Báo cáo cập nhật thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam quý II/2026 của S&I Ratings cho thấy, tín dụng kinh doanh bất động sản đã tăng 21% kể từ đầu năm.
Trong bối cảnh đó, đáng chú ý, quy mô cho vay mua nhà tại một số ngân hàng lớn tăng rất thấp hoặc giảm. Trong quý II/2026, dư nợ cho vay mua nhà tại VPBank chỉ tăng 2,4% so với quý trước, HDBank gần như đi ngang, trong khi Techcombank giảm 1,4%.
Sự trái chiều này diễn ra trong bối cảnh nhu cầu tín dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản vẫn tăng, nhưng người mua nhà ngày càng cân nhắc kỹ hơn trước quyết định sử dụng đòn bẩy tài chính.
Diễn biến trên cho thấy, dòng tiền đang đi vào phía cung nhiều hơn phía cầu. Doanh nghiệp có nhu cầu vốn để triển khai dự án, trong khi người mua phải đối mặt với bài toán lớn hơn về chi phí vốn và khả năng trả nợ dài hạn.
Một trong những nguyên nhân quan trọng khiến tín dụng mua nhà chững lại là mặt bằng lãi suất. S&I Ratings cho biết lãi suất cho vay mua nhà phổ biến hiện ở mức 12-14%/năm, cao nhất kể từ quý I/2023.
Trong báo cáo trước đó, DXS-FERI cũng ghi nhận lãi suất thả nổi phổ biến trong khoảng 12-14%/năm, thậm chí có nơi lên 15-16%/năm.
Với những người sử dụng tỷ lệ vốn vay cao, mức lãi suất này làm thay đổi đáng kể bài toán tài chính. Không chỉ phải đáp ứng khoản trả nợ gốc, người vay còn phải dành một phần lớn thu nhập cho chi phí lãi vay, đặc biệt sau khi kết thúc thời gian ưu đãi.
Đây cũng là lý do tâm lý người mua có xu hướng thận trọng hơn. Thay vì vay vốn và xuống tiền ngay, một bộ phận khách hàng lựa chọn chờ lãi suất ổn định hoặc kỳ vọng giá bất động sản hợp lý hơn.
Áp lực càng rõ khi giá nhà sơ cấp vẫn neo cao. Trong khi chi phí vay tăng, giá bán tại nhiều dự án mới chưa giảm tương ứng khiến tổng số tiền cần vay và chi phí tài chính của người mua vẫn ở mức lớn.
Thanh khoản thị trường suy giảm ‘làm khó” doanh nghiệp bất động sản
Theo S&I Ratings, sáu tháng đầu năm 2026, nguồn cung sơ cấp trên toàn quốc đạt khoảng 102.500 sản phẩm, tăng 40% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, giao dịch chỉ đạt 26.100 sản phẩm, giảm 12%.
Tỷ lệ hấp thụ vì vậy giảm xuống còn 25,5%, trong khi khoảng 76.400 sản phẩm chưa được tiêu thụ. Khi hàng hóa tăng nhanh hơn giao dịch, thời gian để một sản phẩm chuyển thành dòng tiền kéo dài. Với những chủ thể sử dụng đòn bẩy tài chính, điều này đồng nghĩa thời gian chịu chi phí lãi vay có thể kéo dài hơn.
Tại Hà Nội, giá căn hộ thứ cấp bình quân trong quý II/2026 giảm 3% so với quý trước, xuống khoảng 60 triệu đồng/m2. Đây là lần đầu tiên thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm kể từ năm 2022. Giá liền kề, biệt thự thứ cấp cũng giảm khoảng 3%, còn khoảng 195 triệu đồng/m2.
Diễn biến trên rất đáng chú ý bởi khi người mua mới chịu áp lực lãi suất, những nhà đầu tư đang sử dụng đòn bẩy cũng phải cân nhắc khả năng tiếp tục nắm giữ tài sản. Nếu chi phí vốn tăng trong khi giá tài sản và thanh khoản suy yếu, áp lực tài chính sẽ lớn hơn.
Bên cạnh đó, một chỉ dấu cần lưu ý của thị trường nửa đầu năm là việc tín dụng bất động sản tăng không đồng nghĩa với việc sức mua nhà ở đã phục hồi tương ứng.
Các chuyên gia của S&I Ratings dự báo trong cả năm 2026, khoảng 84.000 căn hộ và 11.500 căn nhà liền kề, biệt thự sẽ được mở bán tại hai đô thị lớn. Nguồn cung tiếp tục gia tăng trong khi mặt bằng lãi suất chưa giảm đáng kể có thể khiến bài toán hấp thụ trở nên khó khăn hơn. Đối với doanh nghiệp, tín dụng tăng giúp bổ sung nguồn vốn để triển khai dự án và đưa sản phẩm ra thị trường. Nhưng với người mua, quyết định vay vốn phụ thuộc nhiều hơn vào thu nhập, giá nhà và chi phí trả nợ hàng tháng.
Nếu dòng vốn tiếp tục tăng ở phía doanh nghiệp nhưng tín dụng mua nhà không cải thiện, thị trường có thể xuất hiện tình trạng nguồn cung được bổ sung nhanh nhưng lượng khách hàng đủ khả năng sử dụng đòn bẩy để hấp thụ lại hạn chế.
Theo S&I Ratings, lãi suất có thể tiếp tục gây trở ngại cho khả năng hấp thụ nguồn cung ít nhất đến cuối năm 2026. Thị trường cần thêm thời gian để tiêu thụ lượng sản phẩm hiện hữu cũng như thích nghi với mặt bằng giá bán hiện nay nếu lãi suất không có thay đổi đáng kể.
Về dài hạn, S&I Ratings đánh giá, triển vọng thị trường vẫn được hỗ trợ bởi việc hạ tầng được đầu tư đồng bộ và tiến độ triển khai dự án được đẩy nhanh. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, chi phí vốn và khả năng trả nợ sẽ tiếp tục là yếu tố quyết định sức mua.
