Động lực tăng trưởng đến từ ngành sản xuất và doanh nghiệp FDI
Dữ liệu của Cushman & Wakefield chỉ ra, thị trường văn phòng TP.HCM đang tiến gần hơn tới trạng thái cân bằng giữa nguồn cung và nhu cầu. Trong quý II/2026, không có nguồn cung mới gia nhập tại cả khu vực lõi TP.HCM cũ và các thị trường mở rộng (Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ), trong khi tỷ lệ lấp đầy tiếp tục cải thiện.
Nhu cầu được thúc đẩy tích cực bởi các nhóm ngành như sản xuất, y tế, tiêu dùng nhanh (FMCG), công nghiệp và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI).
Theo Cushman & Wakefield, nguồn cung văn phòng tại khu vực lõi TP.HCM duy trì ở mức khoảng 1,73 triệu m2, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) lần lượt duy trì khoảng 37.121 m2 và 17.465 m2.
Tỷ lệ lấp đầy tiếp tục tăng tại tất cả các phân vùng. Tại khu vực TP.HCM cũ, tỷ lệ lấp đầy Hạng A đạt 89,8%, tăng 1,4 điểm phần trăm theo quý, trong khi Hạng B đạt 91,3%, tăng 0,5 điểm phần trăm.
Riêng quý II/ 2026, thị trường ghi nhận khoảng 14.458 m2 hấp thụ thuần, chủ yếu đến từ nhu cầu mở rộng và dịch chuyển văn phòng. Bên cạnh đó, tỷ lệ lấp đầy đạt 82,7% tại Bình Dương và 87,9% tại Bà Rịa Vũng Tàu, cùng tăng 0,5 điểm phần trăm theo quý.
Bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp & Văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết: “Việc không ghi nhận dự án mới trong quý khiến nguồn cung ngắn hạn tiếp tục bị giới hạn, tạo điều kiện để thị trường hấp thụ dần diện tích còn trống tại các dự án hiện hữu.
Thị trường ghi nhận nhu cầu thuê tích cực của nhóm doanh nghiệp thuộc ngành sản xuất, y tế và tiêu dùng nhanh (FMCG) tại khu vực lõi TP.HCM. Trong khi đó, các thị trường Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, với lợi thế về các hoạt động công nghiệp mở rộng, nhận được sự quan tâm cao từ nhóm ngành sản xuất, công nghiệp và khối ngành doanh nghiệp FDI.
Theo bà Đoan, diễn biến giá thuê phản ánh một thị trường đang phục hồi nhưng vẫn duy trì tính cạnh tranh. Tại khu vực lõi, giá thuê trung bình giảm nhẹ xuống 53,2 USD/m2/tháng đối với Hạng A và 33,3 USD/m2/tháng đối với Hạng B, khi chủ nhà tiếp tục sử dụng các chính sách ưu đãi để thu hút và giữ chân khách thuê.
Trong khi đó, giá thuê tại Bình Dương cũ giữ ổn định ở 20,2 USD/m2/tháng, còn Bà Rịa Vũng Tàu tăng nhẹ lên 10,4 USD/m2/tháng, tăng 0,8% theo quý.
Như vậy, dù tỷ lệ lấp đầy cải thiện, giá thuê chưa chịu áp lực tăng tương ứng, cho thấy khách thuê vẫn có vị thế đàm phán nhất định. Tuy nhiên, theo chuyên gia Cushman & Wakefield, sự cải thiện đồng thời về tỷ lệ lấp đầy tại nhiều phân khúc và khu vực cho thấy cán cân cung - cầu đang dần dịch chuyển theo hướng tích cực hơn.
Yêu cầu chất lượng trải nghiệm ngày càng cao
Trong thời gian tới, xu hướng “Flight-to-quality” (FTQ, dịch chuyển đầu tư theo chất lượng) được kỳ vọng tiếp tục định hình nhu cầu thuê văn phòng tại TP.HCM, nhưng khái niệm “quality” đang ngày càng được mở rộng.
Nếu trước đây FTQ chủ yếu được dùng để mô tả xu hướng khách thuê chuyển sang các tòa nhà Hạng A, vị trí đắc địa và tiêu chuẩn xây dựng cao. Còn hu cầu hiện nay có có ưu tiên những không gian có khả năng nâng cao trải nghiệm làm việc và đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người sử dụng.
Chuyên gia Cushman & Wakefield đánh giá, bên cạnh vị trí, chất lượng xây dựng và tiêu chuẩn vận hành, khách thuê ngày càng quan tâm đến thiết kế không gian, khu vực tiện ích chung, khả năng hỗ trợ mô hình làm việc linh hoạt, công nghệ tòa nhà, kết nối giao thông và các dịch vụ mang tính hospitality.
Những yếu tố này ngày càng đóng vai trò trong quyết định thuê, đặc biệt khi doanh nghiệp tìm cách thu hút nhân sự trở lại văn phòng và nâng cao hiệu quả sử dụng không gian.
Điều này cũng cho thấy không phải mọi tòa nhà Hạng A đều có sức cạnh tranh như nhau. Những tài sản có chất lượng vận hành tốt, thiết kế hiệu quả và tạo được trải nghiệm khác biệt cho người sử dụng sẽ có lợi thế rõ hơn trong việc thu hút và giữ chân khách thuê.
Đồng thời, các dự án Hạng B có vị trí thuận lợi, chất lượng tốt và mức giá hợp lý vẫn có thể hưởng lợi khi doanh nghiệp tìm kiếm sự cân bằng giữa trải nghiệm và chi phí.
Tại khu vực TP.HCM cũ, nguồn cung mới hạn chế sẽ tiếp tục hỗ trợ các tài sản có chất lượng tốt trong việc cải thiện tỷ lệ lấp đầy. Trong khi đó, xu hướng mở rộng lựa chọn ra ngoài khu vực trung tâm sẽ tạo thêm dư địa cho các dự án có khả năng kết hợp giữa chất lượng không gian, khả năng kết nối và hiệu quả chi phí.
Các ngành công nghệ, sản xuất, chăm sóc sức khoẻ và dịch vụ chuyên nghiệp được dự báo sẽ tiếp tục dẫn dắt hoạt động cho thuê.
Tại Bình Dương và Bà Rịa Vũng Tàu cũ, nhu cầu văn phòng tiếp tục được hỗ trợ bởi dòng vốn FDI, hoạt động sản xuất và logistics.
Với nguồn cung tương lai còn hạn chế, các tài sản hiện hữu có vị trí thuận lợi, chất lượng vận hành tốt và khả năng đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng của khách thuê được kỳ vọng duy trì lợi thế trong trung và dài hạn.
