CHUẨN MỰCPHÁT TRIỂN MỚI

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam, mô hình TOD sẽ là một chuẩn mực phát triển mới của các đô thị. Mô hình nàygiải quyết câu chuyện ùn tắc giao thông, giảm ô nhiễm, chống phát triển dàn trải.Nguyên tắc cốt lõi của TOD là tối ưu hóa giá trị đất đai quanh nhà ga, khuyến khích người dân sử dụng phương tiện công cộng thay vì xe cá nhân, tạo ra các cộng đồng sôi động, bền vững và giảm phát thải.

Đồng thời, mô hình TOD tác động rõ nét đến quy hoạch đô thị và dự án bất động sản. Đối với quy hoạch đô thị, TOD chuyển đổi cấu trúc từ "đô thị dàn trải" (phụ thuộc xe máy) sang “đô thị nén” (phụ thuộc metro); phát triển đa trung tâm, mỗi khu TOD trở thành một trung tâm “con”, giảm tải cho trung tâm lịch sử. Ngoài ra, các khu vực TOD thường được tăng hệ số sử dụng đất và mật độ dân số, cho phép xây dựng cao tầng và tập trung dân cư.

Đối với quy hoạch dự án, các TOD được hưởng chỉ tiêu quy hoạch cao hơn, thiết kế bắt buộc kết nối trực tiếp (ngầm/trên cao) vào nhà ga. Từ đó, thị trường bất động sản có xu hướng dịch chuyển đến các khu vực lân cận nhờ TOD. Các dự án nằm trong vùng ảnh hưởng của TOD, thường có giá trị cao hơn so với các khu vực khác.

Nghiên cứu của JLL Việt Nam cũng nhấn mạnh, TOD là động lực mới cho thị trường bất động sản Việt Nam. Trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra với tốc độ chóng mặt, mô hình TOD đã nổi lên như một trong những xu hướng quy hoạch đô thị quan trọng.

TOD không đơn thuần là việc xây dựng các khu dân cư gần ga tàu hay trạm xe buýt, mà thực chất là một triết lý quy hoạch tổng thể nhằm tạo ra những đô thị nén, thân thiện với người đi bộ và có tính kết nối cao. Đây là giải pháp thông minh nhằm giải quyết những thách thức lớn của các đô thị hiện đại: ùn tắc giao thông, ô nhiễm môi trường, và sự thiếu hụt không gian sống chất lượng cao.

Theo TS. Chua Yang Liang, Giám đốc bộ Phận Nghiên cứu JLL Đông Nam Á, mô hình TOD được áp dụng thành công tại nhiều thành phố lớn trên thế giới và mang lại những lợi ích rõ rệt về giảm phụ thuộc vào xe cá nhân, giảm phát thải carbon và tăng năng suất kinh tế. Điều đáng chú ý là các thành phố áp dụng TOD không chỉ cải thiện chất lượng sống mà còn tạo ra giá trị bất động sản bền vững, thu hút đầu tư và thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương.

Tại Châu Á, khái niệm TOD đã xuất hiện sớm tại các thành phố có mật độ dân cư cao như Singapore và Hong Kong. Trong những năm gần đây, các thành phố lớn ở Indonesia, Malaysia và Việt Nam cũng đang phát triển các phiên bản TOD riêng của mình nhằm đáp ứng quá trình đô thị hóa nhanh chóng và mở rộng mạng lưới giao thông công cộng hiện đại. Mỗi thành phố sẽ điều chỉnh mô hình cho phù hợp với văn hóa, nhân khẩu học và điều kiện thị trường.

Tại Việt Nam, quá trình này đã trải qua một sự chuyển đổi đáng kể trong những năm gần đây, được thúc đẩy nhờ các dự án metro chính thức đi vào hoạt động vào tháng 11/2021 (Hà Nội) và tháng 12/2024 (TP.HCM).

TÁI ĐỊNH VỊ GIÁ TRỊ

Trong hơn một thập kỷ xây dựng các tuyến metro, cả hai thành phố lớn nhất của Việt Nam đều ghi nhận sự sôi động của thị trường bất động sản. Các dự án nằm trong phạm vi 10 phút đi bộ từ nhà ga metro hiện chiếm 14-16% tổng nguồn cung bất động sản thương mại và 4-9% nguồn cung nhà ở ở cả hai thị trường.

Những con số này cho thấy tầm quan trọng ngày càng tăng của các dự án có liên quan đến hệ thống giao thông công cộng trong tổng thể nguồn cung bất động sản của Hà Nội và TP.HCM.

CBRE đã dẫn chứng các chỉ số tăng giá của bất động sản quanh tuyến metro trên thế giới và Việt Nam. Tại Singapore, Hồng Kông, Hàn Quốc, Thái Lan…, giá bất động sản đã tăng bằng lần khi các tuyến metro xuất hiện. Điển hình tại Bangkok và Manila, giá căn hộ dọc tuyến metro tăng từ 50-100% trong 5 năm đầu tư, trong đó, các khu đô thị quy mô lớn dọc tuyến ghi nhận mức tăng giá mạnh nhờ metro.

Tại Việt Nam, thị trường từng chứng kiến các “nấc thang” tăng giá bất động sản liên quan đến tuyến metro. Điển hình phải kể đến trục giao thông huyết mạch Xa lộ Hà Nội – nơi tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) chạy qua. Giá căn hộ dọc tuyến này (thuộc khu vực Thảo Điền, An Phú, Thủ Đức cũ) tăng từ 3-4 lần so với thời điểm mở bán.

"Giá bất động sản quanh tuyến metro số 1 TP.HCM đã tăng trung bình từ 50% đến 200% trong giai đoạn trước và sau khi tuyến này vận hành - xu hướng tương đồng với nhiều quốc gia trên thế giới”.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam

Theochuyên gia CBRE,giá bất động sản quanh tuyếnmetro số 1TP.HCMđã tăng trung bình từ 50% đến 200% trong giai đoạn trước và sau khi tuyến này vận hành-xu hướng tương đồng với nhiều quốc gia trên thế giới. Điều này thể hiện cho quy luật: nơi nào hạ tầng mở, nơi đó bất động sản tăng giá.

Đặc biệt, sau sáp nhập, TP.HCM được dự báo tiến tới một “cuộc cách mạng TOD”. Khi hạ tầng metro hoàn chỉnh, người dân dần chấp nhận sống xa trung tâm hơn, ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, đầy đủ tiện ích và có khả năng khai thác cho thuê.

Dữ liệu từ JLL Việt Nam cũng chỉ ra, đa số các dự án TOD đang được lên kế hoạch tại TP.HCM và Hà Nội đều được đặt ở các khu vực ngoại ô, định vị để phát triển theo quy mô khu đô thị với nhiều loại hình bất động sản khác nhau. Do đó, các nhà phát triển cần cân nhắc cẩn thận về sự kết hợp phù hợp giữa các hợp phần nhà ở và thương mại.

Theo đơn vị này, việc xây dựng tuyến metro đầu tiên của thành phố từ 2015 đến 2024 đã đánh dấu một bước ngoặt lịch sử quan trọng. Tất cả các bên liên quan - từ nhà phát triển, người mua nhà đến cơ quan quản lý nhà nước bắt đầu nhận ra tiềm năng biến đổi mạnh mẽ của mô hình TOD.

Từ năm 2025 trở đi, Chính phủ Việt Nam đã áp dụng TOD như một giải pháp để giảm sự tập trung dân cư ở các khu vực nội thành. Sự thay đổi chính sách này, kết hợp với sự xuất hiện của các khu đô thị tích hợp dọc theo đường vành đai, đã tạo ra động lực mới, hứa hẹn sẽ cải thiện hệ thống đường vành đai với sự phát triển cân bằng theo mọi hướng.

“Trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra với tốc độ chóng mặt, mô hình TOD nổi lên như một trong những xu hướng quy hoạch đô thị quan trọng nhất.
Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám Đốc JLL Việt Nam

Dẫu vậy, thành công cuối cùng của những khu đô thị tích hợp TOD sẽ phụ thuộc chính vào khả năng tạo ra những cộng đồng thực sự có nhịp sống và bản sắc riêng, cân bằng hài hòa giữa việc đầu tư vào hạ tầng vật lý cứng và việc kích hoạt, nuôi dưỡng cộng đồng. Thách thức này sẽ định hình và quyết định chương tiếp theo của quá trình chuyển đổi đô thị tại Việt Nam.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám Đốc JLL Việt Nam nhìn nhận, trong thời gian tới, ứng dụng của TOD ở Việt Nam có thể vượt ra khỏi hệ thống đường sắt và gắn với các phương tiện giao thông công cộng đường bộ khác. Phản ứng tích cực của thị trường đối với các dự án gần metro đã củng cố niềm tin của các cơ quan chức năng trong việc đẩy nhanh phát triển đô thị theo mô hình TOD. Chính quyền địa phương đã nhận ra rằng TOD không chỉ là một xu hướng phát triển bất động sản, mà còn là công cụ chính sách quan trọng để định hướng tăng trưởng đô thị bền vững.