Theo một ước tính gần đây, vào năm 2023, Nhật Bản sẽ có khoảng 11 triệu ngôi nhà bỏ trống, nhiều hơn tổng số nhà ở của Australia. Với dự báo tương tự đến năm 2038, Nhật Bản sẽ có gần 1/3 số căn hộ không người ở.
Đây là một viễn cảnh u ám đối với Nhật Bản. Quốc gia này vốn có rất nhiều “ngôi làng ma” hoặc làng hoang một phần ở vùng nông thôn. Nhưng Trung Quốc có một rắc rối tiềm tàng lớn hơn nhiều.
Đối với nhiều nền kinh tế, “Nhật Bản hoá” có thể là một nỗi lo mơ hồ. Nơi nào có lo ngại về bong bóng, nơi đó có nguy hiểm. Tình trạng ở Nhật Bản đang gióng hồi chuông cảnh báo lớn cho Trung Quốc liên quan đến vấn đề nhân khẩu học.
Tài liệu “nhà trống” của Viện Nghiên cứu Nomura là nghiên cứu mới nhất trong loạt bài về thị trường bất động sản của Nhật Bản mà cơ quan này và các tổ chức khác đã viết trong nhiều năm.
Các cơ quan cùng nhau mô tả về một bối cảnh kinh tế chưa thực sự phục hồi sau khi bong bóng bất động sản vỡ vào cuối thập niên 1980. Cơn sốc từ sự sụp đổ đó, cũng như thất bại của các cơ quan quản lý vẫn gây ra đau đớn, giảm phát và biến dạng thị trường.
Phần lớn lý do khiến điều này không thể tránh khỏi xuất phát từ nhân khẩu học. Dân số già và bị thu hẹp, số dân nhập cư chỉ bù đắp được phần nhỏ, tạo ra áp lực cho tình trạng dư thừa nhà ở. Điều này nghiêm trọng hơn do nhiều thập kỷ áp dụng chính sách bỏ qua sự suy giảm dân số, thất bại trong việc loại bỏ những ngôi nhà thừa, không sử dụng được và khuyến khích xây dựng để bảo toàn GDP.
Một trong những điểm nổi bật từ dự báo của NRI là số lượng các công trình mới sẽ tăng hơn 8 triệu căn, ngay cả khi số căn hộ trống tăng gần gấp đôi trong khoảng thời gian từ 2023-2028.
Mặc dù dân số Nhật Bản giảm trong hơn một thập kỷ, tác động đến tình trạng dư thừa nhà ở tạm thời giảm vì tổng số hộ gia đình tiếp tục tăng (do nhiều người sống một mình hơn và tuổi thọ cao hơn). Số bất động sản dư thừa sẽ đạt đỉnh vào năm sau với 54,19 triệu căn. Sau đó, tình trạng dư thừa sẽ tăng mạnh hơn, đồng thời áp lực giá bất động sản giảm cũng tăng lên.
Đối với Trung Quốc, vấn đề nhân khẩu học lớn nhất hiện nay là làm thế nào để tránh một cuộc khủng hoảng bất động sản kiểu Nhật Bản, giống như chiến lược gia Simon Powell lập luận trong một nghiên cứu do Jefferies công bố gần đây.
Ông nói rằng dựa trên dự báo về dân số, Trung Quốc có thể đã có đủ nhà ở để đáp ứng cho nhu cầu của tương lai. Là một nền kinh tế phụ thuộc nhiều vào bất động sản, Trung Quốc có nguy cơ mắc phải sai lầm giống Nhật Bản, nếu tiếp tục xây mới mà không quan tâm đến nhân khẩu học.
Sau đó, rủi ro sẽ trở thành sự suy giảm nghiêm trọng về giá mà Nhật Bản hiện vẫn đang vật lộn. Ông Powell cho biết: “Nhật Bản năm 1990 và Trung Quốc ngày nay có một điểm tương đồng lớn. Đó là một loại tăng trưởng đã đến đường cùng”.
Ông lưu ý rằng dân số trong độ tuổi lao động của Trung Quốc đã bắt đầu giảm. Cả hai quốc gia đều phụ thuộc vào mô hình phát triển dựa trên mức đầu tư và tích luỹ tài sản cao ngất ngưởng.
Ông Powell có hai lập luận chính. Đầu tiên là kinh nghiệm của Nhật Bản trong mối quan hệ bất cân xứng giữa thay đổi dân số và giá nhà. Nghiên cứu chỉ ra rằng dân số cứ tăng 1% thì giá nhà tăng 5 điểm phần trăm. Ngược lại, dân số giảm 1% thì giá nhà giảm mạnh hơn rất nhiều.
Luận điểm thứ hai là hôn nhân ở Trung Quốc đang có xu hướng giảm, từ 13,5 triệu năm 2013 xuống còn 7,6 triệu năm 2021. Không giống các quốc gia OECD ở phương Tây, nơi tỷ lệ sinh con của các cặp đôi chưa kết hôn là 60%, ông Powell cho biết tỷ lệ ở Trung Quốc có thể gần với mức của Nhật Bản là dưới 3%. Giống như Nhật Bản, ít cuộc hôn nhân hơn có thể khiến cho tỷ lệ sinh giảm.
Bắc Kinh có thể thực hiện các biện pháp khắc phục và kiềm chế đáng kể việc Trung Quốc đi theo lối mòn của Nhật Bản. Giữa hai nền kinh tế rõ ràng là có những khác biệt lớn. Ngay cả khi bong bóng bất động sản xì hơi, Trung Quốc vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng kinh tế cao hơn so với Nhật Bản ở thời điểm tương tự trong quá khứ.
Ông Powell cho rằng điều đó có thể giúp Bắc Kinh ít sai sót hơn so với các nhà hoạch định chính sách Nhật Bản vào đầu những năm 1990.
