Theo Cushman & Wakefield, dù tỷ lệ lấp đầy có sự phân hóa, nhu cầu thuê và giá thuê bất động sản công nghiệp vẫn duy trì ổn định, được hỗ trợ bởi FDI và hạ tầng.
Nền kinh tế Việt Nam tiếp tục duy trì đà tăng trưởng tích cực trong 6 tháng đầu năm 2026, với GDP tăng 8,2% và dòng vốn FDI đạt 34,6 tỷ USD. Trong bối cảnh đó, miền Bắc tiếp tục khẳng định vai trò là trung tâm sản xuất quan trọng, thúc đẩy nhu cầu mở rộng đối với nhà xưởng, kho bãi và quỹ đất công nghiệp.
Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, cả 3 phân khúc bất động sản công nghiệp gồm nhà xưởng xây sẵn (RBF), kho xây sẵn (RBW) và đất khu công nghiệp (KCN) đều ghi nhận nguồn cung mở rộng trong nửa đầu năm 2026. Hải Phòng và Bắc Ninh tiếp tục là 2 thị trường dẫn dắt, trong khi các thị trường vệ tinh như Hưng Yên, Ninh Bình và Phú Thọ ngày càng nổi bật nhờ quỹ đất dồi dào, chi phí cạnh tranh và kết nối hạ tầng được cải thiện.
Tính đến quý II/2026, nguồn cung RBF đạt khoảng 5,8 triệu m2, tăng 16,9% theo năm; RBW đạt khoảng 3,6 triệu m2, tăng 1,0%; trong khi quỹ đất KCN lũy kế vượt 25.200 ha, tăng 15,7%.
Diễn biến tỷ lệ lấp đầy cho thấy sự phân hóa giữa các phân khúc. RBW ghi nhận mức cải thiện đáng kể, đạt 85,7%, tăng 12,1 điểm phần trăm theo năm, được hỗ trợ bởi nhu cầu logistics và mở rộng sản xuất. Trong khi đó, tỷ lệ lấp đầy RBF và đất KCN lần lượt đạt 86% và 64%, chịu áp lực điều chỉnh ngắn hạn khi lượng lớn nguồn cung mới gia nhập thị trường và cần thêm thời gian để hấp thụ.
Mặt bằng giá thuê nhìn chung duy trì ổn định hoặc tăng nhẹ theo năm, trong bối cảnh nhu cầu tiếp tục được hỗ trợ bởi các ngành sản xuất giá trị gia tăng cao, đặc biệt là điện tử, công nghệ cao, bán dẫn và logistics.
Ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp và Văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc đang bước sang giai đoạn phát triển chất lượng hơn, khi các quyết định đầu tư và thuê mặt bằng không còn chỉ xoay quanh chi phí mà ngày càng ưu tiên vị trí chiến lược, năng lực hạ tầng, chất lượng tài sản và khả năng vận hành dài hạn. Triển vọng tăng trưởng của thị trường được nâng đỡ bởi các định hướng chính sách ngày càng rõ ràng và làn sóng đầu tư hạ tầng quy mô lớn trên cả nước.
Trong bối cảnh đó, Hải Phòng và Bắc Ninh tiếp tục giữ vai trò trung tâm nhờ hệ sinh thái công nghiệp và logistics đã hình thành, trong khi Hưng Yên, Ninh Bình và Phú Thọ đang nổi lên như những điểm đến mới nhờ quỹ đất dồi dào và kết nối hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Về dài hạn, các dự án chiến lược như cảng nước sâu, sân bay quốc tế Gia Bình và mô hình khu thương mại tự do sẽ tiếp tục củng cố sức cạnh tranh của khu vực, đồng thời thu hút các ngành sản xuất công nghệ cao, bán dẫn, trung tâm dữ liệu và logistics đang mở rộng hiện diện tại Việt Nam.
Đất khu công nghiệp: Hải Phòng dẫn đầu nguồn cung
Tính đến quý II/2026, tổng quỹ đất khu công nghiệp lũy kế tại miền Bắc đã vượt 25.200ha, tăng 0,4% theo quý và 15,7% theo năm. Trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận hơn 1.200ha nguồn cung mới từ 6 khu công nghiệp được khởi công tại Hải Phòng, Bắc Ninh và Ninh Bình, phản ánh xu hướng mở rộng quỹ đất nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng từ các doanh nghiệp sản xuất và FDI.
Về cơ cấu nguồn cung lũy kế đến quý II/2026, Hải Phòng dẫn đầu với khoảng 26%, theo sau là Bắc Ninh với 21%, trong khi Hưng Yên và Ninh Bình cùng chiếm khoảng 13%. Diễn biến này cho thấy các trung tâm công nghiệp trọng điểm tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường, đồng thời các địa phương vệ tinh đang dần nổi lên nhờ quỹ đất dồi dào và lợi thế chi phí cạnh tranh.
Bất chấp sự gia tăng nguồn cung, nhu cầu thuê vẫn duy trì ổn định tại các trung tâm công nghiệp trọng điểm. Cụ thể, trong quý II/2026, tỷ lệ lấp đầy bình quân của thị trường đất khu công nghiệp miền Bắc đạt 64%, giảm 2,7 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, mức giảm này đã nằm trong dự báo và không phản ánh sự suy yếu của nhu cầu thị trường. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc nguồn cung mới được đưa vào khai thác với quy mô lớn tại các tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc. Do các dự án mới thường có tốc độ hấp thụ chậm trong giai đoạn đầu, tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường tạm thời chịu áp lực giảm.
Hà Nội tiếp tục ghi nhận tỷ lệ lấp đầy gần như tuyệt đối, trong khi Bắc Ninh, Hưng Yên duy trì mức cao khoảng trên 70%, theo sau là Hải Phòng, Phú Thọ với tỷ lệ lấp đầy đạt trên 60%. Hoạt động cho thuê tập trung chủ yếu vào các ngành sản xuất có giá trị gia tăng cao như công nghệ cao, AI, và linh kiện điện tử, cho thấy sự cân nhắc từ nhóm khách thuê công nghiệp nhằm đảm bảo tính bền vững.
Giá chào thuê bình quân đạt 137,7 USD/m2/chu kỳ thuê, ghi nhận mức tăng gần như đi ngang theo quý và tăng 2,7% theo năm. Mức tăng theo năm khẳng định xu hướng tăng trưởng ổn định và bền vững tại các khu công nghiệp trọng điểm.
Theo Cushman & Wakefield, trong giai đoạn 2026–2028, thị trường dự kiến sẽ có khoảng 7.200ha đất khu công nghiệp mới từ các dự án đang được triển khai. Triển vọng thị trường miền Bắc dự kiến được thúc đẩy trong trung và dài hạn, được hỗ trợ bởi dòng vốn FDI, quá trình mở rộng hạ tầng giao thông và xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu. Mặc dù tỷ lệ lấp đầy có thể chịu áp lực ngắn hạn do nguồn cung mới gia tăng, nhu cầu thuê đất vẫn duy trì ổn định, đặc biệt từ các ngành điện tử, bán dẫn, công nghệ cao và logistics.
Nhà xưởng xây sẵn: Tỷ lệ hấp thụ phân hoá
Tính đến quý II/2026, tổng nguồn cung nhà xưởng xây sẵn (RBF) tại miền Bắc đạt khoảng 5,8 triệu m2, tăng 5,1% theo quý và 16,9% theo năm. Trong nửa đầu năm 2026, thị trường ghi nhận hơn 472.000 m2 nguồn cung mới, trong đó riêng quý II đóng góp trên 280.000 m2. Phần lớn diện tích mới gia nhập thị trường đến từ các dự án tại Hải Phòng và Bắc Ninh, tiếp tục củng cố vị thế của hai địa phương này như những cực tăng trưởng công nghiệp trọng điểm trong khu vực phía Bắc.
Bên cạnh đó, Hưng Yên cũng ghi nhận nguồn cung mới, cho thấy vai trò ngày càng nổi bật của các thị trường vệ tinh trong việc đáp ứng nhu cầu mở rộng sản xuất và logistics.
Trong quý II/2026, tỷ lệ lấp đầy bình quân của thị trường miền Bắc đạt khoảng 86%, gần như đi ngang theo quý (-0,1 điểm phần trăm) và tăng 4,5 điểm phần trăm theo năm.
Tại các trung tâm công nghiệp trọng điểm, tỷ lệ lấp đầy ghi nhận xu hướng phân hóa. Hải Phòng đạt mức cải thiện 2 điểm phần trăm theo quý, trong khi Bắc Ninh giảm 2 điểm phần trăm, đưa tỷ lệ lấp đầy của cả hai địa phương về quanh mức 80%.
Nguyên nhân chủ yếu đến từ lượng nguồn cung mới gia nhập thị trường trong quý, khi khoảng 97% diện tích RBF mới được bổ sung tập trung tại Bắc Ninh và Hải Phòng. Do đó, tỷ lệ lấp đầy ngắn hạn chịu áp lực điều chỉnh và dự kiến cần thêm thời gian để hấp thụ lượng nguồn cung mới này.
Hà Nội tiếp tục duy trì vị thế là thị trường có hiệu suất hoạt động nhà xưởng xây sẵn cao nhất, nhờ nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu thuê vẫn ổn định. Các thị trường vệ tinh như Hưng Yên, Ninh Bình và Phú Thọ cũng ghi nhận kết quả khả quan với tỷ lệ lấp đầy vượt 95%, được hỗ trợ bởi lợi thế kết nối với Hà Nội và mạng lưới hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện. Nhu cầu tiếp tục đến từ các ngành sản xuất công nghệ cao, đặc biệt là điện tử, linh kiện điện tử, bảng mạch và các lĩnh vực công nghệ tiên tiến.
Dự báo của Cushman & Wakefield, trong giai đoạn 2026–2028, miền Bắc dự kiến sẽ có thêm gần 965.000m2 diện tích RBF mới. Phần lớn nguồn cung tương lai dự kiến tiếp tục tập trung tại Bắc Ninh và Hải Phòng. Mặc dù nguồn cung gia tăng có thể ảnh hưởng đến tỷ lệ lấp đầy ngắn hạn, nhu cầu từ các ngành sản xuất định hướng xuất khẩu, điện tử và công nghệ cao được kỳ vọng sẽ hỗ trợ hoạt động hấp thụ. Giá thuê dự kiến duy trì ổn định, phản ánh sự cân bằng tương đối giữa cung và cầu trên thị trường.
