Theo báo cáo thị trường bất động sản công nghiệp và logistics miền Bắc quý II/2026 của JLL, thị trường kho xây sẵn cao cấp ghi nhận thêm gần 5 ha nguồn cung mới trong quý, chủ yếu đến từ KCN Vietnam và Frasers Property.
Nguồn cung mới giúp KCN Vietnam nâng thị phần lên khoảng 6%, tính theo diện tích cho thuê thuần. JLL gọi đây là "một nhà phát triển đang lên" trong khi BW Industrial và Mapletree vẫn giữ vị trí dẫn đầu phân khúc.
KCN Vietnam mới được thành lập năm 2021.
KCN Vietnam tập trung phát triển nhà xưởng và kho xây sẵn cho thuê. Sau khoảng 5 năm hoạt động, doanh nghiệp công bố có quỹ đất hơn 300 ha tại Việt Nam, tập trung tại các trung tâm công nghiệp như Bắc Ninh, Hải Phòng ở miền Bắc và TP.HCM, Đồng Nai, Tây Ninh ở phía Nam.
Riêng miền Bắc, danh mục của KCN Vietnam tập trung chủ yếu tại Bắc Ninh và Hải Phòng.
Tại Hải Phòng, doanh nghiệp có dự án tại Deep C với tổng diện tích 23,2 ha. Khu vực này tập trung nhiều doanh nghiệp sản xuất lớn như LG Display, LG Electronics, Pegatron hay Fuji Xerox. Riêng giai đoạn 1 của dự án KCN Vietnam tại Deep C có khoảng 7,14 ha diện tích cho thuê.
Ngoài Deep C, KCN Vietnam đang có dự án tại KCN Phúc Điền với quy mô 18,7 ha và dự án tại KCN An Phát rộng 8,92 ha, đều thuộc Hải Phòng.
Tại Bắc Ninh, KCN Vietnam có dự án Thuận Thành 3B rộng 24 ha và Tân Hưng rộng 35 ha.
Tổng diện tích các dự án miền Bắc được doanh nghiệp công bố hiện vào khoảng 110 ha.
Quỹ đất 300ha của KCN Việt Nam. Nguồn: website doanh nghiệp
Khác với các nhà phát triển khu công nghiệp truyền thống chủ yếu cho thuê đất, KCN Vietnam tập trung vào nhà xưởng và kho xây sẵn nằm trong các khu công nghiệp đã có hạ tầng. Chiến lược này giúp doanh nghiệp bám sát nhu cầu của nhóm khách thuê muốn rút ngắn thời gian đưa nhà máy hoặc kho vào vận hành.
Việc mở rộng tại Bắc Ninh và Hải Phòng cũng đưa KCN Vietnam vào hai trung tâm sản xuất điện tử lớn của miền Bắc. Theo JLL, nhu cầu thuê kho trong quý II/2026 chủ yếu đến từ tiêu dùng trong nước và xuất khẩu điện tử.
Quý II/2026, diện tích hấp thụ ròng của phân khúc kho xây sẵn cao cấp miền Bắc đạt khoảng 14,5 ha. Tỷ lệ trống giảm 5 điểm phần trăm so với quý trước, xuống 32,7%. Giá thuê bình quân tăng nhẹ lên khoảng 5,1 USD/m²/tháng.
JLL dự báo khoảng 64 ha nguồn cung mới sẽ tiếp tục gia nhập thị trường trong ngắn hạn, chủ yếu tại Bắc Ninh và Hưng Yên. Các nhà phát triển được nhắc đến gồm Frasers Property, Mapletree và SLP.
Khoảng cách về quy mô giữa KCN Vietnam và các doanh nghiệp dẫn đầu vẫn khá lớn.
BW Industrial hiện nắm khoảng 1.032 ha đất công nghiệp, với 61 dự án tại 10 tỉnh, thành phố. Tổng diện tích sàn đã hoàn thành và đang vận hành đạt khoảng 440 ha, cùng khoảng 180 ha đang được phát triển.
BW cũng sở hữu danh mục khách thuê hơn 490 doanh nghiệp, trong đó có nhiều tập đoàn sản xuất và logistics lớn.
Mapletree, thuộc Mapletree Investments của Singapore, cũng là một trong những nhà phát triển lớn trên thị trường kho xây sẵn miền Bắc. JLL cho biết doanh nghiệp này dự kiến bổ sung đáng kể nguồn cung vào cuối năm 2026.
