Nhìn lại BĐS năm 2025: Điểm mặt dự án bán thành công nhất, quy mô lớn nhất và có lượng “booking” ảo nhất

Cùng nhìn lại một năm để thấy bức tranh đa sắc màu của thị trường địa ốc năm 2025. Có dự án mở bán thành thành công, có dự án chậm nhịp. Điểm lại các dự án mở bán thành công nhất, dự án quy mô lớn nhất và dự án có lượng booking “ảo” nhất thị trường năm 2025...

Dự án quy mô lớn nhất xuất hiện trong năm 2025 phải kể đến các khu đô thị của Tập đoàn Vingrooup. Đầu tiên là dự án Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ quy mô 2.870ha, trong đó hơn 1.357 ha lấn biển bao gồm các loại hình từ nhà ở (nhà phố, biệt thự, biệt thự biển), khách sạn mini, khu văn phòng, khu sân golf, thể thao đến các khu vui chơi giải trí được thiết kế để trở thành một siêu đô thị điểm nhấn lớn nhất TP.Hồ Chí Minh. Dự án này được định vị là siêu đô thị ESG++, hướng tới mô hình Thành phố Xanh – Thông minh – Sinh thái – Tái sinh hàng đầu thế giới.

Một dự án quy mô hơn 1.000ha tại khu Nam TP.Hồ Chí Minh của Tập đoàn này là Khu đô thị Vinhomes Cần Giuộc (hay còn gọi là Vinhomes Phước Vĩnh Tây) cũng là điểm nhấn của thị trường bất động sản năm 2025. Dự án được khởi công vào dịp 2/9/2025 với tổng mức đầu tư khoảng 90.000 tỷ đồng - sự kiện được nhà đầu tư quan tâm.

Góp mặt nguồn cung quy mô lớn cho thị trường phía Tây trong năm 2025 phải kể đến dự án KĐT Waterpoint của Nam Long 355ha. Đây là KĐT đã hiện hữu lớn nhất của doanh nghiệp này tính đến thời điểm hiện tại. Sau nhiều phân khu mở bán thành công, Nam Long tiếp tục giới thiệu phân khu cao cấp, hạng sang và phân khu cao tầng trong KĐT này ra thị trường.

Dự án bán thành công - có lượng booking tốt nhất phải nhắc đến Eco Retreat của Tập đoàn Eco Park. Đầu năm 2025, doanh nghiệp này ra mắt dự án Eco Retreat quy mô hơn 200ha tại Bến Lức, Long An (cũ, nay là Tây Ninh). Hơn 7.7000 sản phẩm bao gồm nhà phố, biệt thự, căn hộ, shophouse tung ra thị trường theo từng giai đoạn góp vào nguồn cung của thị trường phía Tây và thay đổi diện mạo đô thị khu vực.

Điều đáng nói, lượng booking của dự án này khá tốt giữa bối cảnh thị trường chung còn khó khăn. Hàng ngàn booking (phần lớn đến từ nhà đầu tư phía Bắc) xuất hiện trong khoảng thời gian ngắn dự án công bố ra thị trường.

Một dự án có lượng booking khá tốt và được xem là bán thành công trong năm 2025 phải kể đến KĐT Vinhome Green City quy mô gần 200ha. Dự án toạc lạc tại Hậu Nghĩa (Đức Hoà cũ), được khởi công vào cuối tháng 3/2025; chỉ trong vòng 3 tháng kể từ ngày khởi công, đã có hơn 2.000 sản phẩm biệt thự, liền kề tại dự án có chủ. Khách mua từ các nơi, bao gồm cả phía Bắc đổ về.

Trái ngược, với các dự án này, năm 2025 thị trường xuất hiện một số dự án căn hộ có hiện tượng "cháy" hoặc "bơm" booking “ảo”. Chẳng hạn, dự án có lượng booking “ảo" được nhắc nhiều nhất trên thị trường năm 2025 là Happy One Mori của Vạn Xuân Group. Khi thông tin booking trước ngày mở bán lên tới hơn 8.000 booking nhưng thực tế con số thấp hơn nhiều. Chưa kể, những sàn dưới 50 booking không được tham gia chia giỏ hàng.

Một dự án khác cũng nằm trong top này được giới môi giới nhắc nhiều trong năm 2025 là A&T Saigon Riverside của Công ty CP Đầu tư Phát triển Đô thị A&T Thuận An. Dự án có quy mô 2 block cao 40 tầng, cung cấp gần 1.000 căn hộ ra thị truờng.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Phan Đình Phúc, CEO Seenee – đơn vị chuyên đánh giá các dự án và sản phẩm bất động sản cho hay, thị trường năm 2025 xuất hiện “game chơi” của một số chủ đầu tư khiến sàn môi giới và khách hàng gặp khó.

Theo đó, để tối ưu bài toán tài chính doanh nghiệp, và hiệu quả doanh thu, một số chủ đầu tư không còn quan tâm đến đối tác là sàn/khách hàng trên tinh thần cùng nhau phát triển. Điển hình tại các cuộc mở bán, một số chủ đầu tư cố ý tạo ra buổi mở bán/ra hàng “thâu đêm suốt sáng”. Đồng thời, tạo ra chính sách bán hàng theo kiểu: Khách mua đúng giờ đó/thời gian đó mới được hưởng giá tốt. Đây là hình thức tạo khan hàng, khiến tâm lý người mua bị dao động, từ đó môi giới cũng khó chốt giao dịch.

Nếu trước đây, các sàn sẽ tham gia bán hàng, tư vấn chốt khách bằng các booking, sau đó sẽ chuyển tiền cùng với hồ sơ khách về cho chủ đầu tư để xác nhận. Đây là hoạt động minh bạch và đo được độ quan tâm thật của dự án.

Còn hiện nay, một số chủ đầu tư đã thay đổi, không cố định giỏ hàng bao nhiêu căn cho sàn nào. Họ chỉ giao giỏ hàng dựa theo số lượng booking, chỉ cần số lượng tiền chuyển về đủ. Chẳng hạn, một rổ hàng chỉ 500 căn hộ, nhưng lượng booking lên tới 5.500 chỗ thì mặc nhiên chủ đầu tư sẽ không sợ không bán được.

Điều này khiến sàn giao dịch phải nghĩ nhiều cách để lấy giỏ hàng từ chủ đầu tư. Theo đó, tại một số dự án, số lượng booking không đến từ khách thật mà là booking ảo (1 người có thể đứng tên 10-20 booking ảo). Việc này dẫn đến rủi ro cho sàn cũng như thanh khoản thật của dự án.

Từ việc này, các sàn môi giới bán muốn có hàng để bán phải bỏ tiền tỷ để booking lấy số. Điều này đồng nghĩa các sàn phải giữ hàng, kê chênh bán chênh lệch ngay khi cọc, tạo 1 quy trình đẩy giá khép kín từ trong ra ngoài.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản năm 2025 chứng kiến một số dự án có thanh khoản chậm hoặc tạo hiệu ứng bán hàng tốt nhưng thực chất giao dịch yếu.

Chẳng hạn như dự án La Home của Công ty Cổ phần Prodezi Long An và Hướng Việt Holdings; dự ánT&T Millenia của T&T Group; The Gió Riverside của An Gia; MT Eastmark City do Gamuda Land mở bán giỏ hàng mua sỉ từ Rio Land – đây là dự án ngày công bố giỏ hàng, khách hàng vay ngân hàng không được hưởng chiết khấu như chính sách bán hàng đã được chủ đầu tư truyền thông trước đó.

Ngoài ra, “danh hiệu” triển khai bán hàng tệ nhất năm 2025 thuộc về dự án thấp tầng Spring Ville của GamudaLand và sự kiện mở bán phân khu Orchard Grand (thuộc dự án Sycamore) của Capitaland. Được biết, dự án Spring Ville đã bốc thăm chia giỏ hàng cho các sàn nhưng chủ đầu tư bốc thăm không có căn hợp ý đã huỷ kết quả và bốc lại. Còn với dự án Sycamore đã diễn ra việc giành phiếu cọc căn Penhouse giữa một số môi giới với nhau, khiến sự kiện mở bán trở nên hỗn loạn.

Có thể thấy, năm 2025 là năm được đánh giá thành công của thị trường bất động sản khi hoạt động mua bán, giới thiệu dự án diễn ra rầm rộ.

Một số chuyên gia trong ngành nhận định, 2025 là năm của “chu kỳ phục hồi chọn lọc”, khi thị trường rời xa những cơn sốt đất diện rộng để quay trở lại với các giá trị nền tảng như nhu cầu ở thực, hạ tầng và dòng vốn dài hạn. Đây không phải là năm bùng nổ theo kiểu tăng giá đồng loạt, mà là giai đoạn định hình lại trật tự phát triển, nơi chỉ những phân khúc, khu vực và sản phẩm có nội lực thật sự mới duy trì được đà tăng trưởng.

Năm 2025 được xem là giai đoạn bản lề, khi thị trường từng bước phục hồi, tái lập niềm tin và thích nghi với khung pháp lý, chính sách mới, trong khi nguồn cung và sức cầu chưa thể bứt phá mạnh trong ngắn hạn do độ trễ của thủ tục đầu tư và chi phí phát triển gia tăng.

Bước sang giai đoạn 2026-2027, khi quá trình sáp nhập và tái cấu trúc địa giới hành chính dần đi vào ổn định, thị trường được kỳ vọng hưởng lợi từ tiến độ phê duyệt dự án thông suốt hơn, không gian phát triển đô thị được mở rộng và quy mô thị trường được nâng lên, qua đó tạo dư địa cho tăng trưởng cả về nguồn cung lẫn thanh khoản.

Song song đó, việc đẩy mạnh đầu tư vào các dự án hạ tầng then chốt trong 5 năm tới sẽ là động lực tăng trưởng chủ đạo, giúp cải thiện kết nối liên vùng, thúc đẩy giãn dân đô thị và hình thành các cực phát triển mới.

Theo các chuyên gia trong ngành, nếu không xuất hiện biến động lớn từ bên ngoài, chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ được xác lập rõ nét hơn từ giai đoạn 2026-2027, theo hướng chọn lọc, thực chất và bền vững hơn so với các chu kỳ trước.