Trước tiên, người mua cần phân biệt thời hạn sở hữu nhà và thời hạn sử dụng.
"Thời hạn sở hữu nhà ở" là khoảng thời gian một chủ thể được công nhận quyền sở hữu đối với căn nhà. Trong thời hạn này, chủ sở hữu được sử dụng và thực hiện các quyền bán, tặng cho, để thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn theo quy định pháp luật và theo thỏa thuận trong hợp đồng.
"Thời hạn sử dụng nhà chung cư" phản ánh tuổi thọ kỹ thuật và mức độ an toàn của công trình. Thời hạn này không trực tiếp xác định ai là chủ sở hữu căn hộ mà chủ yếu xác định tòa nhà còn đủ điều kiện để tiếp tục khai thác, sử dụng hay phải sửa chữa, cải tạo hoặc phá dỡ.
Theo chuyên gia Ngô Gia Hoàng, khi trên hợp đồng mua bán ghi thời hạn là 50 năm, tùy trường hợp mà người mua nhà có các quyền khác nhau. Vị này đã chỉ ra 4 trường hợp trong hợp đồng mua bán nhà ghi thời hạn 50 năm thì chỉ một trường hợp người mua phải trả lại nhà cho chủ đầu tư.
Trường hợp thứ nhất, khách hàng mua nhà sở hữu 50 năm theo Điều 165 Luật Nhà ở năm 2023. Trường hợp này, các bên mua bán nhà ở được thỏa thuận thời hạn bên mua được sở hữu nhà ở. Hợp đồng mua bán quy định rõ thời hạn sở hữu, việc bàn giao lại nhà, người nhận, thời điểm bàn giao.
Trong thời hạn này, bên mua có thể bán, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng nhà ở cho người khác và người mua nhà chỉ được sở hữu trong thời hạn còn lại. Nếu có thế chấp tại ngân hàng thì giá trị căn nhà thế chấp cũng chỉ tính trên thời gian còn lại. Khi hết thời hạn, giấy chứng nhận cấp cho bên mua không còn giá trị pháp lý và quyền sở hữu nhà ở được chuyển lại cho bên bán.
Trường hợp bên bán đã phá sản, giải thể, chấm dứt hoạt động hoặc không còn tồn tại, nhà ở được xử lý theo Luật Nhà ở năm 2023, các quy định liên quan.
Trường hợp thứ hai, 50 năm chỉ là thời hạn hoạt động của dự án, không phải thời hạn sở hữu nhà ở.
Trong nhiều hợp đồng mua bán căn hộ, con số 50 năm được ghi tại phần thông tin pháp lý của dự án, trên cơ sở văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất.
Đây là thời hạn áp dụng đối với dự án và chủ đầu tư, không phải thời hạn sở hữu căn hộ của người mua. Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, các chủ sở hữu căn hộ chung cư có quyền sử dụng đất theo hình thức sử dụng chung. Điều 92 Nghị định 102 năm 2024 hướng dẫn Luật Đất đai khẳng định: chủ sở hữu căn hộ được cấp giấy chứng nhận đối với diện tích căn hộ, diện tích đất sử dụng chung theo thời hạn ổn định lâu dài.
Như vậy, chủ đầu tư có thể được chấp thuận hoạt động hoặc sử dụng đất trong 50 năm. Tuy nhiên, sau khi nhà ở được bán hợp pháp thì người mua được cấp giấy chứng nhận với thời hạn sử dụng đất là "ổn định, lâu dài".
Người mua không phải trả lại căn hộ cho chủ đầu tư khi dự án hết thời hạn.
Trường hợp thứ ba, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam với thời hạn 50 năm. Những trường hợp này sẽ có thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng thuê mua, tặng cho hoặc thừa kế (mà bên nhận là người nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam).
Chủ nhà được sở hữu không quá 50 năm kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm 1 lần 50 năm. Thời hạn sở hữu này được ghi trong giấy chứng nhận.
Trước khi hết thời hạn sở hữu nhà ở, chủ nhà có thể tặng cho, bán nhà ở cho người được sở hữu nhà ở tại Việt Nam khác. Nếu hết thời hạn mà chủ nhà không chuyển quyền cho người khác thì nhà ở đó sẽ trở thành tài sản công.
Trường hợp thứ tư, hợp đồng mua bán biệt thự du lịch, căn hộ du lịch (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) hoặc phần diện tích sàn trong công trình có công năng thương mại, dịch vụ.
Các bất động sản này là công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng được hình thành trên đất thương mại, dịch vụ. Chủ đầu tư thường được Nhà nước cho thuê đất theo thời hạn của dự án, phổ biến không quá 50 năm. Vì vậy, hợp đồng mua bán các loại công trình trên cũng ghi thời hạn khai thác tương ứng với thời gian sử dụng đất còn lại của dự án.
Khi hết thời hạn sử dụng đất, quyền lợi của người sở hữu được xử lý theo pháp luật đất đai và hồ sơ pháp lý của dự án.
Tóm lại, chỉ trong trường hợp các bên thực sự thỏa thuận mua bán nhà ở có thời hạn 50 năm và thời hạn này được ghi trên giấy chứng nhận thì khi hết thời hạn, người mua mới phải bàn giao lại nhà cho chủ đầu tư.
Còn nếu 50 năm chỉ là thời hạn hoạt động của dự án, trong khi người mua là cá nhân trong nước được cấp giấy chứng nhận với thời hạn sử dụng đất ổn định, lâu dài, việc dự án hết 50 năm không làm chấm dứt quyền sở hữu căn hộ và chủ nhà không phải trả lại nhà cho chủ đầu tư.
