Nhu cầu lớn nhưng không dễ làm
Chia sẻ về định hướng nhà ở cho thuê – phân khúc chiến lược dài hạn được Chính phủ thúc đốc phát triển trong giai đoạn hiện nay, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành – doanh nghiệp chuyên làm phân khúc nhà cho thuê tại TP. Hồ Chí Minh cho rằng, nhu cầu thuê nhà còn rất lớn. Thế nhưng, phát triển nguồn cung ở phân khúc này không thể để thị trường tự điều tiết mà nhà nước cần có cơ chế, chính sách được quy định rõ ràng trong Luật.
Theo ông Nghĩa, đối tượng của phân khúc cho thuê là những người chưa đủ khả năng để sở hữu bất động sản. Thay vì chờ đủ tiền mua nhà, sống trong khu trọ ọp ẹp thì họ chọn thuê nhà tại các dự án chung cư. Với kinh nghiệm 15 năm chuyên làm nhà cho thuê, ông Nghĩa cho biết, không ít người vẫn cân nhắc giữa việc: chọn thuê ở một nơi tốt hay chấp nhận chờ đợi 20-30 năm tích luỹ đủ để sở hữu căn nhà.
Dù với hình thức nào, tâm lý chuyển từ sở hữu bất động sản sang thuê là rất khó đối với người lao động. Vị này nhận định, 1.000 người chỉ có 01 người chịu chuyển đổi, phần lớn là muốn sở hữu bất động sản vĩnh viễn. Vấn đề là họ không có tài chính để sở hữu. “Có một nghịch lý là, nhiều người lao động, thu nhập lương không đủ trả tiền thuê nhà nhưng vẫn mong muốn sở hữu bất động sản. Đây là tâm lý dễ hiểu và khó thay đổi trong ngắn hạn”, ông Nghĩa nhấn mạnh.
Dù nhu cầu thị trường còn rất lớn nhưng theo Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành, để có nguồn cung phân khúc nhà cho thuê ra thị trường trong thời gian tới không dễ. Việc này không thể để thị trường tự điều tiết nếu không có sự hỗ trợ cơ chế từ phía Nhà nước. Theo ông Nghĩa, Nhà nước cần có cơ chế chính sách về thuế, thủ tục hành chính, tiền sử dụng đất, lãi suất ưu đãi… được quy định một cách rõ ràng trong Luật. Có như thế, thì mới khuyến khích doanh nghiệp tham gia làm nhà ở cho thuê.
Nói về sự chuẩn bị nguồn cung nhà cho thuê, ông Lê Hữu Nghĩa cho hay, hiện tại thị trường đang ở giai đoạn chuẩn bị, ít nhất phải mất một năm để hoàn thiện thủ tục pháp lý cho một dự án. Theo đó, phải đến giai đoạn 2027-2028 mới có nhà để cho thuê. Một số dự án được chỉ đạo khởi công từ tháng 6/2026 phần lớn là nhà nước lấy từ dự án nhà ở xã hội vốn ngân sách, chuyển đổi công năng từ bán sang cho thuê. Dẫy vậy, số lượng dự án này khá ít, khởi công theo “phong trào”, làm bước nệm về sau. Theo ông Nghĩa, muốn đầu tư nhà ở cho thuê bài bản, ổn định lâu dài thì cơ chế phải được điều chỉnh trong Luật. Riêng TP. Hồ Chí Minh muốn làm nhanh thì phải đưa vào Luật đô thị đặc biệt.
“Thiết kế” riêng ưu đãi cho chủ đầu tư làm nhà ở cho thuê
Chia sẻ về “cái khó” lớn nhất của Công ty Lê Thành khi làm nhà ở cho thuê, ông Nghĩa nhấn mạnh: Đó là sự “đánh đồng” cơ chế giữa nhà ở cho thuê và nhà ở để bán”. Luật hiện nay đang chưa có ưu đãi riêng dành cho chủ đầu tư làm nhà cho thuê. Các quy định hiện hành đều giống nhau, khó khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc nhà cho thuê.
Theo Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, từ khi doanh nghiệp bắt tay đầu tư thì Luật Nhà ở 2014, nghị định hướng dẫn có quy định ưu đãi nhiều hơn đối với nhà ở xã hội cho thuê so với nhà ở xã hội để bán. Ví dụ, đầu tư nhà ở xã hội để bán được giảm 50%, còn nhà ở cho thuê được giảm đến 70% mức thuế VAT và thuế thu nhập doanh nghiệp. Hoặc thời hạn vay ngân hàng được tăng lên đến 15-20 năm, với mức vay lên đến 85% giá trị đầu tư. Các chính sách này đã giúp nhà đầu tư thuận lợi, mạnh dạn làm nhà ở cho thuê. Tuy nhiên sau đó Luật Nhà ở 2024 đã không còn duy trì chính sách ưu đãi như trên với nhà ở cho thuê...
Vì thế, ở góc độ doanh nghiệp, ông Nghĩa đề xuất, Nhà nước cần nhanh chóng điều chỉnh, bổ sung pháp luật về nhà ở để có ưu đãi riêng tốt nhất cho doanh nghiệp phát triển nhà ở cho thuê (về quỹ đất, thuế, vốn vay, hỗ trợ thủ tục...), đầu tư nhà ở xã hội cho thuê và cả nhà ở thương mại cho thuê. Ví dụ, đối với nhà ở thương mại cho thuê trong thời gian cho thuê thì tạm thời nhà nước không thu tiền sử dụng đất, nếu chủ đầu tư chuyển qua bán nhà mới phải đóng.