong giai đoạn 12-18 tháng tới”, báo cáo của FiinRatings nêu.
Về kết quả kinh doanh, do dự án Đồi Rồng vẫn đang trong giai đoạn đầu vận hành khấu hao tài sản lớn và tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng cơ bản, trong khi áp lực chi phí cao nên công ty chưa có lãi. Báo cáo tài chính chính 4 năm gần đây cho thấy công ty vẫn thua lỗ và trong năm tài chính gần nhất công ty lỗ sau thuế 155,2 tỷ đồng.
Đến cuối năm 2024, vốn chủ sở hữu của Vạn Hương Investoco ở mức 2.801 tỷ đồng, giảm nhẹ so với đầu năm. Nợ phải trả hơn 26.500 tỷ đồng, tăng 18,6% so với đầu kỳ. Hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu ở mức 9,46 lần.
Với cơ cấu nguồn vốn như trên, có thể suy ra tổng tài sản của Vạn Hương Investoco đến cuối năm 2024 ở mức hơn 29.300 tỷ đồng, tương đương một số doanh nghiệp cùng ngành niêm yết trên sàn như Nhà Khang Điền (30.758 tỷ đồng), Đầu tư Nam Long (30.318 tỷ đồng), Đất Xanh (29.183 tỷ đồng), Phát Đạt (23.986 tỷ đồng)…
Vạn Hương Investoco là doanh nghiệp thành viên của Tập đoàn Geleximco, được thành lập từ năm 2010, trụ sở tại Khu du lịch quốc tế Đồi Rồng, phường Vạn Hương, quận Đồ Sơn, TP. Hải Phòng; ngành nghề chính là xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp; xây dựng sân golf, hiện do ông Phạm Minh Hiếu, Tổng Giám đốc là người đại diện theo pháp luật.
Trên website của Tập đoàn Geleximco, dự án Khu du lịch quốc tế Đồi Rồng được giới thiệu là dự án trọng điểm được Geleximco với cương vị đơn vị phát triển dự án tập trung nguồn lực tài chính, nhân sự để triển khai.
