Xuất hiện “ngưỡng giá” gây bất ngờ
Không chỉ khan hiếm nguồn cung mới, khu Nam TP. Hồ Chí Minh còn nổi tiếng là thị trường có mức giá bất động sản thuộc top “đắt đỏ” của TP. Hồ Chí Minh. Các dự án mới chào bán trong vòng vài năm trở lại đây phần lớn đều ở ngưỡng từ 100 - 300 triệu đồng/m2. Mặc dù giá cao nhưng người mua cũng không có nhiều sự lựa chọn do thiếu hụt sản phẩm mới chào bán. Điều này càng khiến mặt bằng giá thứ cấp ở các dự án phát triển hàng chục năm trước tại khu vực neo ở mức cao.
Thế nhưng, mới đây, tại lễ kick-off dự án, Liên doanh quốc tế gồm: TT Capital, Cosmos Initia, Tập đoàn Hinokiya, Tập đoàn Koterasu và Vietmax Capital đã gây xôn xao khi bất ngờ công bố mức giá của dự án TT GENESIS chỉ 69 triệu đồng/m2. Mức giá “gây sốc” này khiến thị trường không khỏi hoài nghi vì đã phá vỡ mặt bằng giá đắt đỏ vốn có tại các dự án cao cấp khu Nam TP. Hồ Chí Minh. Việc sở hữu mức giá thấp hơn hẳn so với các sản phẩm cùng khu vực và chính sách thanh toán cố định 29 triệu đồng/tháng - không vay giúp người mua chủ động tính toán dòng tiền, đã khiến dự án trở thành tâm điểm thu hút sự chú ý ngay khi vừa lộ diện.
Được biết, TT GENESIS có quy mô 1,9 ha với tổng vốn đầu tư hơn 6.000 tỷ đồng, bao gồm 2 tòa tháp căn hộ cao 30 tầng, cung cấp ra thị trường hơn 1.400 căn hộ và 12 căn nhà phố. Dự án tọa lạc ngay mặt tiền đường lộ giới 30m thuộc KDC Đào Sư Tích – Phước Kiển (Nhà Bè), liền kề khu đô thị Phú Mỹ Hưng nên được thừa hưởng trọn vẹn hệ thống tiện ích đẳng cấp hiện hữu. Điểm đắt giá của TT GENESIS nằm ở địa thế hiếm có với 3 mặt hướng sông và 4 mặt tiền đường cùng vị trí trung tâm của “lõi” hạ tầng nghìn tỷ tại khu Nam. Sự tổng hòa giữa những lợi thế này cùng mức giá cạnh tranh đang giúp dự án nhận được sự quan tâm tích cực từ thị trường.
Khảo sát thực tế tại khu Nam TP. Hồ Chí Minh cho thấy, hiện mặt bằng giá bất động sản ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp hiện đã khá cao. Xu hướng này ghi nhận rõ nét qua các dự án của các chủ đầu tư đang hiện diện tại khu vực.
Chẳng hạn, các dự án như The Sculptura, The Regency của Phú Mỹ Hưng giá xấp xỉ trên dưới 300 triệu đồng/m2; dự án The Solina của Khang Điền mới ra mắt cũng chạm mốc trên dưới 120 triệu đồng/m2; hay dự án căn hộ cao cấp Arcadia at Lavila của Kiến Á giá không dưới 100 triệu đồng/m2 (bao gồm VAT); Vlasta Premier - Phú Thuận của Văn Phú giá rơi vào khoảng 80-90 triệu đồng/m2… Mặt bằng giá này cho thấy, người mua ngày càng khó tìm căn hộ giá “dễ thở” tại khu Nam TP. Hồ Chí Minh.
Người mua nhà hiện nay quan tâm điều gì?
Trong bối cảnh thị trường biến động, tâm lý người mua nhà cũng có sự thay đổi đáng kể.
Theo bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nếu như trước đây, bất động sản thường được nhìn nhận như một tài sản đầu tư với kỳ vọng tăng giá nhanh, thì hiện nay người mua ngày càng quan tâm nhiều hơn đến giá trị sử dụng thực tế, chất lượng môi trường sống và khả năng đáp ứng nhu cầu của gia đình trong dài hạn. Xu hướng này đặc biệt rõ nét tại các đô thị lớn, nơi áp lực dân số, giao thông và chi phí sinh hoạt đang buộc người dân phải đánh giá lại các tiêu chí lựa chọn nơi ở.
Các khảo sát gần đây cho thấy nhu cầu ở thực vẫn đang rất lớn và việc giải bài toán về khả năng chi trả, tạo ra sản phẩm phù hợp đáp ứng nhu cầu ở thực đang là ưu tiên không chỉ từ phía chính quyền mà còn là cơ hội cho các chủ đầu tư. Đối với người mua ở, 72% lựa chọn các khu vực có hạ tầng mới và khả năng kết nối tốt đồng bộ.
Nhìn nhận tại thị trường khu Nam TP. Hồ Chí Minh có thể thấy, sau giai đoạn có phần “trầm lắng”, khu vực này được dự báo sẽ hấp dẫn hơn khi hạ tầng bước vào giai đoạn đầu tư hàng loạt. Trong giai đoạn 2025 – 2030, diện mạo khu vực này sẽ thay đổi toàn diện nhờ loạt công trình trọng điểm được đưa vào vận hành.
Đáng chú ý là hầm chui Nguyễn Văn Linh - Nguyễn Hữu Thọ giúp khơi thông nút thắt kết nối Nhà Bè với trung tâm TP. Hồ Chí Minh cũ (đã vận hành đầu năm 2025); cầu Nguyễn Khoái mở rộng hướng tiếp cận từ Quận 7 và Nhà Bè vào lõi đô thị (dự kiến hoàn thành năm 2027); cùng cầu Phú Mỹ 2 nối thẳng sang Đồng Nai, sân bay Long Thành; và cầu Thủ Thiêm 4 kết nối bán đảo Thủ Thiêm. Đặc biệt, tuyến đường sắt tốc độ cao Bến Thành - Cần Giờ với 3 nhà ga (Tân Thuận, Tân Mỹ, Nhà Bè) tại khu Nam sẽ rút ngắn thời gian di chuyển xuống còn 15-20 phút, mở ra cơ hội hình thành các khu phức hợp TOD sầm uất. Sự cộng hưởng của mạng lưới giao thông mới này không chỉ mở rộng không gian phát triển cho toàn vùng, mà còn định hình lại xu hướng lựa chọn bất động sản của người mua nhà.
Khảo sát của Batdongsan cho thấy, 67% người được hỏi đánh giá quy hoạch có tác động lớn hoặc rất lớn đến thị trường bất động sản. Quy hoạch trở thành căn cứ quan trọng trong quyết định của người mua cũng như doanh nghiệp phát triển dự án. 65% môi giới cho biết người mua ưu tiên các dự án nằm gần những công trình hạ tầng trọng điểm như ga metro, đường vành đai hoặc các cây cầu lớn. 91% cho rằng khách hàng sẵn sàng trả thêm tiền để sở hữu bất động sản có lợi thế kết nối, trong đó mức chấp nhận phổ biến cao hơn từ 5-10% so với các dự án tương đồng. Theo các chuyên gia, thời gian di chuyển và khả năng kết nối đang đóng vai trò quan trọng hơn trong bức tranh bất động sản, thay vì khoảng cách địa lý.
Cũng theo chuyên gia CBRE, với bối cảnh hiện nay, người mua nhà ngày càng thận trọng hơn trong quá trình ra quyết định. Các yếu tố như pháp lý, tiến độ triển khai hạ tầng, khả năng kết nối và mức độ minh bạch của dự án được đặt lên hàng đầu.
Cùng với đó, khái niệm về một nơi ở lý tưởng cũng đang thay đổi. Người mua ngày nay không chỉ lựa chọn một ngôi nhà, mà đang lựa chọn một phong cách sống. Các yếu tố như môi trường sống xanh, mật độ xây dựng thấp, công viên quy mô lớn, hệ thống giáo dục, chăm sóc sức khỏe và không gian sinh hoạt cộng đồng ngày càng trở thành những tiêu chí quan trọng trong quyết định mua nhà.
Theo nghiên cứu của CBRE, chất lượng sống đang dần vượt lên trên yếu tố vị trí, trong khi các không gian phục vụ sức khỏe, thể thao, làm việc linh hoạt và các tiện ích phục vụ đời sống hàng ngày được xem là nhu cầu cốt lõi của người mua nhà thế hệ mới. “Nhìn về dài hạn, thị trường bất động sản đang chứng kiến sự chuyển đổi từ tư duy sở hữu tài sản sang tư duy sở hữu giá trị sống. Những dự án có khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực, được phát triển trên nền tảng quy hoạch bài bản, hạ tầng đồng bộ, môi trường sống chất lượng và hệ sinh thái tiện ích hoàn chỉnh sẽ là những dự án tạo ra giá trị bền vững nhất”, chuyên gia CBRE nhấn mạnh
