Việt Nam đang bước vào một giai đoạn mới của chu kỳ đầu tư, khi dòng vốn không chỉ gia tăng về quy mô mà còn đa dạng hơn về cách tiếp cận thị trường. Từ đầu tư trực tiếp, góp vốn, mua cổ phần đến M&A, nhà đầu tư đang có nhiều lựa chọn hơn để tham gia thị trường. Trong bối cảnh đó, khả năng triển khai, tính minh bạch và tiềm năng tạo giá trị dài hạn ngày càng đóng vai trò quan trọng trong quyết định phân bổ vốn.
Dòng vốn đa dạng cách tiếp cận thị trường
Sự quan tâm của nhà đầu tư đối với Việt Nam đang được thể hiện không chỉ qua các dự án đầu tư mới, mà ngày càng rõ hơn qua hoạt động mua cổ phần, tiếp cận doanh nghiệp và tài sản đã hình thành. Điều này cho thấy thị trường đang bước sang giai đoạn sâu hơn, khi nhà đầu tư có thể lựa chọn giữa việc phát triển một cơ hội từ đầu và tham gia vào những nền tảng đã có sẵn.
Theo số liệu của Cục Thống kê, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam trong sáu tháng đầu năm 2026 đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, vốn góp và mua cổ phần đạt 6,22 tỷ USD qua 1.446 giao dịch, tăng 89,5% về giá trị. Diễn biến này cho thấy bên cạnh đầu tư trực tiếp, các doanh nghiệp, nền tảng và tài sản hiện hữu đang trở thành một kênh tiếp cận đáng chú ý của dòng vốn quốc tế.
M&A mở lối vào tài sản và nền tảng hiện hữu
Các thương vụ được công bố trong quý I/2026 cho thấy dòng vốn đang tiếp cận thị trường qua nhiều loại tài sản và nền tảng kinh doanh. Trong lĩnh vực bất động sản, Diamond Realty Investment La Pura, thuộc Mitsubishi Corporation, đã mua toàn bộ cổ phần tại doanh nghiệp phát triển dự án Thuận An 1 tại Bình Dương, với khoản thanh toán đợt đầu hơn 1.900 tỷ đồng. Trong lĩnh vực khách sạn, Hotel Perle D’Orient Cát Bà được một nhà đầu tư quốc tế mua lại với giá 38 triệu USD. Tại Hải Phòng, Viconship hoàn tất mua 65% cổ phần Harbour City với giá khoảng 914 tỷ đồng, qua đó nắm quyền kiểm soát doanh nghiệp phát triển dự án tại khu vực Cát Bi.
Bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư, Savills Hà Nội nhận định: “M&A và hợp tác đầu tư sẽ tiếp tục là những kênh quan trọng để dòng vốn tiếp cận thị trường. Bên cạnh việc rút ngắn thời gian tiếp cận quỹ đất và chuẩn bị dự án, với những tài sản hoặc nền tảng phù hợp, nhà đầu tư còn có thể tiếp cận hoạt động kinh doanh hiện hữu, dòng tiền và dư địa cải thiện hiệu suất sau giao dịch. Vì vậy, khả năng tạo giá trị của tài sản ngày càng quan trọng bên cạnh giá trị giao dịch ban đầu."
Nhu cầu thực và hiệu quả vận hành định hình giá trị tài sản
Khi các kênh tiếp cận thị trường mở rộng, nhà đầu tư cũng trở nên chọn lọc hơn trong cách đánh giá cơ hội. Bên cạnh vị trí và mức giá, khả năng duy trì nhu cầu, hiệu quả vận hành và dư địa cải thiện hiệu suất ngày càng ảnh hưởng đến triển vọng dài hạn của tài sản.
Theo Báo cáo Thị trường Bất động sản Hà Nội Q2/2026 của Savills Việt Nam, thị trường văn phòng đạt công suất 86% trên tổng nguồn cung khoảng 2,3 triệu m² từ 190 dự án, với nhu cầu thuê tập trung vào các giao dịch dịch chuyển, nâng cấp chất lượng và tối ưu chi phí. Căn hộ dịch vụ đạt công suất trên 80% với tổng nguồn cung hơn 6.500 căn, được hỗ trợ bởi nhu cầu từ chuyên gia nước ngoài và nhân sự quản lý của các doanh nghiệp FDI và tổ chức quốc tế. Trong khi đó, thị trường bán lẻ ghi nhận công suất 89%, với giá thuê gộp tầng trệt tăng 3% theo năm.
Những chỉ số này cho thấy bên cạnh quy mô thị trường, khả năng thu hút nhu cầu thực và duy trì hiệu suất vận hành là những yếu tố quan trọng đối với sức khỏe và tiềm năng tạo giá trị của tài sản.
Tăng trưởng đô thị mở rộng dư địa đầu tư dài hạn
Trong dài hạn, triển vọng của tài sản còn gắn với quy mô và cấu trúc tăng trưởng của các đô thị.
Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, nhận định: “Hà Nội đang đứng trước một giai đoạn tăng trưởng có quy mô lớn, với dân số được dự báo có thể đạt khoảng 15 triệu người vào năm 2035 và 19-20 triệu người vào năm 2065. Những thay đổi về hạ tầng và không gian đô thị cần được chuẩn bị từ sớm để đáp ứng quá trình tăng trưởng này. Sự mở rộng dân số và kinh tế sẽ tạo ra nhu cầu dài hạn đối với nhiều loại hình bất động sản mới, nguồn cung mới và các khu đô thị mới, trải rộng từ thương mại, nhà ở đến y tế và giáo dục.”
Với nhà đầu tư, bối cảnh này đặt ra yêu cầu cao hơn về tính rõ ràng pháp lý, chất lượng thông tin, khả năng triển khai và hiệu quả vận hành của từng cơ hội. Với thị trường, đây cũng là bước chuyển từ câu chuyện thu hút vốn sang khả năng phân bổ và sử dụng vốn hiệu quả, khi những tài sản có nền tảng tốt và dư địa tạo giá trị dài hạn sẽ ngày càng có lợi thế trong việc thu hút dòng vốn.
