Theo khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ các trường hợp được quy định cụ thể.
Trong đó, công trình xây dựng cấp IV và nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m2 được miễn giấy phép xây dựng nếu không thuộc một số khu vực nhất định.
Cụ thể, các khu vực không thuộc diện được miễn gồm: Khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố; Khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia; Khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã; khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.
Bên cạnh đó, công trình sửa chữa, cải tạo bên trong hoặc sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc cũng thuộc trường hợp được miễn giấy phép nếu việc sửa chữa không làm thay đổi mục đích, công năng sử dụng, không ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực, đồng thời bảo đảm yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy, bảo vệ môi trường và khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật.
Dù được miễn giấy phép xây dựng, chủ đầu tư công trình cấp IV vẫn phải thực hiện thủ tục thông báo khởi công đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng có thẩm quyền tại địa phương, theo phân cấp của UBND cấp tỉnh.
Đối với công trình quy định tại điểm b và điểm c khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, chủ đầu tư gửi thông báo khởi công xây dựng. Với các công trình thuộc các điểm a, d, đ, e, g và h khoản 2 Điều 43, thông báo khởi công phải kèm theo hồ sơ tương ứng với hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng, trừ đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng.
Như vậy, hiện nhà cấp 4 có thể được miễn giấy phép xây dựng nhưng không phải trong mọi trường hợp. Công trình vẫn phải đáp ứng các điều kiện về quy mô và vị trí, đồng thời không thuộc những khu vực nằm trong diện phải quản lý bằng giấy phép xây dựng theo quy định.
Theo Phụ lục 2 ban hành kèm Thông tư 06/2021/TT-BXD về phân cấp công trình xây dựng theo quy mô kết cấu, nhà cấp 4 là nhà ở riêng lẻ hoặc nhà ở riêng lẻ kết hợp các mục đích dân dụng khác, có chiều cao không quá 6 m, 1 tầng cao và tổng diện tích sàn dưới 1.000 m2.
Điều 44 Luật Xây dựng 2025 quy định điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với các loại giấy phép thuộc khoản 1 Điều 43.
Theo đó, công trình phải phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; phù hợp với quy hoạch đô thị và nông thôn, thiết kế đô thị riêng, quy chế quản lý kiến trúc hoặc quy hoạch chi tiết ngành khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch, trừ trường hợp cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.
Bên cạnh đó, thiết kế xây dựng phải bảo đảm an toàn cho công trình và các công trình lân cận; tuân thủ đầy đủ quy định về bảo vệ môi trường, phòng cháy và chữa cháy; đồng thời bảo đảm khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật.
Luật cũng quy định giấy phép xây dựng có thời hạn được cấp cho công trình nằm trong khu vực đã có quy hoạch được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất.
Chính phủ sẽ quy định chi tiết về điều kiện, thẩm quyền, hồ sơ, trình tự, thủ tục cấp, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại, thu hồi, hủy và công khai giấy phép xây dựng.
