Bất cập trong quy định về tách thửa đất tại TP. HCM

Theo đó, tại văn bản gửi Thường trực HĐND, UBND và một số cơ quan cấp Sở TP. HCM, Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) cho biết hoan nghênh Quyết định số 67/2026/QĐ-UBND ngày 28/8/2026 của Ủy ban nhân dân TP HCM “quy định về điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn TP HCM” có hiệu lực, giúp cho người dân thực hiện “quyền” được “tách thửa đất, hợp thửa đất” để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình.

Tuy nhiên, chỉ sau 03 tuần triển khai, thực hiện Quyết định số 67/2026/QĐ-UBND đã bộc lộ “bất cập” cần sớm được khắc phục để tiếp tục hoàn thiện “quy định về điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn TP HCM” đối với “thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất”, mà “trong cùng thửa đất có đất ở, đất vườn, ao, đất nông nghiệp” để giải quyết nhu cầu “tách thửa đất, hợp thửa đất” của người dân và sát thực tiễn.

Hiệp hội nhận thấy, tất cả “loại đất” đã đưa vào sử dụng đều được xác định “số thửa đất”đăng ký trên hệ thống sổ bộ đăng ký đất đai quốc gia và Bộ Nông nghiệp Môi trường đang thực hiện cấp “mã định danh thửa đất” theo chủ trương “số hóa” cơ sở dữ liệu bảo đảm “đúng, đủ, sạch, sống” và bao gồm 04 loại thửa đất sau đây: Thửa đất ở; Thửa đất nông nghiệp; Thửa đất phi nông nghiệp; Thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất.

Trong đó, các “thửa đất ở”, “thửa đất nông nghiệp”, “thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất” thuộc đối tượng được phép “tách thửa đất, hợp thửa đất” theo quy định tại khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 và điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội và theo khoản 1 Điều 3 Quyết định 67/2026/QĐ-UBND ngày 28/8/2026 của Ủy ban nhân dân Thành phố.

Đối với “thửa đất phi nông nghiệp”, việc “tách thửa đất, hợp thửa đất” có mục đích sản xuất, kinh doanh, thương mại, dịch vụ thực hiện theo quy định của pháp luật đầu tư và pháp luật có liên quan nên không thuộc đối tượng giải quyết “tách thửa đất, hợp thửa đất” đã được quy định tại điểm c khoản 2 Điều 1 Quyết định số 67/2026/ QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố. Do vậy, HoREA đề nghị bổ sung khoản 3 Điều 4 Quyết định số 67/2026/QĐ-UBND quy định “tách thửa đất, hợp thửa đất” đối với “thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất” để bảo đảm “phạm vi điều chỉnh” của Quyết định số 67/2026/QĐ-UBND “bao phủ” tất cả trường hợp “tách thửa đất, hợp thửa đất” trên địa bàn Thành phố.

Lý do bởi tại Khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định “tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện”, trong đó có quy định trường hợp “thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất” và tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội quy định “trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở” và tại khoản 1 Điều 3 Quyết định số 67/2026/QĐ-UBND cũng đã quy định “Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều 220 Luật Đất đai; khoản 3 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội” nên việc bổ sung khoản 3 (sau khoản 2) Điều 4 Quyết định 67/2026/QĐ-UBND đối với “thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất” là rất cần thiết và sát thực tiễn, vừa để đồng bộ với khoản 1 Điều 2 Quyết định số 67/2026/QĐ-UBND vừa bảo đảm “phạm vi điều chỉnh” của Quyết định số 67/2026/QĐ-UBND “bao phủ” cả trường hợp “tách thửa đất, hợp thửa đất” đối với “thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất”.

Đồng thời, Hiệp hội đề nghị quy định “thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 4 Quyết định số 67/2026/QĐ-UBND” để đáp ứng nhu cầu đa dạng và khả năng tài chính của người dân nên có thể có trường hợp xin “tách thửa” đi đôi với xin “chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở” đối với toàn bộ “thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất”, nhưng cũng có trường hợp xin “tách thửa” đi đôi với xin “chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở” đối với một phần “thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất” và có thể có một phần thửa đất sau khi được “tách thửa” vẫn là đất nông nghiệp.

Hiệp hội đề nghị quy định “Ủy ban nhân dân cấp xã căn cứ nhu cầu của người sử dụng đất, xem xét từng trường hợp cụ thể để giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất sang đất ở, đồng thời với việc thực hiện tách thửa đất” trên cơ sở kế thừa quy định tại điểm a khoản 2 Điều 3 Quyết định số 33/2014/ QĐ-UBND ngày 15/10/2014 của Ủy ban nhân dân TP HCM.

Bởi lẽ, trên thực tế có không ít “thửa đất nằm trong khu dân cư hiện hữu”, kể cả khu vực nội thành có nhiều trường hợp “thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất” thuộc “trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở”, mà phần “đất ở” có nhà ở có thể đã được cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liến với đất” (sổ hồng) hoặc chưa được cấp “sổ hồng” cho phần diện tích đất có nhà ở; đối với phần đất còn lại của thửa đất thì Giấy chứng nhận lại ghi là “đất nông nghiệp trồng cây ngắn ngày (hoặc trồng cây lâu năm)”, nhưng trên thực tế thì phần diện tích đất này không còn sử dụng để sản xuất nông nghiệp nên trong trường hợp “tách thửa đất, hợp thửa đất” đối với “thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất” thì phải “đồng thời” thực hiện “giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất sang đất ở”.