Giá và thanh khoản giảm
Theo số liệu báo cáo của các địa phương về thị trường bất động sản trong quý II/2026, cả nước có hơn 100.000 giao dịch bất động sản thành công, bằng 71,5% so với quý I/2026 và chỉ bằng 63,7% so với cùng kỳ năm 2025.
Trong đó, chung cư và nhà ở riêng lẻ ghi nhận 26.567 giao dịch thành công, bằng 86,1% quý trước và 77,1% cùng kỳ năm 2025.
Đất nền có 73.438 giao dịch thành công, chỉ bằng 67,4% so với quý I/2026 và 59,9% so với cùng kỳ năm ngoái.
Bộ Xây dựng dẫn khảo sát của một số tổ chức nghiên cứu thị trường cho thấy, cuối quý II, thanh khoản tiếp tục xu hướng giảm, tỷ lệ hấp thụ thấp, gây áp lực lên dòng tiền và tồn kho của doanh nghiệp.
Trong khi giao dịch giảm, lượng bất động sản tồn kho có xu hướng tăng. Báo cáo của 25/34 địa phương cho thấy, tồn kho của chủ đầu tư tại các dự án trong quý II vào khoảng 39.284 căn, nền.
Trong đó, tồn kho chung cư là 12.823 căn, tăng khoảng 22,2% so với quý I; nhà ở riêng lẻ 15.313 căn, tăng khoảng 46,4%; đất nền 11.148 nền, tăng khoảng 25,4%. Bộ Xây dựng đánh giá nhìn chung lượng tồn kho bất động sản có xu hướng tăng nhẹ so với quý trước.
Về giá giao dịch, Bộ Xây dựng cho biết giá bán căn hộ chung cư trên thị trường thứ cấp toàn quốc trong quý II/2026 có xu hướng giảm so với quý I.
Tại Hà Nội, giá bán căn hộ chung cư bình quân khoảng 123 triệu đồng/m²; TPHCM khoảng 108 triệu đồng/m² và Hưng Yên khoảng 69 triệu đồng/m².
Đối với biệt thự, nhà ở liền kề trong dự án, giá giao dịch tại nhiều địa phương cũng có xu hướng giảm so với quý I, một số khu vực ghi nhận điều chỉnh giảm do thanh khoản chậm.
Đáng chú ý, đất nền trên thị trường thứ cấp bắt đầu điều chỉnh sau thời gian tăng giá kéo dài. Theo Bộ Xây dựng, giá đất nền giảm khoảng 2-3% so với quý I/2026, nguyên nhân chủ yếu do thanh khoản suy giảm, chi phí vốn còn cao và nhà đầu tư chuyển dịch sang các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác ổn định.
Giá rao bán đất nền bình quân trên cả nước giảm khoảng 2,5%, còn khoảng 40 triệu đồng/m²; riêng tại TP.HCM giảm gần 3%, xuống khoảng 66 triệu đồng/m². Giá chuyển nhượng tại nhiều dự án giảm phổ biến 3-6% so với quý trước, đặc biệt với các sản phẩm có giá trị lớn hoặc chịu áp lực bán ra.
Cuối năm là thời điểm để mua vào bất động sản
Khảo sát với hơn 1.000 người tiêu dùng bất động sản trong quý 2/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy, 96% người được hỏi thừa nhận quy hoạch có tác động đến hành vi giao dịch (gồm 52% cho rằng “ảnh hưởng rất lớn” và 44% “ảnh hưởng phần nào”).
Ngoài vấn đề lãi suất cho vay của các ngân hàng tăng, theo chuyên gia Batdong.com.vn người mua đang lựa chọn bất động sản khắt khe hơn, ưu tiên khả năng sử dụng thực tế thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.
Xu hướng này thể hiện rõ trong cơ cấu tìm kiếm. Tại Hà Nội, tỷ trọng quan tâm chung cư tăng từ 38% trong tháng 1 lên 49% vào tháng 6/2026, trong khi nhà riêng giảm từ 26% xuống 17%. Tại TP.HCM mới, chung cư tiếp tục dẫn đầu với tỷ trọng 34–36% trong nửa đầu năm, cao hơn đáng kể so với đất nền ở mức 13–14%.
Kỳ vọng tăng trưởng cũng nghiêng về các loại hình phục vụ nhu cầu ở thực. Có 53% môi giới đánh giá chung cư là phân khúc có tiềm năng tăng trưởng tốt nhất trong 6 tháng tới, cao hơn nhà riêng 25%, đất nền 11%, nhà mặt phố 7%, bất động sản nghỉ dưỡng 3% và biệt thự 2%.
Khảo sát của Batdong.com.vn với môi giới trong quý 2/2026 phản ánh, trong nửa đầu năm 2026, mục đích mua chung cư để ở thực chiếm 66%, tăng từ mức 64% cùng kỳ 2025. Mục đích mua chung cư để đầu tư chiếm 34%; trong đó 67% hướng tới cho thuê và 17% để tích sản.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn nhận định: “Trong nhiều năm, người Việt xem nhà đất là đích đến cuối cùng của quá trình tích lũy. Tuy nhiên, dữ liệu năm 2026 cho thấy chung cư đang dần trở thành lựa chọn ưu tiên. Đáng chú ý, tại Hà Nội, văn hóa nhà đất đang từng bước chuyển sang văn hóa căn hộ, khi người mua ngày càng coi trọng kết nối, tiện ích, an ninh và môi trường sống”.
Kỳ vọng về 6 tháng tới của người tiêu dùng bất động sản nhìn chung tích cực. Có 61% người được hỏi tại Hà Nội và 73% tại TP.HCM dự báo thị trường sẽ “ấm dần lên” hoặc “sôi động hơn”. Tỷ lệ dự báo thị trường trầm lắng hơn chỉ ở mức 10% tại Hà Nội và 8% tại TP.HCM.
Cũng theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, một trong những thay đổi rõ nét ở người mua bất động sản là sự dịch chuyển khỏi tư duy "phải ở trung tâm".
Ông Đồng Quang Cảnh – Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn cho biết, vùng ven được lựa chọn không đơn thuần vì giá rẻ hơn. Người mua chấp nhận ở xa trung tâm để đổi lấy không gian sống lớn hơn, mức giá dễ tiếp cận hơn và kết nối hạ tầng trong tương lai. Khác với các chu kỳ trước, lợi thế cạnh tranh của vùng ven hiện nay nằm ở kỳ vọng ‘còn dư địa phát triển’ và một tương lai đủ rõ ràng.
Khảo sát từ Batdongsan.com.vn cũng cho thấy người tiêu dùng đánh giá những tháng cuối năm là thời điểm phù hợp để mua và đầu tư hơn là bán. Trong đó, loại hình được lựa chọn nghiêng mạnh về các sản phẩm mang tính an toàn với pháp lý rõ ràng, hạ tầng, cộng đồng ổn định.
