Rào cản tâm lý đè nặng thị trường bất động sản
Chia sẻ mới đây, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) cho rằng, đã gần hết quý III/2026, thời gian còn lại để hoàn thành các mục tiêu kinh doanh đặt ra của các công ty không còn thong thả nữa. Bộ phận kinh doanh của các chủ đầu tư và sàn môi giới đang “căng đầu” để giải bài toán thanh khoản của thị trường vào những tháng cuối năm.
Theo bà Hương, về phía cầu thị trường địa ốc đang gặp rào cản lớn về mặt tâm lý của người mua khi chịu nhiều yếu tố tác động dồn dập cùng một lúc. Với mặt bằng lãi suất vẫn tiếp tục neo cao liên tiếp trong nhiều quý gây áp lực rất lớn đến khoản vay mua nhà của người dân. Khách đang vay đang "xoay sở" để gồng gánh lãi suất thả nổi lên đến 2 con số từ 12%-16% khiến hành vi bán ra chấp nhận giảm giá không còn là cá biệt.
Vì vậy, nếu không có chính sánh tài trợ lãi suất và giãn tiến độ thanh toán từ chủ đầu tư mang tính đột phá, khách hàng sẽ rất thận trọng khi quyết định mua mới, sở hữu thêm tài sản trong giai đoạn này. Bên cạnh đó, việc Chính phủ đang điều chỉnh các luật liên quan đến bất động sản cũng tiếp tục tác động đến tâm lý chờ đợi của người dân và doanh nghiệp. Chưa kể đến chính sách thuế đánh lên tài sản sở hữu và giao dịch chuyển nhượng cũng gây nên sự lo lắng, cẩn trọng đối với nhà đầu tư.
Xét về nguồn cung, thời điểm cuối năm, các chủ đầu tư vẫn chịu áp lực ra hàng với nỗ lực kéo doanh thu bù lại cho giao dịch bị chậm trong các quý vừa qua. Trong bối cảnh chi phí đầu vào tiếp tục tăng do giá đền bù, tiền sử dụng đất, chi phí pháp lý, chi phí xây dựng, chi phí tài chính, chi phí bán hàng... khiến giá bán trở thành một trong các bài toán lớn mà chủ đầu tư phải cân nhắc cẩn trọng để gia tăng hiệu quả bán hàng.
Phó chủ tịch Vars cho rằng, thị trường hiện nay đang diễn ra cuộc đua khốc liệt trong việc dành thị phần khách hàng khi mà lợi thế đang nghiêng về các chủ dầu tư lớn có tên tuổi, có nguồn lực mạnh và quy mô sản phẩm lớn có khả năng hút hệ thống phân phối về phía mình. Do đó, nguồn lực phát triển dự án là nút thắt lớn đòi hỏi doanh nghiệp phải tìm giải pháp đa dạng hóa các kênh huy động vốn an toàn và hiệu quả. Trong dài hạn, thị trường có thể sẽ phát triển đồng bộ, chất lượng và minh bạch hơn.
Tuy nhiên trong ngắn hạn, doanh nghiệp buộc phải tìm mọi giải pháp thích ứng với tình hình rất thách thức hiện nay với những lựa chọn khác nhau: tái cấu trúc, cắt giảm chi phí và thu hẹp hoặc chậm nhịp triển khai dự án; hoặc tiếp tục duy trì với chi phí tối ưu và giảm kỳ vọng doanh thu, lợi nhuận; hoặc chấp nhận tiếp tục đầu tư, đa dạng hóa kênh huy động vốn, duy trì nhịp bán hàng làm nền tảng chuẩn bị cho giai đoạn tiếp theo.
Cũng chia sẻ về thực trạng thị trường, ông Nguyễn Hoàng - Chuyên gia, Giảng viên bất động sản Công ty Học viện Eagle Academy cho rằng, hiện nay nhiều người đang “mắc kẹt” trong bài toán tài chính. Với nhà đầu tư cá nhân đang kẹt dòng tiền (đã mua bất động sản, gồng lãi vay) phải trả lời được câu hỏi: Dòng tiền hiện tại có đủ trả lãi ít nhất 12-18 tháng tới không? Tài sản pháp lý sạch, thanh khoản thực hay là hàng "kẹt"? Nếu không đủ sức gồng, tài sản thanh khoản kém thì cắt lỗ sớm là một phương án tốt hơn là để lãi ăn mòn dần tài sản.
Nếu trường hợp "gồng" được nhưng muốn giảm áp lực, tái cơ cấu khoản vay, đàm phán giãn/đảo nợ thì có thể cân nhắc bán một phần để giảm dư nợ, ưu tiên giữ tài sản có dòng tiền cho thuê.
Đối với người có tiền nhàn rỗi thì phải thực sự là dòng tiền nhàn rỗi (không cần dùng trong 3-5 năm). Đồng thời, đi săn hàng ngộp phải có sự chọn lọc là hợp lý, nên tập trung tài sản pháp lý rõ ràng 100%, vị trí có nhu cầu ở thực, chiết khấu đủ bù rủi ro thanh khoản còn thấp trong 1-2 năm tới. Bởi vì "đáy" thị trường thường kéo dài, mua sớm quá vẫn có thể bị chôn vốn thêm.
Với chủ đầu tư lớn, phải trả lời được các câu hỏi: Áp lực đáo hạn trái phiếu/vay ngân hàng 6-12 tháng tới ra sao? Có quỹ đất/dự án pháp lý sạch nào bán nhanh để tạo dòng tiền không? Nếu áp lực đáo hạn lớn, buộc chủ đầu tư phải xả hàng, chiết khấu sâu, thậm chí M&A với đối tác mạnh hơn để sống sót. Tài chính còn dư địa thì nên tái cấu trúc danh mục, tập trung phân khúc còn cầu thực (nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội).
Đối với chủ đầu tư nhỏ, đây là nhóm yếu thế nhất, ít khả năng đàm phán ngân hàng, khó tiếp cận vốn thay thế. Nhiều khả năng phải chấp nhận M&A/bán dự án cho doanh nghiệp lớn hơn, hoặc rút khỏi thị trường, cũng là quá trình thanh lọc tự nhiên của chu kỳ.
Thị trường sẽ diễn biến theo chiều hướng nào?
Theo bà Nguyễn Thị Thanh Hương, hiện nay, các công ty môi giới bắt đầu phải đánh giá lại nguồn lực để có thể điều chỉnh thích nghi trong giai đoạn mới. Việc lựa chọn chủ đầu tư uy tín, sản phẩm đúng, thanh khoản được để bán là giải pháp sống còn của doanh nghiệp. Cần xác định năng lực lõi để đảm bảo tính tập trung và hiệu quả trong bán hàng.
Vị này nhấn mạnh, có thể xem năm 2026 là một nhịp chuyển tiếp để định hình cho chặng đường tiếp theo của các doanh nghiệp với nhiều thách thức và không kém phần khắc nghiệt. Điều này đòi hỏi doanh nghiệp phải có khả năng thích ứng với những thay đổi lớn, có tầm nhìn dài hạn, kiên định với chiến lược kinh doanh cốt lõi, chuẩn bị đủ nội lực để có thể duy trì bộ máy qua thời điểm khó khăn; sẵn sàng đáp ứng cho giai đoạn phát triển mạnh mẽ tiếp theo. Điều này được đặt trong bối cảnh kinh tế Việt Nam vẫn đang được kỳ vọng ở mức cao, hạ tầng triển khai bứt phá cùng hàng loạt công trình trọng điểm tiếp tục được khởi công.
Còn theo ông Nguyễn Hoàng, nửa cuối 2026 nhiều khả năng vẫn là giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng thanh khoản, nhà đầu tư phân hóa. Con đường thoát khỏi vòng luẩn quẩn này đòi hỏi cả hai tầng giải pháp chạy song song: giảm đau ngắn hạn bằng tài khóa và tháo gỡ pháp lý. Đồng thời "chữa gốc dài hạn" bằng cách xây dựng một thị trường vốn đa dạng, minh bạch, bền vững hơn.
Với từng cá nhân và doanh nghiệp, điều quan trọng không phải tìm một công thức chung, mà là tự chẩn đoán đúng "sức khỏe" tài chính của mình để đưa ra lựa chọn phù hợp. Khi vật lộn với tình hình hiện nay thì điều đầu tiên thị trường trông đợi các chỉ đạo hoặc cơ chế chính sách của Chính phủ, liên quan đến tài chính - tiền tệ - lãi suất.
Ông Hoàng phân tích, một nghịch lý đáng chú ý hiện nay là Ngân hàng nhà nước tuyên bố chỉ đạo tìm cách hạ lãi suất hỗ trợ tăng trưởng, nhưng vẫn kiên định không bơm tiền ồ ạt và chưa có chính sách hỗ trợ riêng cho bất động sản. Nhiều người e ngại từ giờ đến cuối năm mặt bằng lãi suất khó giảm, thậm chí nhích nhẹ.
Theo ông Hoàng, vấn đề hiện nay là thị trường bất động sản cần vốn nhưng nguồn vốn tránh "vá víu". Nên mở kênh vốn mới để giảm phụ thuộc tín dụng ngân hàng, kết hợp tài khóa kích cầu, là hướng tăng tiêu dùng nội địa và sản xuất kinh doanh - điều này Chính phủ đã có kinh nghiệm qua hai đợt khủng hoảng 2010-2012 và 2021-2022. Dẫu vậy, điều quan trọng là cần phải hành động chính sách nhanh, tránh độ trễ.
Chia sẻ đề xuất, vị chuyên gia này cho rằng, thị trường bất động sản cần chính sách "giảm đau ngắn hạn, chữa gốc dài hạn". Tình hình thị trường bất động sản hiện nay chưa nguy kịch, nhưng đừng để đến lúc nguy kịch mới chạy chữa. Cần cả "đông tây y" kết hợp, vừa giảm đau trước mắt, vừa tăng sức đề kháng lâu dài.
Về giảm đau ngắn hạn, tạo đà tâm lý tích cực thì nhà nước cần duy trì/mở rộng giảm VAT, giảm thuế TNCN, giảm/giãn thuế TNDN cho doanh nghiệp sản xuất. Dù biết hiệu quả biên đang giảm dần, đây vẫn là công cụ khả dụng nhanh nhất.
Đồng thời, đẩy nhanh giải ngân đầu tư công - bơm tiền thực vào nền kinh tế, tạo việc làm, không đi qua "cửa hẹp" tín dụng ngân hàng; gỡ vướng pháp lý cho các dự án bất động sản tồn đọng để khơi lại thanh khoản mà không cần bơm thêm tiền mới.
Đặc biệt, thị trường cần chính sách hỗ trợ lãi suất có mục tiêu, doanh nghiệp vừa và nhỏ cần gói tín dụng tương tự như gói 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội trước đây.
Về chữa gốc dài hạn, cần xây dựng thị trường trái phiếu doanh nghiệp định giá theo rủi ro tín dụng thực sự, xếp hạng tín nhiệm độc lập, nhà đầu tư tổ chức làm trụ cột. Ban hành khung pháp lý REIT hoàn chỉnh kèm cơ chế thuế phù hợp, tách bạch rủi ro bất động sản khỏi bảng cân đối ngân hàng; cải cách để thị trường chứng khoán (TTCK) thực sự là kênh huy động vốn sơ cấp cho doanh nghiệp. Đồng thời, giảm dần tỷ trọng tín dụng bất động sản/tổng dư nợ có lộ trình, đi kèm mở van vốn thay thế, không siết đột ngột.
Theo ông Nguyễn Hoàng, hai việc này phải chạy song song, không tuần tự. Nếu chỉ tập trung cải cách dài hạn mà bỏ giảm đau ngắn hạn, niềm tin thị trường có thể suy kiệt trước khi cải cách kịp phát huy tác dụng.
“Kịch bản lạc quan của thị trường có thể xuất hiện vào năm 2027. Để kịch bản này xảy ra thị trường cần cả ngoại cảnh lẫn nội lực, được đặt trong bối cảnh: xung đột Trung Đông hạ nhiệt nhờ các thỏa thuận hòa bình, giá dầu giảm, TTCK toàn cầu tích cực hơn, lạm phát không tăng thêm, Fed duy trì hoặc hạ lãi suất, kết hợp chính sách tài khóa kích cầu trong nước", ông Nguyễn Hoàng nhấn mạnh.
