Mới đây, tại TP. Hồ Chí Minh xuất hiện tài sản giảm giá “khủng” 10 tỷ đồng gây chú ý.
Căn nhà này có diện tích 178m2, mặt tiền rộng hơn 8m, nằm trong hẻm rộng, hai ô tô tránh nhau. Công trình gồm 1 tầng hầm, 5 tầng nổi, có 23 phòng diện tích từ 18–35m2. Hiện tài sản đã có hợp đồng thuê nguyên căn 170 triệu đồng/tháng. Bên bán đã chốt giảm giá từ 52 tỷ xuống 42 tỷ để bán nhanh do dư nợ ngân hàng lớn, trên 70% giá trị tài sản.
Theo kinh nghiệm định giá của một nhà đầu tư lâu năm, tổng giá trị tài sản hiện tại rơi vào khoảng 47 tỷ đồng. Như vậy, giá mua 42 tỷ thấp hơn khoảng 5 tỷ, tương đương 12% so với mức định giá. Nếu nhìn lại lịch sử giá, mức 42 tỷ còn thấp hơn khoảng 16 tỷ đồng (27%) so với giá rao tháng 3/2025 và thấp hơn 10 tỷ đồng (19%) so với mức giá chủ nhà từng từ chối bán vào tháng 11/2025.
Đáng chú ý, công trình đã hoàn thiện và tạo dòng tiền ngay, thay vì phải mất 1–2 năm xây dựng, đồng thời đối mặt với rủi ro về chi phí, tiến độ và pháp lý trong quá trình triển khai.
Về bài toán dòng tiền, hiện tiền thuê hiện tại 170 triệu đồng/tháng, tương đương 2,04 tỷ đồng/năm. Hợp đồng thuê kéo dài 6 năm, từ giữa năm 2025 đến năm 2031. Với giá mua 42 tỷ, tỷ suất dòng tiền gộp đạt khoảng 4,86%/năm.
Điểm đáng chú ý của tài sản này không chỉ nằm ở tỷ suất lợi nhuận gần 4,9%, mà ở sự kết hợp của ba yếu tố: mua thấp hơn mức định giá + có dòng tiền ngay + nắm giữ phần đất có giá trị lớn để kỳ vọng lãi vốn trong dài hạn.
Tuy nhiên, giá thấp cũng có lý do. Phương án phòng cháy chữa cháy (PCCC) tạm ổn nhưng còn vướng một số chỗ, tài sản này đang thế chấp ngân hàng với dư nợ trên 70% giá trị. Vì vậy, đây không phải dạng tài sản phù hợp với mọi nhà đầu tư.
Theo đó, tài sản này phù hợp với nhà đầu tư có trên 30 tỷ đồng tiền mặt nhàn rỗi, muốn sở hữu bất động sản tạo dòng tiền 170 triệu đồng/tháng, kỳ vọng tỷ suất khoảng 4,86%/năm và đồng thời muốn nắm giữ tài sản để hưởng lãi vốn dài hạn. Quan trọng hơn, người mua cần có kinh nghiệm với bất động sản cho thuê, PCCC, pháp lý xây dựng công trình và giao dịch tài sản đang thế chấp ngân hàng.
Trước đó, khi chia sẻ về kinh nghiệm đi “săn” bất động sản thời khó, ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản độc lập đã chỉ ra những lưu ý khi người mua săn hàng “cắt lỗ” trên thị trường địa ốc.
Theo ông Kiên, mặc dù hiện tượng cắt lỗ chưa đại diện cho toàn thị trường nhưng đã xuất hiện các nhà đầu tư “ngộp” tài chính và cần bán sản phẩm. Theo đó, việc săn đúng sản phẩm, đúng người bán sẽ giúp người mua có khoản “hời” tốt trong bối cảnh thị trường chậm nhịp như hiện nay.
Nhiều nhà đầu tư mua bất động sản bằng vốn vay và thời gian đầu được hưởng các chính sách ưu đãi như lãi suất thấp, ân hạn nợ gốc. Khi các chính sách này kết thúc, người mua vừa phải bắt đầu trả nợ gốc, vừa phải chịu lãi suất thả nổi, khiến áp lực tài chính tăng lên rất mạnh.
Đặc biệt, với những dự án sắp bàn giao, đây lại là thời điểm người mua phải đưa vào một lượng tiền rất lớn để thanh toán các đợt cuối, nhận nhà và bắt đầu thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính. Nếu đúng lúc đó khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi, áp lực dòng tiền sẽ càng lớn. Vì vậy, một số chủ sở hữu buộc phải bán để thu hồi một phần vốn, giảm dư nợ và tránh khoản vay trở thành gánh nặng dẫn đến nợ xấu.
Thứ nhất là săn người bán. Phải tìm hiểu người bán đang vay bao nhiêu, lãi suất hiện tại thế nào, đang được cố định hay đã chuyển sang lãi thả nổi và khi nào khoản vay bắt đầu chịu lãi thả nổi. Khi hiểu được áp lực dòng tiền của người bán, người mua sẽ biết đâu là mức giá có thể thương lượng.
Thứ hai, phải phân biệt “cắt lỗ” với “giảm lãi”. Người mua phải nhìn vào giá giao dịch thực tế của chính bất động sản đó, ít nhất tại cuối năm 2024 và cuối năm 2025, không chỉ nhìn giá rao hiện tại.
Thứ ba, nếu sử dụng đòn bẩy không nên vay quá 50% giá trị tài sản và phải tính rất rõ mỗi tháng mình có bao nhiêu tiền để trả ngân hàng. Trong bối cảnh lãi suất đang được định hướng giảm, nếu vay thì có thể cân nhắc kỳ cố định khoảng một năm, đồng thời đàm phán mức phạt trả trước hạn thấp nhất có thể. Khi lãi suất giảm, người mua sẽ có thêm dư địa để cơ cấu hoặc vay lại với chi phí thấp hơn.
Cuối cùng, người mua nên ưu tiên những sản phẩm có nhu cầu ở thực, đã có dân cư hoặc có khả năng thu hút dân về nhanh trong khoảng 3 năm, có thể ở hoặc cho thuê được, thay vì những sản phẩm quá xa chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.
